「主持人」感謝龔宇博士的精彩演講。近期業(yè)內(nèi)人士都感到如今的地產(chǎn)市場已經(jīng)不可能再出現(xiàn)兩個月前的火爆場面，有人認(rèn)為是國家的宏觀調(diào)控所造成的，而地產(chǎn)企業(yè)面對調(diào)控，尤其是地根緊縮和土地成本的增加，應(yīng)該如何應(yīng)對呢？我們有請被稱為民營銀行試點總設(shè)計師的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，北京大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)研究中心兼職教授徐滇慶先生，他將與大家探討房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控思路與企業(yè)的融資新形式。有請徐滇慶先生。
「徐滇慶」謝謝主持人。今天能夠來到重慶跟大家一起交換一些看法非常榮幸。不過今天好象只給我25分鐘，要談的題目很大，我只能簡單的把每個題目都點一下，時間是不是請主持人提醒我一下，如果到23分鐘的時候給我一個信號，我就結(jié)束。
因為已經(jīng)有過這樣的教訓(xùn)了，時間短，長話短說，結(jié)果咱們媒體的朋友一報道就引起軒然大波，所以順便我還帶了一本書來，徐滇慶暫論房價，這是在我第一本書之后緊跟著出的第二本書，所以今天講話內(nèi)容基本都在這本書里，所以如果說對我的看法有些異議的話，是否先看一下書，然后再來提意見，這樣比較公平一點。否則我沒有時間說。
今天到重慶，一下飛機就看到了一份重慶本地的報紙，是說重慶房價6千元是個門檻，理由就是因為成本決定的。同時又說重慶房價到6千元左右就可以趨于平穩(wěn)。這種說法是值得商討的，因為沒有理論根據(jù)。你憑什么說6千元？可是房價在前一段時間，網(wǎng)上，網(wǎng)下一片呼聲，說政府為什么不出來管一管，房價已經(jīng)漲得不像樣子了。是不是管了？管了，南京市政府在40天內(nèi)出臺五個文件，限定一房一價，沒有物價局批準(zhǔn)一律不準(zhǔn)售房，這管得夠徹底了吧。廣州市政府宣布大家不要買房，房價一定下降。其結(jié)果怎么樣，房價越漲越高。南京市在打壓房價的一個月之內(nèi)，房價上升11.8%，由全國第六名躍居第三名。實踐告訴我們簡單打壓房價是起不到作用的。為什么？我在書里面講了，房價上漲猶如大江東去，這是規(guī)律，我們要認(rèn)識規(guī)律，才能駕馭規(guī)律，保護(hù)自己、發(fā)展自己。十六個字，前四個就是要認(rèn)識規(guī)律，有的人不理由，說徐滇慶力挺房價，房價是我能夠力挺的嗎？我回答是，我們要說真話，要替窮人說話，撒謊、欺騙，不成為規(guī)律，這不是唯物主義者，真正被謊言欺騙，受損害最大的恰恰是窮人，我們要以民為本，來探索一條適合中國國情的房地產(chǎn)新政的政策。
所以，我高度的評價國務(wù)院24號文件，在8月14日公布的，它是我們房地產(chǎn)政策的一個新的文件。為什么說房價上升是目前的大勢所趨呢？有三個理由，第一供求關(guān)系，第二資本流動性過剩，第三資產(chǎn)定價，供求關(guān)系大家比較熟悉，供大于求，第二資本流動性過剩，也是票子太多了，為什么中國現(xiàn)在鈔票太多呢？75%的原因來自于我民營銀行試點總設(shè)計師的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶們的外貿(mào)順差，每年有大量的外貿(mào)順差，今年大概要達(dá)到2800-2900億美元，我們必須要用人民幣把它對沖掉，而人民幣進(jìn)入了社會，這使得流動性過剩，剩下25%是因為我們的金融衍生工具的引入增加了資金的流動性，這兩項有利有弊，短期之內(nèi)不能改變。最關(guān)鍵的是第三項叫資本定價，什么叫資本定價呢？就是資產(chǎn)總要來尋找能夠?qū)崿F(xiàn)自己最大價值的方式。
