6月1日，“兩年變五年”營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)間重新界定，8月1日，國(guó)稅下達(dá)強(qiáng)制征收個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅的通知并實(shí)行“先稅后證”。短短兩個(gè)月，二手房“兩稅”時(shí)代正式到來(lái)�！�6.1”、“8.1”，這兩個(gè)本來(lái)頗具標(biāo)志意義的日子，在2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)上卻被一些人定格為“心有余悸”、“后悔”、“緊張”的記憶。
2006年7月31日，北京海淀區(qū)地稅局門(mén)口人潮洶涌，人們都爭(zhēng)著盡早繳稅過(guò)戶房產(chǎn)，以規(guī)避8月1日開(kāi)始征收的個(gè)人所得稅。
鏡頭1
小公司現(xiàn)金收房賠稅
經(jīng)紀(jì)人老常說(shuō)：“個(gè)稅新政后，現(xiàn)金收房得更慎重，涉稅的房子能不碰就不碰”
人物：經(jīng)紀(jì)人
心情：心有余悸
8月8日，記者見(jiàn)到經(jīng)紀(jì)人老常（化名）的時(shí)候，他正準(zhǔn)備拿著幾套房源的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件等資料去跟一個(gè)客戶談。老常揮了揮手里的資料，說(shuō)：“這幾套現(xiàn)金收來(lái)的房源可把我們害慘了，每套眼看得賠好幾萬(wàn)，當(dāng)初我們收的時(shí)候誰(shuí)也沒(méi)想到會(huì)要征個(gè)稅，現(xiàn)在房子壓著上百萬(wàn)的資金，行情又不太好，只能自己掏這幾萬(wàn)元的個(gè)稅以求盡早解套了”。
現(xiàn)金收房每單利潤(rùn)可達(dá)10%
老常供職的是一家小中介公司，有三家門(mén)店。據(jù)老常介紹，在個(gè)稅政策實(shí)行之前，他所在的門(mén)店一個(gè)月差不多會(huì)收3、4套房源，上百萬(wàn)的資金壓在房子上是常事，具體的操作是利用全款將房主房產(chǎn)收購(gòu)，但并不直接過(guò)戶至自己公司名下，而是通過(guò)委托公證形式，將房產(chǎn)代理出售權(quán)確定為己方所有。
為什么要現(xiàn)金收房？老常說(shuō)，由于在同等條件下中小公司銷(xiāo)售實(shí)力遠(yuǎn)弱于大型公司，因此采用全款收購(gòu)方式爭(zhēng)取市場(chǎng)份額，擴(kuò)大每單利潤(rùn)，以往每單現(xiàn)金收房的利潤(rùn)率可高達(dá)10%，而如果只賺代理費(fèi)的話，一般都在3%以下。老常做的第一單現(xiàn)金收房的買(mǎi)賣(mài)是在一年多以前，出全款55萬(wàn)元將一套房產(chǎn)收購(gòu)，并以58萬(wàn)元掛牌銷(xiāo)售，一個(gè)月后被售出，連同代理費(fèi)利潤(rùn)為4.5萬(wàn)元，利潤(rùn)率為8.2%.
個(gè)稅強(qiáng)征后可能反而虧損
雖說(shuō)利潤(rùn)很高，但是風(fēng)險(xiǎn)也確實(shí)不小。個(gè)稅政策的突如其來(lái)是老常沒(méi)有料到的。
老常回憶道，7月26日他看到了媒體報(bào)道，8月1日起將強(qiáng)征個(gè)稅，他一下子慌了，他手上正好有一套7月15日左右收來(lái)的宣武區(qū)四平園的房子，2003年的產(chǎn)權(quán)，80平米的2居，他當(dāng)時(shí)以59萬(wàn)收進(jìn)的，掛牌價(jià)為64萬(wàn)，暫時(shí)還沒(méi)有跟買(mǎi)主談成，如果要強(qiáng)征個(gè)稅的話，他得交5萬(wàn)多元的稅，算下來(lái)還得虧損將近1萬(wàn)元。
盡管老常想了很多辦法想把房子趕在8月1日前找到買(mǎi)主過(guò)戶，但最后未能如愿。
“個(gè)稅新政后，現(xiàn)金收房得更慎重了，涉稅的房子能不碰就不碰”，老常顯得心有余悸。
鏡頭2
房主加價(jià)交易告吹
6月后，王小姐的房產(chǎn)新增55550元營(yíng)業(yè)稅，8月后又新增3.5萬(wàn)元個(gè)稅
人物：賣(mài)家
心情：后悔
“房?jī)r(jià)再給我漲三萬(wàn)，幫我繼續(xù)賣(mài)！”，王小姐向中介撇下這句話就不管了，兩稅期間她100多萬(wàn)元的房產(chǎn)初步計(jì)算增加了近9萬(wàn)元的稅款，導(dǎo)致王小姐賣(mài)房失敗。
6月以后須繳55550元營(yíng)業(yè)稅
王小姐在2002年花70萬(wàn)元買(mǎi)下一套房子，今年7月份，她決定把這套房子賣(mài)了。三年多過(guò)去，中介公司評(píng)估這套房子可賣(mài)102萬(wàn)元。
