| 2006年的二手房市場顯然是個多事之秋。北京市場在歷經(jīng)四次波動之后，8月1日終于迎來國稅總局的一紙“強征令”。這是夏天里驟起的暴風雨，還是冬日里的陽春白雪，業(yè)界對此猜想不斷 |
近日，有關(guān)二手房的話題似乎從未間斷過。
7月26日晚，《國家稅務總局關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》（108號文）突然現(xiàn)身，由此，爭議長達12年之久的二手房個稅終下“強征令”—自8月1日起，全國個人轉(zhuǎn)讓住房須按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個稅，稅率為20%，即，（實際轉(zhuǎn)讓收入—房屋原值—合理費用）×20%=應繳個人所得稅額。
頓時，北京兩千多家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司不亦“忙”乎，交易量成倍上升。北京地稅局大廳里前幾天也顯得格外熱鬧，很多業(yè)主都集中忙著辦理二手房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，希望能在二手房“新政”到來之前抽身事外。
遲到的飛“稅”
其實，早在今年1月1日，廣州就率先開征20%的二手房個稅。當時曾引起深圳乃至南方各大城市的連鎖反應。但北京一直只是在傳說中，大家似乎不愿直面這一心痛時刻的到來。
然而，此次“強征令”的出臺，終于結(jié)束了使許多人關(guān)于二手房個稅的觀望與拒絕，這一政策早在去年就曾在北京部分地區(qū)試行過，但市場運作的結(jié)果最終確定為個稅征收采取自愿原則，不與產(chǎn)權(quán)過戶掛鉤。
“從這一點上來說，此次‘強征令’并非是征收個稅的新政策，只是它與以前個稅征收政策最大的區(qū)別在于變自愿交稅為強制性征收，并嚴格采用‘先征后稅’的原則�！�21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域分部副總經(jīng)理寇海龍如是向《財經(jīng)時報》記者解釋，此次強征二手房稅費不僅包括個稅，還包括營業(yè)稅及契稅、印花稅�！�108號文”實際上只是原有政策的一個強調(diào)、補充和細化。
乍看起來，按銷售收入的20%繳納個稅，所繳稅費再一次提高了二手房交易過程中的成本，降低了業(yè)主自身的預期收入，從而讓一部分業(yè)主從心理上難以接受。然而，我們需要明確的是，其合理費用是指納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。也就是說，當實際轉(zhuǎn)讓收入減去這些曾經(jīng)發(fā)生的各項合理費用后再按照20%的稅率計算個稅，其實已在很大定程度上降低了個稅的總金額。將其歸納為計算公式可表示為：繳納的個稅總金額＝（實際轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓稅金-合理費用）×20%.它的具數(shù)并非如傳說中那么“可怕”。
例如，一套原值為50萬、按揭貸款40萬的二手商品房，在還款2年后，通過經(jīng)紀公司出售，轉(zhuǎn)讓后的實際售價為80萬。其中，原辦理按揭的各項手續(xù)費總計約為原值的1%.