中國房地產(chǎn)房價目前必漲無疑，其原因就在于我們的金融結(jié)構(gòu)不是建筑問題，也不是成本問題，統(tǒng)統(tǒng)都不改房價依然要上漲。什么原因呢？我們中國的金融結(jié)構(gòu)，因為今天時間有限，不能展開談，就把最后一段談一下。我們銀行里面，城鄉(xiāng)居民存款余額在2007年的4月份是17.4萬億，這個數(shù)字是真的，不是假的。對銀行來說是負(fù)債，產(chǎn)權(quán)是老百姓的，2006年全國商品房銷售額2萬億，剛剛過，2007年竣工面積最多能增加5%，基本上維持在5億平方米左右，2006年中國老百姓除了正常的消費、投資買了2萬億房之后，還往銀行里增加了2萬億存款，這就是我們所面對的現(xiàn)實。
2007年，我們出現(xiàn)了負(fù)利率，現(xiàn)在通貨膨脹率8月份6.5，9月份6.2，10月份又回到了6.5，我們能不能把銀行的利率調(diào)上去，起碼保持零利率，問題很大。因為我們面臨兩方面來的壓力，第一方面我們中國的商業(yè)銀行把70%以上的貸款都給了國企，而國企創(chuàng)造利潤的不貸款，貸款的沒有利潤，如果一提高利息，那么馬上一大串國企都要進(jìn)入虧損狀態(tài)，這就拖住了后腿。同時世界各國都在估計人民幣升值，美國還在降息，現(xiàn)在已經(jīng)有60多個基本點的利差，如果我們再升息就促使大量的資金流入中國，加劇我們的困難。否則明年我們國企一片虧損，證券市場的報表就很難看了。那么負(fù)利率，我們希望通貨膨脹率下去，這么容易嗎？不是誰說下就能下。既然負(fù)利率存在，請問老百姓還會不會把今年剩下來的錢，去年有2萬億，今年把2萬億還要多存進(jìn)銀行，不會啊，因為負(fù)的，你存進(jìn)去一年就喪失20%的購買力，實踐完全證明了理論，今年3月份銀行存款余額第一次下降，4月份下降了2900億，逐月下降，逐月下降，老百姓不僅沒有把今年的結(jié)余放進(jìn)銀行，還從銀行中拿錢走。
金融學(xué)就研究的是資金流，既然從銀行里出來了，老百姓新的錢又沒有存進(jìn)去，去哪里了？這就是我們中國所面臨的金融結(jié)構(gòu)扭曲，美國人、歐洲各國比我們有錢，但他沒這個問題。他大量的資金是放在證券市場、債券市場、期貨市場、房地產(chǎn)市場和外匯市場里面，咱們中國怎么樣？證券市場現(xiàn)在火熱，2006年融資額6千億，估計今年可以達(dá)到12000億，很了不起了。美國的債券市場等于GDP，但是中國債券市場1200個億，還是全部國家擔(dān)保。假定咱們債券市場有5萬億的規(guī)模，房價問題就好解決了，那資金就往這兒走了，期貨市場沒有。外匯市場沒開。
怎么辦？錢就必然往兩個市場走，一個是證券，一個是房市。那現(xiàn)在出來的錢就進(jìn)了房市，那么大家簡單的估計一下，去年老百姓多的2萬億，今年不往多說，就說2萬億，1萬億進(jìn)股市，1萬億進(jìn)房市，就是去年賣2萬億的房子，今年就來3萬億，說這句話有一個假設(shè)，就是17萬億不動，誰跟你說17萬億不動，現(xiàn)在已經(jīng)動了，已經(jīng)在往外走，假定我們保守一點說，17萬億只出來1萬，還有16萬億不動，這1萬億進(jìn)了房市怎么回事，3-4萬億的錢要去買房，而我們房子增加不夠，這是大趨勢，所以不要講重慶增加多少，成都增加多少，都不要講，要講資本市場，資金流動。如果你這個房價有利可圖，資金要從深圳、廣州、北京、上海流過來，只要鍵盤敲敲就過來了，資金市場早就一體化了，流動速度相當(dāng)快。而且絕對不是說重慶的錢買重慶的房，北京的房大部分都是外地資金買的，它的流動性很高。所以在這種情況之下房價在全國范圍內(nèi)的上漲趨勢是肯定的。
