雖然三稅正在逐漸完善，但由于設(shè)置時(shí)間過早且缺乏彈性，三稅目前的稅收政策與征收管理仍存在不少弊端。三稅整合為房地產(chǎn)稅即物業(yè)稅是必然的趨勢，但在改革中仍有些問題需要具體探討與研究
事關(guān)民生的房地產(chǎn)市場，一直備受關(guān)注。從稅收的角度來考察房地產(chǎn)市場，必須考慮在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度，才與可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略相吻合。
在所有涉及房地產(chǎn)的稅收中，只有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市房地產(chǎn)稅（下稱“三稅”）是由房地產(chǎn)權(quán)屬人長期繳納，正因如此，也只有三稅才對(duì)房地產(chǎn)市場具有較大的影響力。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，雖然三稅正在逐漸完善，但由于設(shè)置時(shí)間過早且缺乏彈性，三稅目前的稅收政策與征收管理仍存在不少弊端，特別是在稅收政策方面，導(dǎo)致其對(duì)房地產(chǎn)市場的影響力已是微乎其微。
房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)
現(xiàn)行稅制問題
我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)現(xiàn)行稅制的問題，首先體現(xiàn)在內(nèi)外兩套稅制，不利于體現(xiàn)稅收公平。
目前房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收采取“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的做法，內(nèi)外資企業(yè)與個(gè)人分別適用不同的稅種。國內(nèi)單位和個(gè)人適用房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，外資單位和個(gè)人適用城市房地產(chǎn)稅。兩套稅制，從立法角度講，有損稅法的公平性和嚴(yán)肅性。另外，加入WTO后，享受國民待遇已成為客觀要求，兩套稅制的存在恰恰體現(xiàn)了一種不平等，同時(shí)也不利于納稅人間進(jìn)行公平競爭。
其次，征稅范圍過于狹窄，不利于發(fā)揮稅收杠桿的調(diào)節(jié)作用。目前三稅的征稅范圍主要集中在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，并不包括廣大的農(nóng)村地區(qū)。作為“經(jīng)濟(jì)人”，其必然會(huì)趨利避害，降低成本，增加收入。既然有低稅負(fù)的地區(qū)、單位和個(gè)人，特別是以營利為目的的企業(yè)，自然就會(huì)進(jìn)行合理避稅，以增加工作業(yè)績和經(jīng)濟(jì)效益。而這也成為不同政府間吸引投資的一個(gè)誘因。
第三，征稅對(duì)象不完整，影響了房地產(chǎn)市場的調(diào)控效能。隨著經(jīng)濟(jì)體制從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變，以及房地產(chǎn)市場的放開，房地產(chǎn)權(quán)屬正逐漸向個(gè)人進(jìn)行過渡，社會(huì)財(cái)富已經(jīng)在個(gè)人手中高度集中。目前大約有不到30%的人口掌握著絕大多數(shù)社會(huì)財(cái)富。在房地產(chǎn)市場也是由少數(shù)人掌握著大多數(shù)的房地產(chǎn)，特別是住宅項(xiàng)目。由于對(duì)個(gè)人非經(jīng)營用房地產(chǎn)不征收三稅，導(dǎo)致三稅的稅收調(diào)節(jié)作用在調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距過大、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展方面出現(xiàn)失靈。
第四，計(jì)稅依據(jù)設(shè)計(jì)不合理，降低了稅收杠桿的調(diào)控力度。
目前三稅的計(jì)稅依據(jù)明顯不符合市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。一是房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅以房產(chǎn)的賬面價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，房產(chǎn)的賬面價(jià)值除國家規(guī)定的情況外不能隨意變動(dòng)。在市場經(jīng)濟(jì)中，房產(chǎn)的賬面價(jià)值不能隨著房地產(chǎn)市場的變動(dòng)而變動(dòng)，致使其不能真正反映財(cái)產(chǎn)的價(jià)值。
二是城鎮(zhèn)土地使用稅以面積為計(jì)稅依據(jù)，而土地面積除非發(fā)生交易否則絕不可能發(fā)生變動(dòng)，但土地的價(jià)值卻隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而不斷地增長。不科學(xué)的計(jì)稅依據(jù)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過輕，目前我國企業(yè)無償或近似無償?shù)厝〉煤捅Ｓ薪^大多數(shù)城鎮(zhèn)土地，降低了三稅在房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)力度，致使房地產(chǎn)使用效率低下，并易產(chǎn)生房地產(chǎn)投機(jī)行為，形成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。
第五，稅種設(shè)置不科學(xué)，降低了稅收征收管理工作的效率�，F(xiàn)行房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅是兩個(gè)相互獨(dú)立的稅種，但房屋在交易時(shí)一般是同土地一起進(jìn)行的。因此人為地將房產(chǎn)、土地分開，對(duì)房產(chǎn)和土地分別征稅，存在著一定的弊端。
房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅制改革
三稅整合為房地產(chǎn)稅即物業(yè)稅是必然的趨勢，但在改革中仍有些問題需要具體探討與研究，在保證社會(huì)安定和諧、經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)，也要達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。為此，我們提出以下改革措施：
（一）征稅范圍的界定。本著社會(huì)和諧、創(chuàng)造公平競爭環(huán)境的原則，其征稅范圍應(yīng)是中華人民共和國全部行政區(qū)域，具體包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)、鄉(xiāng)村等等全部行政區(qū)劃。全部行政區(qū)域都納入征收范圍，不僅是社會(huì)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，同時(shí)也可以有效地堵塞稅收漏洞，提高稅收征管效率。