（1）稅金：契稅＝50萬×1.5%＝0.75萬；營業(yè)稅＝實際售價×5.5%＝4.4萬；印花稅=50萬×0.05%=250元
（2）各項合理費用：裝修費用＝原值×10%＝5萬；貸款利率＝貸款額×貸款利率×2＝40萬×6%×2＝4.8萬；其他各項手續(xù)費用＝50萬×1%＝0.5萬
通過上述數(shù)據(jù)可算出：繳納個稅總金額＝（80萬-50萬-0.75萬-4.4萬-250元-5萬-4.8萬-0.5萬）×20%＝2.905萬。
強征難抑房價漲勢
但誰愿意平空被掏走這“2.905萬”的稅費呢？
一位姓葉的朋友向記者表示，最近本想用手里的一套小房子去置換一套“二手”大房子，但這次“強征令”的出臺了讓他的希望徹底破滅�！斑�是再等等看吧！” 他說。
這不由讓人探究起此次“強征令”的初衷。
“‘108號文’將打消部分人過度購房的趨勢，讓虛高的房價逐漸擠出水分。如果順利實施，會迅速打擊炒房者的投機行為�！必斦控斦蒲兴彼L蘇明表示，它體現(xiàn)了政府為保持社會安定、希望抑制房價瘋漲的態(tài)度，是國家抑制房產(chǎn)交易中一些不合理交易的體現(xiàn)。
“強征令”的預期目的與實際效果是否有差異呢？有專家表示，抑制炒房行為的收效在短期內(nèi)難以迅速實現(xiàn)。因為目前土地稀缺才是房價上漲的根本原因，僅靠稅收手段難以改變這一局面。
那么普通交易雙方將如何應對這種“劣勢”？如何在“強征令”中免受打擊？
寇海龍表示，此次個稅征收的優(yōu)惠政策還是有的，總結(jié)為如下三條：5年以上且是家庭唯一住房的進行轉(zhuǎn)讓，免征個人所得稅；售房后1年以內(nèi)，重新按照市場價購房的，采取“先征后退”的原則；不能提供完整、準確原購房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的1-3%交納個人所得稅。
“從短期來說，對整個經(jīng)紀行業(yè)必定是‘利空’的，并將導致近期內(nèi)二手房交易量下降、房價反而上漲的現(xiàn)象。” 寇海龍強調(diào)，解決這一問題的辦法有二，一方面是先采取“捂房惜售”的措施；另一方面即將增加的稅費轉(zhuǎn)移到買方頭上。但無論怎樣，二手房市場從此難以平靜，整個經(jīng)紀行業(yè)和整體交易可能迎來一場不小的地震。
據(jù)最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從7月28日至31日，短短四天的時間，北京二手房交易量較往常變化較大，如豐臺上漲6倍，朝陽上漲3倍，海淀上漲了近8倍，但8月1日當天普遍交易量銳減。難道這種不必要的業(yè)界“地震”就是“強征令”最實在的現(xiàn)實效果？
市場規(guī)范亟待專業(yè)人才
當這種二手房“震波”擴散時，二手房評估培訓市場開始燥動起來。因為，“強征令”的出臺旨在規(guī)范二手房市場，提高交易雙方實際效益。而這一切則要求經(jīng)紀公司從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)的提高。試想，如果經(jīng)紀公司專業(yè)人員的對市場或房屋價值評估有出入，那么二手房實際成交額與二手房個稅都將有隨之變化。
為此，在二手房市場日漸“火爆”時，國家建設(shè)部與勞動社會保障部人才培訓中心就曾做過許多努力，舉辦過各種房地產(chǎn)市場的“估價師”、“造價工程師”、“建造師”等培訓，其中以今年年初向全國推廣的“全國二手房評估資訊師”培訓尤受市場歡迎。
“為了提高市場評估能力，增強員工市場的應變技能，我們一直在通過多種渠道來提高員工的素質(zhì)，以迎接市場不斷變化的挑戰(zhàn)�！� 寇海龍向記者坦言，近兩年來，他們已多次進行內(nèi)部員工培訓，并安排參加國家有關(guān)部門進行專業(yè)技能培訓。
對此，中國建筑設(shè)計研究院人才培訓中心主任吳剛在接受《財經(jīng)時報》采訪時也頗多感慨，因為作為國家勞動社會保障部中國就業(yè)培訓技術(shù)指導中心的授權(quán)單位，他們關(guān)于“全國二手房評估資訊師”培訓報名生源一直不斷增長，甚至有來自新疆等地集體報名的許多學員。
