實(shí)際上，征收個(gè)稅并沒有增加太多購房成本
7月26日國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》，進(jìn)一步明確征收個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房的個(gè)人所得稅的相關(guān)問題，該通知從8月1日開始執(zhí)行。個(gè)稅征收政策一出臺(tái)，許多業(yè)主擔(dān)憂自己出售房屋的收益將會(huì)大打折扣�！拔覑畚壹摇�、“大成正嘉”等經(jīng)紀(jì)公司的專家認(rèn)為，實(shí)際上個(gè)稅征收在稅費(fèi)中的比重并不大。
個(gè)稅計(jì)算公式更明確
本次個(gè)稅政策則明確表示，對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。即個(gè)稅＝（轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金-合理費(fèi)用）×20%.而在以往的稅法里關(guān)于“個(gè)稅”的征收公式表述較為籠統(tǒng)，僅表示個(gè)稅繳納是按差額征收，即（售房款-原購房款-合理費(fèi)用）×20%.
不同性質(zhì)房屋交納稅費(fèi)不同
為了讓業(yè)主更加清楚自己所需交納的稅費(fèi)情況，“我愛我家”、“大成正嘉”分別對(duì)商品房、已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房舉例說明：
商品房個(gè)稅征收計(jì)算：
商品房房屋原值具體為：購置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。
商品房轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅和印花稅等稅金。
商品房合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用（商品房及其他住房裝修費(fèi)用最高扣除限額為房屋原值的10%，案例中合理費(fèi)用假設(shè)為原值的10%）。
案例：
張先生于2002年在團(tuán)結(jié)湖地區(qū)購買了一套70平方米的房子，假設(shè)房屋原值為48萬元，現(xiàn)在以65萬元出售。由于該套房屋在營業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他需要交納營業(yè)稅、印花稅和個(gè)稅。
因?yàn)閭�(gè)稅＝（轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金-合理費(fèi)用）×20%
而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的營業(yè)稅＝成交額×5.5%＝65×5.5%＝3.575萬
印花稅＝成交額×0.05%＝65×0.05%＝0.0325萬
所以個(gè)稅＝（65-48-3.575-0.0325-4.8）×20%萬＝1.7185萬
該業(yè)主所要交納稅費(fèi)總額為：營業(yè)稅+印花稅+個(gè)稅＝5.326萬。
專家指出：就二手房市場(chǎng)而言，二手商品房處于營業(yè)稅征收范圍內(nèi)的占了較大比重，雖然此番征收個(gè)稅，但實(shí)際算下來所交納的個(gè)稅金額卻不是很多，甚至低于營業(yè)稅征收稅額，因此并不影響業(yè)主出售時(shí)的利益。
已購公房個(gè)稅征收計(jì)算：
已購公房房屋原值具體為：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。
已購公房轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
已購公房合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用（已購公房裝修費(fèi)用最高扣除限額為房屋原值的15%，案例中合理費(fèi)用假設(shè)為原值的15%）。
案例：
李先生于1998年在方莊地區(qū)購買了一套60平房米的房子，假設(shè)房屋原值為30萬元，現(xiàn)在以50萬元出售。由于該套房屋不在營業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他只需交納印花稅和個(gè)稅。
因?yàn)閭�(gè)稅＝（轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金-合理費(fèi)用）×20%
而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的印花稅＝成交額×0.05%＝50×0.05%＝0.025萬
所以個(gè)稅＝（50-30-0.025-4.5）×20%萬＝3.095萬
該業(yè)主所要交納的總稅費(fèi)＝印花稅+個(gè)稅＝3.12萬。
專家指出：由于已購公房屬于單位給予員工的福利分房，最初購買者基本是以成本價(jià)購得的。隨著年限的增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)的不斷走高，其最終出售價(jià)格與原購買價(jià)格存在較大差額空間也屬正常情況，相應(yīng)個(gè)稅所交金額較多也是情有可原。不過已購公房大多數(shù)都已經(jīng)滿五年，不在營業(yè)稅征收范圍內(nèi)，因此業(yè)主不需要交納營業(yè)稅，可以減少稅費(fèi)的支出。
經(jīng)濟(jì)適用房個(gè)稅征收計(jì)算：
經(jīng)濟(jì)適用房原值具體為：原購房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。
經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。
經(jīng)濟(jì)適用房合理費(fèi)用是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用（經(jīng)濟(jì)適用房最高扣除限額為房屋原值的15%，案例中假設(shè)合理費(fèi)用為原值的15%）。
案例：
王先生于2000年在回龍觀地區(qū)購買了一套120平方米的房子，假設(shè)房屋原值為36萬元，現(xiàn)在以54萬元出售。由于該套房屋不在營業(yè)稅征收期內(nèi)，那么他只需要交納印花稅和個(gè)稅。
因?yàn)閭�(gè)稅＝（轉(zhuǎn)讓收入-房屋原值-轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金-合理費(fèi)用）×20%
而轉(zhuǎn)讓房屋需要交納的印花稅＝成交額×0.05%＝54×0.05%＝0.027萬
所以個(gè)稅＝（54-36-0.027-5.4）×20%萬＝2.5146萬
該業(yè)主所要交納的總稅費(fèi)＝印花稅+個(gè)稅＝2.5416萬。
專家指出：經(jīng)濟(jì)適用房是針對(duì)中低收入家庭承受能力、具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的社會(huì)保障住房。由于其房屋權(quán)屬的特殊性，因此限定購房人群必須為北京市城鎮(zhèn)人口居民，不過已滿五年的經(jīng)濟(jì)適用房等同于商品房，外地人是可以購買的。同時(shí)，這種房屋相較于城八區(qū)內(nèi)的高額房?jī)r(jià)，還是具有較強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)的，能夠滿足中低收入購房群體置業(yè)需求。