（二）征稅對(duì)象的設(shè)定。房地產(chǎn)稅的征稅對(duì)象應(yīng)為中華人民共和國內(nèi)的全部房地產(chǎn)。所謂全部房地產(chǎn)就是不僅包括經(jīng)營用房地產(chǎn)，還包括以前三稅所減免的房地產(chǎn)，甚至是個(gè)人居住用房地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地。對(duì)于特定用途的房地產(chǎn)，國家可以根據(jù)社會(huì)安定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的宏觀需要給予一定的減免稅照顧。
�。ㄈ┯�(jì)稅依據(jù)的確定。房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，采用房地產(chǎn)評(píng)估值是最合理與有效的。按評(píng)估值征稅是因?yàn)槠淠鼙容^準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)的級(jí)差收益以及房地產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值，比較客觀地反映房地產(chǎn)權(quán)利人的房地產(chǎn)財(cái)富和納稅人的承受能力，使財(cái)產(chǎn)多的納稅人多繳稅。同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善和房地產(chǎn)市場變化，房地產(chǎn)價(jià)值上下浮動(dòng)，評(píng)估值也會(huì)相應(yīng)調(diào)整，這也符合稅收的公平原則。
采用房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)，還能促進(jìn)房地產(chǎn)資源的合理使用和有效配置，保護(hù)土地資源，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為。但是在因國家政策調(diào)整導(dǎo)致房地產(chǎn)權(quán)利人的房地產(chǎn)取得成本存在差異時(shí)，房地產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)相應(yīng)調(diào)整。政策變更前后的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是存在一定差異的，特別是對(duì)住宅項(xiàng)目。如果政策變動(dòng)后，取得成本增加了，只是會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；如果政策變動(dòng)后，取得成本降低了，而計(jì)稅依據(jù)沒有變動(dòng)，則會(huì)對(duì)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)與和諧產(chǎn)生嚴(yán)重的影響。
在以房地產(chǎn)評(píng)估值為計(jì)稅依據(jù)的同時(shí)，取消以租金收入為計(jì)稅依據(jù)。同一稅種，如果有兩個(gè)計(jì)稅依據(jù)，則易給納稅人增加合理避稅的機(jī)會(huì)。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于租金的具體金額也是難以掌握的，而房地產(chǎn)評(píng)估值卻是很容易得到的。
（四）稅率的設(shè)置。房地產(chǎn)稅的稅率應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)的不同用途和性質(zhì)區(qū)別對(duì)待，并設(shè)置彈性空間，以增加房地產(chǎn)稅對(duì)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的適應(yīng)力。具體建議如下：
1.中央政府確定稅率及稅率浮動(dòng)范圍，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定當(dāng)?shù)氐倪m用稅率。
2.經(jīng)營用房地產(chǎn)的稅率應(yīng)大于住宅用房地產(chǎn)的稅率。
3.住宅用房地產(chǎn)的稅率應(yīng)按照別墅、高檔住宅、普通住宅分別設(shè)置。
（五）合理分配稅權(quán)。建議中央政府通過立法或暫行條例明確納稅人、征收范圍、可減免的范圍、稅率幅度范圍、稅源信息、計(jì)稅依據(jù)、房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)等原則性和關(guān)鍵性政策規(guī)定，并監(jiān)督各地區(qū)政府執(zhí)行情況，從而有效避免各地在稅收要素設(shè)置上的隨意性。省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，在中央政府的有關(guān)政策和規(guī)定下，確定當(dāng)?shù)氐臏p免范圍、減免申報(bào)流程、適用稅率、稅源采集方式，并隨著市場經(jīng)濟(jì)的變化適時(shí)調(diào)整，以充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的調(diào)控作用。
�。┙⒍愒吹怯浿贫取６愒吹怯浭欠康禺a(chǎn)稅的基礎(chǔ)，稅務(wù)機(jī)關(guān)必須依照其財(cái)產(chǎn)情況才能準(zhǔn)確地進(jìn)行征收管理。通過稅源登記，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以及時(shí)掌握納稅人的房地產(chǎn)整體情況及變動(dòng)情況，督促和提醒納稅人按時(shí)申報(bào)納稅，監(jiān)控納稅人是否依法及時(shí)足額繳納稅款。在建立稅源登記制度的同時(shí)，借鑒我國臺(tái)灣、美國等地區(qū)和國家的做法，實(shí)現(xiàn)稅源信息電子化管理，以有效提高稅務(wù)機(jī)關(guān)的工作效率。（作者分別為中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院教授和公共管理碩士）
第一財(cái)經(jīng)日報(bào)
相關(guān)專題：擬征大戶型保有稅高房價(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國目前房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無形中造成房價(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房價(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房價(jià)過高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見調(diào)控房價(jià)需要從需求和供給雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長遠(yuǎn)來看不符合市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