據(jù)吳剛介紹，隨著二手房市場的逐步細致化、具體化、規(guī)范化發(fā)展，持證上崗成為一種必然趨勢。“全國二手房評估資訊師”的崗位認證將使二手房交易更準確、更順暢。因為，正規(guī)、專業(yè)的經(jīng)紀人才對政策的解讀能力、引導消費者應對政策的能力都非常強，交易雙方可放心咨詢，做到買賣房產(chǎn)前，對自己待售或待購的房產(chǎn)心中有數(shù)。
2006年8月1日轉(zhuǎn)眼即逝。由于現(xiàn)行的二手房交易手續(xù)繁瑣，且涉及到房源評估、辦理按揭、辦理產(chǎn)權(quán)過戶、交納錢款及稅金等多個環(huán)節(jié)，交易流程相當復雜，而強征20%的個稅后，二手房交易對于許多消費者與投資者來說更像一盤下不完的棋。
新聞回放：
回首北京二手房：“心太軟”
1994年1月28日 國務院發(fā)布《個人所得稅法實施條例》：財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得須繳納個稅。但二手房個稅的征收一直處于地方“自愿”申報繳納狀態(tài)，形同虛設(shè)。
2004年1月 二手房個稅率先在杭州、南京、青島等地強征，幾個月后暫停征收。
2005年年初 北京東城區(qū)、朝陽區(qū)等地再次強征，遭到抵制，不到一個月便取消。
2005年10月初 國稅總局拋出“一站式”強征的“156號”文件，效果不大。
2006年6月上旬 北京亦莊傳出強征傳言，但北京其它區(qū)縣尚未執(zhí)行。
2006年6月中旬 傳言日盛，稱北京7月將全面強征，二手房價或?qū)⑸蠞q8%.
2006年6月下旬 國稅總局出面辟謠，稱強征未有時間表。
2006年7月26日 國稅總局108號文公開，稱8月1日起全國強征個稅，稅率為20%.
全國二手房井噴有理
國稅總局的“強征令”一下，趕在8月1日大限前辦理二手房過戶的人數(shù)激增，導致全國各地二手房市場出現(xiàn)罕見的井噴現(xiàn)象。
上海：降價甩賣
據(jù)悉，在8月1日之前，上海二手房市場交易異�；鸨�，平均成交量增長了30%-40%，其中虹口區(qū)交易量增長幅度最大，達到100%，浦東的交易量增幅在50%左右，普陀區(qū)在20%左右。經(jīng)紀公司業(yè)務普遍比平時上升30%左右。值得一提的是，那幾日一次性現(xiàn)金付款的購房者占據(jù)成交總量約7成。據(jù)調(diào)查，虹口區(qū)、浦東新區(qū)、普陀區(qū)的成交價格均下降10%左右。
有分析人士表示，賣家為急于脫手而價格松動是引起二手房交易量增價跌的主要原因。但今后，買賣雙方的將回歸觀望，并會持續(xù)相當長的時間。
廣州： “瘋狂”過后是淡定
8月1日的前三天，廣州市房地產(chǎn)交易中心仍在上演著“最后的瘋狂”，許多市民排隊過戶。
其實廣州早在去年年底，今年1月1日就實施了征收20%的個稅，但繳費基數(shù)里不包括裝修費、按揭花銷。此事曾引起業(yè)界軒然大波。許多業(yè)內(nèi)人士對此認為，“強征令”對于那些符合條件的市民是個利好。但不少市民還是不相信新政后可少交錢，因為他們擔心國家新規(guī)實施后，廣州有可能調(diào)高核定房價的稅率而要多交稅。因此，近日只是掀起一個小高潮。
沈陽：搶搭“末班車”
為了趕在8月1日前完稅，沈陽各大二手房中介公司也都忙得不亦樂乎，趕著“過戶”完稅。據(jù)統(tǒng)計，因為全面強征個稅消息的刺激，僅27日一天，各大中介公司權(quán)證部門辦理的加急過戶量較平時增加最多的達到5至6倍。
有專家表示，雖然對二手房強征個稅早有心里準備，但新政未給市場留下足夠的緩沖期。事先辦好“過戶”才踏實。
杭州：突現(xiàn)交易高峰
杭州的房產(chǎn)中介公司這幾天特別忙碌，28日平均每家公司簽訂的房屋交易合同都有三四十套。而杭州市財政局農(nóng)稅征收管理中心28日共受理業(yè)務415起，其中開具不動產(chǎn)發(fā)票就有200余單，這個數(shù)字超出以往業(yè)務量的一倍以上。
