根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定，自8月1日起，國(guó)內(nèi)居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓交易時(shí)，所得收益須按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，該稅率為固定的20％。截至今日，該項(xiàng)政策已經(jīng)正式實(shí)施4天時(shí)間，東莞二手房交易市場(chǎng)對(duì)此作出了怎樣的反應(yīng)呢？據(jù)記者對(duì)東莞市二手中介公司的走訪，東莞二手房市場(chǎng)反應(yīng)比較平靜，沒有出現(xiàn)其他城市那樣的集中過戶、擁堵交易所的情況。
受到新政的影響，廣州、深圳等城市在8月1日前夕都出現(xiàn)了集中過戶的高潮，房屋賣家紛紛打出“限時(shí)優(yōu)惠”，購(gòu)房者們則想抓住最后的時(shí)機(jī)，搶在政策正式實(shí)施前辦理好過戶手續(xù)，以規(guī)避20％的個(gè)人所得稅。
沒有出現(xiàn)集中過戶情況
但據(jù)記者對(duì)東莞市二手中介公司的走訪，東莞二手房市場(chǎng)反應(yīng)比較平靜，沒有出現(xiàn)其他城市那樣的集中過戶、擁堵交易所的情況。
據(jù)同步地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理藍(lán)文亮介紹，東莞與廣州、深圳等地相比，房屋過戶周期較長(zhǎng)，即使市民想搶在新政出臺(tái)前過戶，在時(shí)間上也來(lái)不及，所以市場(chǎng)對(duì)國(guó)家稅務(wù)總局強(qiáng)征20％個(gè)稅的反應(yīng)較為平靜。據(jù)東莞市地稅局介紹，東莞市關(guān)于二手交易個(gè)人所得稅的征收標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)基本相同。由于早期有些中介機(jī)構(gòu)做假，有幫助買賣交易雙方避稅的行為，所以，地稅局和財(cái)政局還設(shè)置了相應(yīng)的繳稅底限，如果成交價(jià)與底限偏離過多，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，一般說(shuō)來(lái)按照從高原則認(rèn)證。此次，稅務(wù)總局強(qiáng)征個(gè)稅實(shí)行后，市民買賣房屋如實(shí)申報(bào)便可。
市場(chǎng)不變心態(tài)變
據(jù)東莞市二手房交易熱點(diǎn)東城片區(qū)一些中介公司反映，自今年六月以來(lái)，新政接二連三出臺(tái)，市場(chǎng)對(duì)政策的反應(yīng)已經(jīng)凸顯，交易量受到一定影響之后已經(jīng)開始適應(yīng)新政，加上此次個(gè)稅征收政策，市場(chǎng)對(duì)政策已經(jīng)有了接受心理，所以市場(chǎng)銷售狀況也看不出變化。由深圳進(jìn)駐東莞的華人天廈地產(chǎn)總經(jīng)理毛緒斌說(shuō)，他當(dāng)時(shí)進(jìn)駐東莞，看好的就是東莞健康的稅收政策，個(gè)人所得稅一直以來(lái)都有征收。所以此次國(guó)家稅務(wù)總局8月1日強(qiáng)制征收個(gè)稅，對(duì)于東莞二手房市場(chǎng)影響不大，而且一些諸如裝修費(fèi)用剔出個(gè)稅征收范圍的細(xì)則規(guī)定，對(duì)于征稅反而有促進(jìn)作用，市民心態(tài)也有所變化。
東莞市金信聯(lián)行置業(yè)有限公司分行經(jīng)理謝本寧也表示，由于東莞市的個(gè)稅政策一直都有實(shí)施，所以這次國(guó)家稅務(wù)總局的新規(guī)定對(duì)于東莞市的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)并不算突然，不會(huì)造成較為明顯的影響，就目前的情況來(lái)看，市場(chǎng)反應(yīng)比較平靜。
交易量放緩但不會(huì)持續(xù)
同步地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)理藍(lán)文亮告訴記者，新政的出臺(tái)，將使東莞二手房交易市場(chǎng)近期的交易量放緩，但這種負(fù)面影響不會(huì)持久。藍(lán)文亮說(shuō)，新個(gè)稅政策增加了稅收額度，為了避免損失，業(yè)主可能會(huì)選擇將原定出售的房子轉(zhuǎn)為租賃，從而導(dǎo)致二手房房源稀缺；或者提高房?jī)r(jià)，將稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，這些舉動(dòng)都會(huì)導(dǎo)致二手房交易量放緩。他同時(shí)也稱新的個(gè)稅政策不會(huì)對(duì)東莞二手房市場(chǎng)造成長(zhǎng)期影響，消費(fèi)者都具有一定的心理承受能力，在持幣觀望一段時(shí)間后自然會(huì)恢復(fù)購(gòu)房熱情。
