■名詞
所謂物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
“財(cái)政部可能明年試點(diǎn)開征物業(yè)稅，而且最先從商業(yè)地產(chǎn)開始征稅。”北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任馮長春昨日接受北京部分媒介采訪時(shí)透露以上信息。作為物業(yè)稅政策研究制定工作的參與者，馮長春還表示，本來物業(yè)稅今年就可能試點(diǎn)的，但因多種原因被推遲。上海社科院房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部主任陳則明接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，如果物業(yè)稅明年能開征試點(diǎn)，其對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響可能會(huì)超過二套房政策。
開征物業(yè)稅呼聲再起
馮長春接受采訪時(shí)表示，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面積比較少，所以物業(yè)稅最先從商業(yè)地產(chǎn)開征。繼而將征稅對(duì)象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)都應(yīng)該納稅。目前，財(cái)政部門已經(jīng)在對(duì)如何評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)稅稅基和稅率等問題進(jìn)行研究。
事實(shí)上，業(yè)內(nèi)不少專家最近也有類似意見，國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康等國內(nèi)著名財(cái)經(jīng)專家亦紛紛建議早日開征物業(yè)稅。他們認(rèn)為，此舉有利于減少市場(chǎng)上大量存在的閑置房，也有利于減少投資性需求。賈康建議，征稅時(shí)要考慮區(qū)分營業(yè)性和非營業(yè)性房產(chǎn)，如果非營業(yè)性房產(chǎn)開征物業(yè)稅，應(yīng)從獨(dú)立的別墅、豪宅開始。
商業(yè)地產(chǎn)或首先征稅
種種跡象表明，物業(yè)稅征收已經(jīng)漸行漸近。近日國稅總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行開征物業(yè)稅的準(zhǔn)備工作，再次引起市場(chǎng)的高度關(guān)注。
物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅的一種，針對(duì)房地產(chǎn)持有者征收，通俗說來就是養(yǎng)房子要繳稅。從國際范圍來看，房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)稅是發(fā)達(dá)國家地方財(cái)政收入的主要來源之一，開征物業(yè)稅符合國際潮流。我國物業(yè)稅經(jīng)過幾年的空轉(zhuǎn)（模擬征收），隨著物權(quán)法的出臺(tái)，正式開征只是時(shí)間問題。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)比較一致的觀點(diǎn)認(rèn)為，我國不會(huì)從一開始就全面征收物業(yè)稅，而將采用漸進(jìn)征收策略，不會(huì)因此而使房地產(chǎn)業(yè)的景氣周期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，因此短期內(nèi)全面征收的可能性不大。
行業(yè)研究人士預(yù)計(jì)，先試點(diǎn)后推廣、先高檔后普通、先增量后存量的差異化實(shí)施比較符合現(xiàn)實(shí)。明年開始試點(diǎn)和對(duì)高檔商品房先征收的概率較大，兩年內(nèi)在全國推廣到所有物業(yè)的可能性較大。
對(duì)抑制房?jī)r(jià)作用有限
征收物業(yè)稅有利于抑制房?jī)r(jià)，但不等于房?jī)r(jià)將會(huì)因此而下跌。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所、稅收政策研究室研究員孫鋼日前表示自己的看法。
孫鋼認(rèn)為，“房?jī)r(jià)的上漲不都是成本推動(dòng)的，整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的狀況和供求關(guān)系都會(huì)影響到房?jī)r(jià)，因此物業(yè)稅的征收能否達(dá)到降低房?jī)r(jià)目標(biāo)，現(xiàn)在還沒有把握�！�
孫鋼告訴記者，稅收的作用還是有限的，用稅收手段來控制房?jī)r(jià)，控制物價(jià)，效果不一定好，2005年、2006年國八條出來之后，房?jī)r(jià)不但沒降，反而漲得更快，這說明房子的供求關(guān)系嚴(yán)重不平衡，或者需求盲目增長過快，不但間接稅可以轉(zhuǎn)嫁，直接稅也可以轉(zhuǎn)嫁�！拔覀兛梢酝ㄟ^營業(yè)稅，個(gè)人所得稅抑制對(duì)房屋的需求，結(jié)果這種對(duì)賣房者增加的稅最后轉(zhuǎn)嫁到買房者身上，間接地推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲�！睂O鋼坦言，從國外的情況看，不管美國還是日本，這些國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果都不是很理想，因此很多學(xué)者認(rèn)為想通過物業(yè)稅來抑制房?jī)r(jià)，“只是一種美好的愿望，在實(shí)際中不一定能達(dá)到它的預(yù)期目的�！�
事實(shí)上從長期看，普通商品住宅呈現(xiàn)一定的剛性需求特征，即使物業(yè)稅開征，也不能抑制這部分市場(chǎng)需求，因此業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，普通商品房?jī)r(jià)格仍將有較好支撐。而高檔商品房在目前投資和投機(jī)需求推動(dòng)下泡沫較大，所以征收物業(yè)稅對(duì)這部分的抑制將較為明顯，但價(jià)格是否會(huì)下跌，則取決于物業(yè)稅稅基及政府政策執(zhí)行的力度。
■專家觀點(diǎn)
物業(yè)稅將對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生長遠(yuǎn)影響
●上海社科院房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部主任陳則明：
陳則明認(rèn)為短期內(nèi)不可能開征物業(yè)稅，至少半年內(nèi)是不可能的。因?yàn)楦鞯鼗鶞?zhǔn)地價(jià)的核定沒完成，從技術(shù)上不大可能。至于征收的基準(zhǔn)點(diǎn)，陳則明認(rèn)為可能會(huì)參考以前的房地產(chǎn)稅，但是征收物業(yè)稅是要人大通過的，當(dāng)然也有曲折的方式，就是在舊的稅種挖潛，比如恢復(fù)以前的房地產(chǎn)稅。
此外陳則明表示征收物業(yè)稅將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生長遠(yuǎn)影響。在某種程度上甚至比第二套房的政策影響還大，因?yàn)榈诙追坑绊懯嵌唐诘�，而物業(yè)稅則是長期的。它的作用就是為了讓目前不太正常的房?jī)r(jià)和當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境相適應(yīng)，但可以肯定的是，即使征收物業(yè)稅，也不是影響房?jī)r(jià)的單一因素，更不可能造成房?jī)r(jià)崩盤。
●財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所、稅收政策研究室研究員孫鋼：
談到開征物業(yè)稅會(huì)產(chǎn)生的影響？孫鋼認(rèn)為：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，面對(duì)現(xiàn)在房、地分開征收的現(xiàn)狀，如果物業(yè)稅把房、地稅統(tǒng)一起來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)勢(shì)必會(huì)面臨拿地后就要納稅的困擾，由此將有效杜絕目前開發(fā)商囤地問題。
對(duì)于房屋購買價(jià)格而言，物業(yè)稅的開征，主要目的不是抑制房?jī)r(jià)，而是完善稅制，因此物業(yè)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響是有限的。從長期來看，影響房?jī)r(jià)的主要因素還是供求關(guān)系、開發(fā)商的開發(fā)成本以及購房人的收入水平。
南方都市報(bào)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和供給雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