沒有任何理由來說它會逆轉(zhuǎn)，因為差額太大。這就比如說天上下著大雨，我作為學(xué)者我就要準(zhǔn)確的告訴大家，河水要漲，作為地方政府官員要保證不淹死人，不要去追究為什么河水要漲，天要下雨，娘要嫁人無可奈何。從普遍的金融學(xué)規(guī)律來看，所有的國家從窮到富都經(jīng)歷了這個階段，這就是不動產(chǎn)在整個金融結(jié)構(gòu)中占的比例，亞非拉第三世界的窮國，他的不動產(chǎn)占整個金融資產(chǎn)中占的比例極小，住的都是窩棚，不值錢。那咱們中國改革之前那咱們的也不值錢，但是到了英國、香港、東京，不動產(chǎn)的比例都在60%-70%，除了房屋面積增加之外，是房價在不斷的上升。
房地產(chǎn)作為價值的載體，他就注入資金把價值抬起來，最后占的比例更大。由于時間有限，不能把理論上充分的展開，但是結(jié)論就是，這種現(xiàn)象，金融結(jié)構(gòu)的調(diào)整在世界各國都出現(xiàn)過，我們中國正在走向富裕，也正好遇到了這個階段，所以不要輕易的給老百姓講房價就要下降，局部的樓盤，局部的地點可能會有波動，但是作為全國總體形式來看，房價上漲給我們的挑戰(zhàn)是越來越嚴(yán)峻。只有把結(jié)構(gòu)基本調(diào)整過來之后，我們才能說下一步的變化。
第二個問題，房價猛漲，政府應(yīng)該怎么辦？我們就呼喚一個合理的房地產(chǎn)政策，所以國務(wù)院24號文件，用通俗的話可以歸納成為五句話，要讓老百姓買不起大的，買小的，買不起新的，買舊的，買不起貴的，買便宜的，買不起租得起，租不起，白給你。具體解釋，買不起大的買小的，這是一定要推行土地市場的有效區(qū)隔，70、90，要用70%以上的面積蓋90平米以下的房子，小戶型，它的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論是只有明確邊界才能保證競爭的有效性。請各位注意，很多人就不明白，說為什么政府要管戶型？因為如果土地政策不加有效區(qū)隔，那必定就是讓富人和窮人一起去爭奪土地，窮人就一定爭不到，房價就一定上升，甚至出天價，這叫市場失明。所以一定要在土地政策上進(jìn)行有效區(qū)隔。關(guān)于這個區(qū)隔理論大家看書上專門一章介紹，這是由理論導(dǎo)出的70、90.咱們很多房地產(chǎn)朋友們開始怨氣很大，到博鰲論壇我給大家一講，大家明白了，既然有理論的支撐70、90的政策就是正確的。
第二買不起新的買舊的，把存量調(diào)動起來，要搞好二手房市場。第三買不起貴的買便宜的，那么國家在這里扮演什么角色呢？因為房價猛漲這是趨勢，沒有辦法，打壓不住，那么調(diào)過來照顧民生，我不要地價可不可以，不要地價就是經(jīng)濟(jì)適用房，所以24號文件有個重大的突破就是經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)問題得到了明晰，如果產(chǎn)權(quán)不明晰，那么經(jīng)濟(jì)適用房包含的土地產(chǎn)權(quán)部分就會產(chǎn)生非法的轉(zhuǎn)移，拍賣隊可能走走后門，拿到一套經(jīng)濟(jì)適用房，既然有這么肥厚的利潤，就一定有人來爭奪，爭奪的結(jié)果只有兩權(quán)能夠獲得，一個是權(quán)力，第二個是拳頭，不是腐敗，就是黑社會。