個(gè)稅一般都轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)廣安加盟店銷售經(jīng)理高霞告訴記者，東莞一直以來(lái)都是按照兩種方式征收個(gè)稅，如果房屋賣家手頭持有最初購(gòu)房時(shí)的購(gòu)房發(fā)票的，那么，個(gè)稅征收則按照評(píng)估價(jià)和發(fā)票價(jià)差額的20%來(lái)征收；如果賣房者沒有發(fā)票，那么按照賣房款全額的2％來(lái)征收。不過高霞說(shuō)，無(wú)論是按照哪種征稅標(biāo)準(zhǔn)，個(gè)稅通常都是轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者的頭上，這已然成為業(yè)內(nèi)不成文的規(guī)定。
匯誠(chéng)地產(chǎn)分行經(jīng)理雷陽(yáng)認(rèn)為，雖然東莞市以前對(duì)于二手房交易征收過個(gè)稅，消費(fèi)者具有一定的承受能力，但仍然不能忽視國(guó)稅總局此次出臺(tái)新政對(duì)東莞樓市造成的沖擊。在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，東莞市二手房房?jī)r(jià)將會(huì)上漲，從而影響到整個(gè)二手房交易市場(chǎng)的運(yùn)行。他以東莞市東城區(qū)為例，這部分地區(qū)的消費(fèi)群體購(gòu)房水平一般為三房，價(jià)格在30萬(wàn)至50萬(wàn)不等，交易的平均收益在5萬(wàn)至7萬(wàn)之間。實(shí)行新的個(gè)稅政策后，每套房屋交易要多交1萬(wàn)至1.5萬(wàn)元的個(gè)人所得稅。
對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，這是一筆不小的費(fèi)用，賣房者必然要將這筆費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。
而對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，面對(duì)高額房?jī)r(jià)，只會(huì)促使他們持幣觀望，從而出現(xiàn)房?jī)r(jià)升高、交易量放緩的局面。對(duì)于高收入群體來(lái)說(shuō)，這種情況沒有什么影響，但對(duì)于經(jīng)濟(jì)能力有限，真正需要二手房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，這種做法無(wú)疑是將二手房的大門向他們關(guān)閉了。
稅費(fèi)計(jì)算公式
應(yīng)繳個(gè)稅=應(yīng)納稅所得金額×20％
應(yīng)納稅所得金額=轉(zhuǎn)讓房屋所得－房屋原值－合理費(fèi)用（裝修、手續(xù)費(fèi)等）
例如：如果王女士在購(gòu)買了一所80萬(wàn)元的房屋后，將這所房屋以100萬(wàn)元的價(jià)格售出。假如相關(guān)合理費(fèi)用總共為5萬(wàn)元，那么李先生需要繳納的個(gè)人所得稅為：（100－80－5）×20％=3萬(wàn)元。
房屋原值的計(jì)算辦法
1.商品房：購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。
2.自建住房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。
3.經(jīng)濟(jì)適用房（含集資合作建房、安居工程住房）：原購(gòu)房人實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。
4.已購(gòu)公有住房：原購(gòu)公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格計(jì)算的房?jī)r(jià)款，加上原購(gòu)公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款以及按規(guī)定向財(cái)政部門（或原產(chǎn)權(quán)單位）交納的所得收益及相關(guān)稅費(fèi)。
5.城鎮(zhèn)拆遷安置住房：
�。�1）房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置該房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；
（2）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)；
�。�3）房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)模{(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》注明的價(jià)款和交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額；
合理費(fèi)用的計(jì)算辦法
1.支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：
�。�1）已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15％；
（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10％。如果納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。
2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購(gòu)置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。
