國稅總局一份從2月1日起嚴(yán)征土地增值稅的文件，再度觸痛了上海房地產(chǎn)開發(fā)商們緊繃的神經(jīng)。而在此前，歷經(jīng)兩次宏觀調(diào)控政策洗禮的上海開發(fā)商們，已經(jīng)是憂心忡忡。
“我認為，嚴(yán)征土地增值稅的消息對各地開發(fā)商們的影響是同樣存在的。不過對于上海開發(fā)商而言，最大的影響莫過于許多開發(fā)商需要臨時籌集一筆錢補上這筆稅款，而從2005年下半年開始，很多開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)是繃得非常緊了�！币晃粚＜冶硎�。
事實上，國稅總局宣布嚴(yán)征土地增值稅的確在上海樓市圈中引起了不小的震動，一些分析人士稱之為“上海樓市不能承受之痛”。有專家估計，如果國稅總局的規(guī)定得到不折不扣的執(zhí)行，那么上海房地產(chǎn)業(yè)每年估計要再付出400—500億元的稅金，對于目前已是秋風(fēng)瑟瑟的上海房地產(chǎn)業(yè)而言，這是一筆十分龐大的金額。
一位開發(fā)商高管坦言，目前的上海樓市不同于北京、深圳等城市，房子賣起來不容易，雖然從價格上來講有不降反升的趨勢，但這是以成交量減少為代價的，開發(fā)商手里的資金并不充裕。而土地增值稅征收方式的改變，使得原來可以在清盤后再做考慮的土地增值稅不得不提前進入繳納程序，這筆不菲的稅金，對資金緊張的開發(fā)商來說，很有可能就是致命一擊。
“也許因為土地增值稅的嚴(yán)征，上海會出現(xiàn)更多的爛尾樓�！边@位高管說。
不過，上海樓市的開發(fā)商們卻似乎并沒有降價促銷、盡快回籠資金的想法。不久前，一份名為《關(guān)于及時調(diào)整控制地產(chǎn)風(fēng)險聯(lián)盟商會宣言》驚現(xiàn)網(wǎng)上，這份據(jù)稱是由42家上海房地產(chǎn)企業(yè)簽署的宣言表示，加盟開發(fā)商承諾在2008年12月1日前不僅不調(diào)低房屋銷售價格，還需要以每月2%-4%的比例上調(diào)房屋銷售價格，同時，每個簽約企業(yè)需要交納126萬元的風(fēng)險金，違約者或?qū)⒈豢鄢@筆資金。雖然宣言真?zhèn)坞y辨，但據(jù)記者觀察，寧可折價整體出售，也不肯讓利給購房者的心態(tài)在上海樓市的開發(fā)商中普遍存在。數(shù)據(jù)顯示，盡管在文件出臺后，開發(fā)商推新盤的腳步明顯加快，但上海樓市的均價并未出現(xiàn)劇烈波動，仍在每平米萬元附近搖擺。
“從理論上來講，土地增值稅是國家和開發(fā)商之間利益再分配的行為，不會對房價造成實質(zhì)性的影響。但從目前上海樓市微妙的市場狀況來看，土地增值稅如果實現(xiàn)嚴(yán)征，卻很有可能在房價上掀起一次風(fēng)暴。”專家認為。
專家指出，從供求關(guān)系來看，上海樓市已經(jīng)不具備將稅收再度轉(zhuǎn)嫁給購房者的能力，寄希望于購房者為土地增值稅埋單的可能性幾乎沒有。而如果由開發(fā)商買單的話，一些低價拿地，高價賣房的開發(fā)商將不得不承受巨額的稅金，尤其是一些滾動開發(fā)、資金不夠充沛的開發(fā)商，很容易遭受資金鏈斷裂的問題。因此，盡管目前大家都要死扛不降價，但如果稅務(wù)部門“動真格”的，那么未來急于銷售而爆發(fā)價格戰(zhàn)的可能性是很大的。
“現(xiàn)在，我們只能寄希望于稅務(wù)部門不要太嚴(yán)格，如果能夠按總額1％征收就是皆大歡喜了。不過，現(xiàn)在命運并不掌握在我們手里。”一位開發(fā)商的高管嘆了一口氣。
中國證券報
知識點小帖士：
所謂土地增值稅，是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（統(tǒng)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）而就其增值部分征收的一種稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率，即增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值額超過扣除金額50%至100%的部分，稅率40%；增值額超過扣除項目100%至200%的部分，稅率50%；增值額超過扣除項目金額200%以上的部分，稅率為60%。
編輯留言：
土地增值稅清算通知的出臺體現(xiàn)了我國健全我國房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收征管的的政策導(dǎo)向，也是加強房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查的契機和切入點。土地增值稅的清算根本沒有影響到企業(yè)的利潤，而作為健康成長的企業(yè)，照章納稅是企業(yè)的義務(wù)，如果說清算征收多征了部分稅款，那也是將本來的國家稅款還原為本來面目，企業(yè)如果指者這部分稅款度過難關(guān)，那么這樣的企業(yè)也不配在市場上存在。
實際情況并不是開發(fā)商宣稱的那樣，清算影響了多少多少利潤，筆者認為這全是開發(fā)商放的煙霧彈，目的仍然是在掩蓋自己高利潤的事實，同時為自己“納稅侏儒”的身份辯解，而從房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅事實、溫州個人合作建房表現(xiàn)出的房價成本關(guān)系，再到各級政府在對系列問題上的百般阻撓，我們已經(jīng)讀出了些許信息，與其說是清算動了開發(fā)商的奶酪，不如說是動了地方政府的奶酪。地方政府和開發(fā)商聯(lián)系在一起，民眾的利益何在！
