成交量下降不能說(shuō)明房地產(chǎn)熱已在降溫，因?yàn)橥聘叻績(jī)r(jià)的根本動(dòng)力是房地產(chǎn)投機(jī)商的高預(yù)期，與供求沒(méi)有關(guān)系。真正能影響房地產(chǎn)趨勢(shì)的手段應(yīng)該是征收物業(yè)稅，但由于投資者的通脹預(yù)期高漲，物業(yè)稅的制定面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn)。如何既防止房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)升溫，又不讓它猝然爆裂，需要我們更進(jìn)一步探索合理的解決之道。
在2007年的最后三個(gè)月里，有關(guān)房地產(chǎn)的消息似乎開(kāi)始讓國(guó)人看到了這個(gè)已經(jīng)熱了5年多的泡沫即將降溫的希望。先是各主要城市房屋成交量驟降，深圳、廣州、北京、上海等房地產(chǎn)“熱島”的情況尤為明顯，成交量同比降幅為歷年之最，于是有人說(shuō)這是房地產(chǎn)將走下坡路的明顯跡象；最近又有報(bào)道說(shuō)廣州的樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)了，而且一降就是30%！當(dāng)然，最重要的利好消息當(dāng)屬有關(guān)要征物業(yè)稅的傳聞，雖然現(xiàn)在還只是傳說(shuō)，但這個(gè)有識(shí)之士呼吁多年的稅種終于要“亮劍”了，還是給人很多希望的遐想。
我關(guān)注房地產(chǎn)熱多年，然而面對(duì)這么多“好”消息，卻還是樂(lè)觀不起來(lái)。因?yàn)樯鲜鲂畔⒅�，除了征收物業(yè)稅在理論上還有可能起點(diǎn)作用外，其他兩條甚至根本就算不上“好”消息。就說(shuō)成交量吧，房地產(chǎn)熱的表現(xiàn)是房?jī)r(jià)飛漲，不是成交量的多少，成交量下降既不能說(shuō)明房地產(chǎn)熱已經(jīng)開(kāi)始降溫，也不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生根本性影響，因?yàn)橥聘叻績(jī)r(jià)的根本動(dòng)力是房地產(chǎn)投機(jī)商的高預(yù)期，與供求沒(méi)有關(guān)系。
不過(guò)，反對(duì)我這種論點(diǎn)的人恐怕也不在少數(shù)。廣州房?jī)r(jià)的下跌或許是反對(duì)者最有力的佐證——先是成交量的下降，后又房?jī)r(jià)下滑。這兩件事聯(lián)系在一起，最簡(jiǎn)單的解釋就是“購(gòu)房需求的減少把房?jī)r(jià)拉下來(lái)了”。怎么能說(shuō)房?jī)r(jià)和供求無(wú)關(guān)呢？其實(shí)，只要稍微深入分析一下就能發(fā)現(xiàn)，廣州房?jī)r(jià)下跌只是個(gè)表面現(xiàn)象，拋開(kāi)客觀存在的“明降暗升”因素不說(shuō)，單就名義房?jī)r(jià)的下降而言，最主要的原因?qū)嶋H上是個(gè)別中介商流動(dòng)性不足所致，根本就不是因?yàn)楣┣箨P(guān)系的影響。
受緊縮的貨幣政策影響，商業(yè)銀行的資金頭寸受到限制，以銀行貸款為主要流動(dòng)資金來(lái)源的小型中介商和個(gè)人炒房者為了急于回籠資金，進(jìn)而被迫降價(jià)售房。但我懷疑這會(huì)帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從此開(kāi)始降溫。理由有二：一，面臨流動(dòng)性困難的投機(jī)商主要是個(gè)人炒房者，甚至不能包括稍微像樣些的小中介商，媒體所舉的例證也驗(yàn)證了這一點(diǎn)，否則就該有“大規(guī)模，大降價(jià)”的現(xiàn)象出現(xiàn)才對(duì)。而這部分投機(jī)者對(duì)房地產(chǎn)熱的影響系數(shù)是非常小的；二，流動(dòng)性困難對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響是短暫的，因?yàn)樗⒉桓淖兺顿Y者的長(zhǎng)期預(yù)期，因此也就不會(huì)改變房地產(chǎn)這項(xiàng)資產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)格趨勢(shì)。