所以一定要制止這個問題，那么國務(wù)院24號文件明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房只有不完全產(chǎn)權(quán)，這個解釋得很清楚，已經(jīng)拿到經(jīng)濟(jì)適用房的人請注意：那套房子有兩個業(yè)主，一個是你，你付了一些錢，還有一個是國家。土地產(chǎn)權(quán)任何時候沒有轉(zhuǎn)讓。有人抱怨，我買的時候你不說，我現(xiàn)在說也不晚，當(dāng)年也沒告訴你土地產(chǎn)權(quán)免費贈送，那么現(xiàn)在已經(jīng)非常清楚和明確，按照公司法的規(guī)則，合伙人公司，你要出讓可以，另外的合伙人優(yōu)先回購。那么現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房的業(yè)主住滿五年，你要賣房子，可以，國家優(yōu)先回購，按照原價他給你打折。如果你想獲得完全產(chǎn)權(quán)，可以，交納土地金，按現(xiàn)價交納。那么這樣的話，拿到經(jīng)濟(jì)適用房的人現(xiàn)在有土地權(quán)，而沒有交易權(quán)。明確這個之后，北京的經(jīng)濟(jì)適用房的黑市立即沒有了，因為拿到也賣不掉，你不會暴利了，這就對了。又規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房必須50平米以下，那么就可以大量蓋，國家土地不要錢，拿到了就解決問題。年輕人要結(jié)婚，你就買經(jīng)濟(jì)適用房，只要大量的蓋，就能解決一大批年輕人的住房問題，你有使用權(quán)，但是你沒有完整的產(chǎn)權(quán)。
買不起租得起，那么就要發(fā)展租賃市場，特別是要采取一些政策補貼到房，而不補貼到人。大學(xué)畢業(yè)了，來到重慶要租房，很貴怎么辦？你把所有的文件準(zhǔn)備好，交給房東，你再交給房東80%的租金，剩下20%房東到政府去領(lǐng)。等等這樣的策略正在考慮。最重要的是租不起白給你，仍然還有人連房都租不起，政府白給你，廉租房，廉租房政策在全世界都有，我有一個文件詳細(xì)講世界各國廉租房政策執(zhí)行的情況，2004年國務(wù)院文件規(guī)定，必須用土地出讓金的5%來蓋廉租房，所謂的廉租房就是你拿社會保障的人來租，從社會保障金里面扣除這個部分，實際上就一分錢不收。
中國廉租房執(zhí)行的情況如何，詳細(xì)的細(xì)節(jié)大家看書里面詳細(xì)列舉了各個城市執(zhí)行廉租房的情況。從總體來說，今年3月份政府工作報告里面講，2006年廉租房投資47億元，那么我們來查一下，2006年，全國土地出讓金2900億，那么大家知道，2900億，10%，290，5%，145，那么請問國家規(guī)定要用145億來蓋廉租房給窮人，怎么只蓋了47億呢？全世界各國照顧窮人的投資都超過政府整個財政支出的1%，而中國2006年蓋廉租房所花的經(jīng)費是我們財政支出的0.17%，問題相當(dāng)嚴(yán)重，連資本主義國家都能做到照顧窮人的事情，我們沒有做到，難怪民憤極大。所以在會議上，所有的人都說必須立即改正，呼吁從5%調(diào)到10%.僅僅幾天以后，總書記親自批示，完全同意，并且還可適當(dāng)突破。所以這就體現(xiàn)了以胡錦濤、溫家寶為首的本屆政府對民生是相當(dāng)關(guān)注。所以今年財政部估計可以拿出200億從5萬億的財政收入中拿出200億說沒有問題，投入廉租房，以補歷年之虧欠。所以只要有一大批廉租房在各個大城市中拔地而起，老百姓就有些盼頭了，高房價對窮人的威脅也就比較小了。
第三我再談一下整頓房地產(chǎn)市場秩序，這是政府必須要做的事情�，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場相當(dāng)混亂，炒房、投機活動相當(dāng)嚴(yán)重。那么我說了，我在一篇文章中提出，炒房無罪，對不對？他有錢他來買房，再賣，有什么罪，民法、刑法哪條規(guī)定有罪了。但是逃稅有罪。但是有的媒體說徐教授說了炒房無罪，是鼓勵大家炒房，說徐教授有幾套房在炒，告訴大家，我一套房都沒有。主要炒房投機是因為我們的稅法沒有跟上，交易環(huán)節(jié)的稅法沒有跟上，所以要增加印花稅，房地產(chǎn)交易稅，甚至要考慮房地產(chǎn)交易所得稅，大家辛苦干活掙點錢，企業(yè)生產(chǎn)那么多一年辛苦下來還要交稅，炒房沒花什么力氣，交點所得稅理所應(yīng)當(dāng)。更重要的是囤房，咱們的領(lǐng)導(dǎo)都看到了，在北京、上海新蓋好的高樓，晚上燈火寥寥無幾，媒體也報道，溫州炒房團(tuán)，山西煤老板進(jìn)京，一買就是十套，五套，一套房子，兩年就賺200萬，買十套就2千萬，所以必須要進(jìn)駐房地產(chǎn)稅。關(guān)于房地產(chǎn)稅的爭論非常大，經(jīng)過一番爭論，北京大學(xué)出來一個方案，方案的主要內(nèi)容是普天之下莫非妄圖，凡建筑均征稅，如果一棟樓有20層，從1-20樓，由國土資源局按地圖開單子，然后不討論房價，一討論房價執(zhí)行成本極高，弊病極多，那怎么辦？按照國際的慣例征收公告房價，而不是交易房價，把重慶某一個區(qū)劃分起來，A、B、C三大類，按面積從底到山全砍，讓你住房子就有稅，但是必須要說明征收房地產(chǎn)稅，絕對不是加劇民生負(fù)擔(dān)，新政府必須有一個完整的稅改方案，房地產(chǎn)稅是其中一部分，房地產(chǎn)稅征收到的錢就可以減少其他部分老百姓的稅收。
房地產(chǎn)稅有很多優(yōu)點，它簡易可行，稅基大，在美國房地產(chǎn)稅占整個稅收收入的14%，中國是0.另外房地產(chǎn)稅有助于縮小貧富差距，這句話是最重要的，中央聽中了這句話。你有錢房子大你多交稅，少的就不交，少交。所以下面的新稅法方案，每個身份證給30平米的免稅額，咱們中國人均居住面積22.7平米，人均戶均人數(shù)2.8人，所以大家一般老百姓70多平米，放寬到90平米，一戶三口，一個人免稅30，三個人免稅90，基本75%的人不交稅，可以免掉。另外考慮到中產(chǎn)階級，給每個人20平米低稅額，0.5%，也就是一家三口住100平米，免掉90，剩下10平米，小小的意思，交一點。一線城市2.5%，二線城市2%，允許各地政府適當(dāng)波動。稅單一律開，指定時間到相關(guān)地點辦理免稅手續(xù)。一般老百姓免稅免掉了。
那么下面回答幾個問題，假定你的房子在重慶，房價6千塊錢一平米，而你父母是在川北的農(nóng)村，可不可以把父母的身份證搬到重慶來免稅，回答：可以。但是只能抵一次，如果兩次那就要重罰，這大家都清楚，這叫逃稅。能不能馬路上找一個身份證，或者找親戚朋友的身份證放到你名下來減稅，回答：可以。將來一旦有財產(chǎn)糾紛，法律支持納稅者的產(chǎn)權(quán)。那你找個人來好了，將來翻臉了房子沒了。能不能不交稅：可以。絕不打電話，把稅單送給你，剩下的是你的事，你不來免稅，可以，到期之后，按照18%信用卡的利率給你算利息，再過三個月懲罰利息22%，等到你欠國家的稅錢超過25%，法院給你第一張傳票，你可以不去，兩個月以后第二張，再不去第三張，第三張傳票控告你犯了藐視法庭罪。簡單得很，這都是有法律依據(jù)的，那個時候前面兩張傳票是經(jīng)濟(jì)類型，你可以補交，第三張對不起，扣你走，你藐視法庭是要判刑的，能不能逃跑，可以，跑得了和尚，跑不了廟，房子給你收了。