實(shí)際上，真正能影響房地產(chǎn)趨勢(shì)的手段應(yīng)該是征收物業(yè)稅，幾年前就有有識(shí)之士提出了這個(gè)觀點(diǎn)，其中的道理也不算復(fù)雜：開(kāi)征物業(yè)稅相當(dāng)于迫使房地產(chǎn)——這項(xiàng)對(duì)投機(jī)者來(lái)說(shuō)是看漲期權(quán)——的標(biāo)的物變成一只不斷分紅的股票，根據(jù)現(xiàn)代資產(chǎn)定價(jià)理論，一項(xiàng)分紅股票的看漲期權(quán)的價(jià)值要低于不分紅的股票的看漲期權(quán)。所以，征收了物業(yè)稅，房地產(chǎn)的價(jià)值會(huì)下降，炒房人愿意為此付出的代價(jià)也會(huì)跟著降低。應(yīng)該說(shuō)，如果這項(xiàng)措施能早點(diǎn)實(shí)施的話(huà)，也許房地產(chǎn)泡沫就不會(huì)持續(xù)膨脹到今天了�？上В腿缒呈赘枨锍哪菢樱何飿I(yè)稅“來(lái)得稍晚了一些”。
如果倒退三年，開(kāi)征物業(yè)稅的辦法一定是有效的。甚至夸張些說(shuō)，倒退一年也會(huì)是有效的。但現(xiàn)在的情形已經(jīng)變了，首先是通脹預(yù)期把情況弄復(fù)雜了，與前些年相比，2007年投資者的通脹預(yù)期最高漲。按理說(shuō)，通脹會(huì)使得把住房作為商品的購(gòu)房者的需求大大降低，但正如前面說(shuō)的，房?jī)r(jià)不取決于供求關(guān)系，因此通脹條件下的住房需求萎縮不會(huì)影響房?jī)r(jià)上漲。而通脹對(duì)于房地產(chǎn)投機(jī)商來(lái)說(shuō)，情況稍微復(fù)雜一些，如果投機(jī)商認(rèn)為通脹（預(yù)期）是短暫的，那就不會(huì)影響他們的投機(jī)預(yù)期，因此也就不會(huì)影響他們的投資熱情，當(dāng)然也就不會(huì)影響房?jī)r(jià)的上漲；但如果這些人預(yù)期通脹將會(huì)持續(xù)下去，并且會(huì)愈演愈烈，那他們會(huì)采取一切手段在短時(shí)間內(nèi)推高房?jī)r(jià)，然后拋售，這樣的結(jié)果必將使房地產(chǎn)泡沫爆裂，從而對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行產(chǎn)生嚴(yán)重影響。在這種情況下，物業(yè)稅的制定就得面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)了。如果投機(jī)者的預(yù)期是前者，理論上講只要物業(yè)稅稅率大于通脹率就可以發(fā)揮作用；但如果投機(jī)者的預(yù)期是后者，物業(yè)稅非但不會(huì)產(chǎn)生正效應(yīng)，反而會(huì)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的破裂產(chǎn)生推波助瀾的作用，與這項(xiàng)政策的初衷背道而馳。問(wèn)題是，投機(jī)者的預(yù)期到底是什么，誰(shuí)能預(yù)料呢？
問(wèn)題還不僅于此，更麻煩的是人民幣實(shí)際價(jià)值的下降，會(huì)進(jìn)一步推高當(dāng)前的房?jī)r(jià)。今年以來(lái)，雖然人民幣對(duì)美元不斷升值，但由于美元大幅度貶值，人民幣的實(shí)際價(jià)值是下降了。這種情況如果不能改善，那么未來(lái)任何以人民幣標(biāo)價(jià)的資產(chǎn)價(jià)格都會(huì)相應(yīng)地提高，不可避免地，房地產(chǎn)也會(huì)受害。這個(gè)問(wèn)題同樣會(huì)影響到物業(yè)稅的效果，而且，影響的程度甚至大于通脹，而三年前是不存在這些問(wèn)題的。
所以我樂(lè)觀不起來(lái)，當(dāng)然也不必悲觀，畢竟這次政策制定者是在正確的道路上邁出了一步，至少方向是對(duì)的。只要我們沿著這個(gè)方向探索下去，就一定能找到合理的解決辦法，既要防止這個(gè)最有可能危及宏觀經(jīng)濟(jì)的泡沫繼續(xù)升溫，又不要讓它猝然爆裂。
�。ㄗ髡呦倒枮I商業(yè)大學(xué)金融學(xué)院副教授 田 立）
上海證券報(bào)
相關(guān)專(zhuān)題：擬征大戶(hù)型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶(hù)型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和供給雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