第四個問題因為只有兩分鐘了，金融融資問題，大家剛才講了，我們面對的金融結(jié)構(gòu)扭曲相當(dāng)嚴(yán)重，大雨從天上下來，老百姓的收入還在增加，銀行就是水庫，要裝水。雨不停的下，大堤要起來，就是利率，現(xiàn)在利率起不來，我們就想辦法分流，現(xiàn)在可分流的地方容量又太小，而且長期來看我們這種結(jié)構(gòu)是很不穩(wěn)定的。所以中央國務(wù)院在7、8兩月出臺了一系列重大政策，大家都可以去網(wǎng)上查一下，全面開放企業(yè)債券，希望能夠在短期之內(nèi)把企業(yè)債券提高到幾千甚至上萬億的水平，但難度很大，因為中國信用體系極差，假冒偽劣極多，坑蒙拐騙極多，我們希望在一年之后把企業(yè)債券搞到1萬億左右的規(guī)模，把水引走1萬億。第二證券市場必須迅速擴容，現(xiàn)在每個月只上市10-12家，這是嚴(yán)重不夠的，需要進(jìn)行制度創(chuàng)新，大幅度降低門檻，讓中小企業(yè)和民營企業(yè)都能上市，每個月爭取上市100家，即使如此我們還要奮斗8年才能把股市搞成1萬家左右，這就是比較像樣的證券市場，這個也做了相應(yīng)的決定，請大家到網(wǎng)上查看相應(yīng)的文件。
第三房地產(chǎn)市場要進(jìn)行秩序的整頓，凡是投機活動要進(jìn)行查處，特別是房地產(chǎn)企業(yè)一定資本金要到位，現(xiàn)在大量的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金低于20%，這是不合法的，國務(wù)院、證監(jiān)會、銀監(jiān)會多次通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金不得少于項目資金的35%，這已經(jīng)是打了折的，按照理論應(yīng)該是40%，可是中國房地產(chǎn)企業(yè)從誕生那天起就和地方政府和銀行有著千絲萬縷的聯(lián)系，一直拖到今天，那么告訴大家，馬上就要翻臉了，因為社會上有的是錢，流動性過剩，而在座的房地產(chǎn)企業(yè)們，你們還不要，為什么？暴利。
資本回報率太高了，有些企業(yè)是空手套白狼，轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險給銀行，這是國家政策不允許的，千萬不要等著銀監(jiān)會來抓銀行行長，告訴大家對策如何，絕不找房地產(chǎn)企業(yè)的麻煩，你們是無故的，就是空手套白狼，我也沒有法律來制裁你，制裁誰，銀行行長。他為什么還貸款給你，什么原因，抓，不用講，北京抓一個，上海抓一個，只要抓兩個行長，全國行長全給震動，因為你銀行行長犯的錯誤，所以當(dāng)銀行行長來給你們逼債的時候，很多房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈很可能就斷掉，你要未雨綢繆，現(xiàn)在就迅速擴容，你可以做股權(quán)融資，也可以做債券融資，證券市場要打開門歡迎你們?nèi)�，債券市場咱們有顧問公司在這里請他們幫你做，中國市場有的是錢，你得把錢湊到位。所以這樣我們整體的計劃幾年之內(nèi)要把房地產(chǎn)市場和金融市場整個調(diào)整到位�，F(xiàn)在我的時間已經(jīng)用完了。