由于房子的地理位置非常好，很快就有買(mǎi)家張先生上門(mén)打算購(gòu)買(mǎi)。
7月24日，買(mǎi)賣(mài)雙方約定見(jiàn)面。中介公司的業(yè)務(wù)員特別跟王小姐強(qiáng)調(diào)了一下?tīng)I(yíng)業(yè)稅，今年6月份，國(guó)家把已購(gòu)商品房全額繳納營(yíng)業(yè)稅的期限由兩年延長(zhǎng)至五年，王小姐2002年買(mǎi)的房子，就須繳納營(yíng)業(yè)稅55550元，再扣除中介代理費(fèi)等費(fèi)用，只能收入93.37萬(wàn)元。王小姐一聽(tīng)，后悔不已，想著如果自己能早幾個(gè)月賣(mài)房就可省下5萬(wàn)多。不過(guò)考慮再三，她還是同意交易。
8月后個(gè)稅新增3.5萬(wàn)元
然而讓王小姐沒(méi)有想到的是，幾天之后事情又起變化。7月27日，國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)政策明確8月起強(qiáng)制征收個(gè)人所得稅收。由于買(mǎi)方張先生的耽擱，王小姐沒(méi)能趕上在8月1日前成功交易。
中介告訴她，這次個(gè)稅新政將給她帶來(lái)3.5萬(wàn)元的新稅收。王小姐表示：“讓我一下子再掏三萬(wàn)五不可能，我的房子要再加三萬(wàn)元。”但買(mǎi)主張先生卻說(shuō)：“要我為你承擔(dān)個(gè)稅是不對(duì)的，不能接受”。一樁眼看就要成交的買(mǎi)賣(mài)，就這樣吹了。最后，王小姐對(duì)中介公司業(yè)務(wù)員說(shuō)，“你把這三萬(wàn)給我加到房款里面，房?jī)r(jià)再給我漲三萬(wàn)吧，幫我繼續(xù)賣(mài)”。據(jù)了解，像王小姐這樣的情況在8月1日以后非常普遍。
鏡頭3
為躲個(gè)稅降價(jià)出售
孫先生降價(jià)7000元，終成功賣(mài)出二手房
人物：賣(mài)家
表情：緊張→幸運(yùn)
孫先生現(xiàn)在回想起那天排隊(duì)過(guò)戶的情景，依然很激動(dòng)�！澳翘煸绯�，我們特意起了個(gè)大早，不到七點(diǎn)就到了房屋交易所門(mén)口。那時(shí)候已經(jīng)排起了一串長(zhǎng)龍，大概排了三個(gè)多小時(shí)才到我們，好像又回到了過(guò)去拿著糧票排隊(duì)換大米的那個(gè)年代�！北M管排長(zhǎng)隊(duì)很辛苦，但孫先生還是覺(jué)得很幸運(yùn)，畢竟他的房子賣(mài)出去了。
個(gè)稅將征，87.5萬(wàn)元的交易停止
孫先生是一名退休職工，2002年購(gòu)買(mǎi)了牡丹園房產(chǎn)一套，準(zhǔn)備養(yǎng)老之用，建筑面積92平米，房?jī)r(jià)42萬(wàn)元。2006年4月，孫先生的兒子在昌平購(gòu)買(mǎi)了一套170平米的大三居，為照顧父母方便，決定將孫先生夫婦接來(lái)一起居住。
2006年7月新房裝修完畢，孫先生委托一家知名中介公司將牡丹園房產(chǎn)出售。7月22日，該中介公司一位門(mén)店經(jīng)理評(píng)估房產(chǎn)后建議售價(jià)87.5萬(wàn)元。
幾天后，買(mǎi)主趙先生決定貸款購(gòu)買(mǎi)此套房產(chǎn)，7月25日孫先生和趙先生簽訂了購(gòu)房合同，趙先生同意此房產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅由自己替孫先生繳納，由于處于政策調(diào)整期，門(mén)店經(jīng)理建議雙方在合同中補(bǔ)加以下內(nèi)容：“如在合同履行期間，國(guó)家政策（金融、稅收、房產(chǎn)交易政策）發(fā)生變化且足以影響本合同履行的，買(mǎi)、賣(mài)雙方協(xié)商解決。協(xié)商未果的，合同終止，買(mǎi)、賣(mài)雙方互不追究違約責(zé)任�！�
就在簽訂合同的第二天，北京市強(qiáng)制征收個(gè)稅消息確定，意味著如在8月1日前不過(guò)戶，孫先生將再繳納7萬(wàn)元左右的個(gè)人所得稅。
由于趙先生貸款買(mǎi)房，時(shí)間肯定會(huì)延長(zhǎng)，而孫先生和趙先生都不愿承擔(dān)這突如其來(lái)的7萬(wàn)元個(gè)稅，根據(jù)合同約定，此次交易被迫終止。
降價(jià)7000元，成功賣(mài)出
時(shí)間到了7月28日，孫先生這時(shí)陷入憂愁和緊張，為能盡快躲過(guò)個(gè)稅，孫先生咬咬牙，告訴門(mén)店經(jīng)理：“如果有人考慮全款購(gòu)買(mǎi)，哪怕86萬(wàn)我也賣(mài)！”門(mén)店經(jīng)理也答應(yīng)會(huì)在周末這兩天更加賣(mài)力地為孫先生的房子尋找買(mǎi)主。
孫先生降價(jià)這一招還挺管用，7月30日一位唐女士愿全款購(gòu)買(mǎi)此房產(chǎn)，當(dāng)日確定成交價(jià)為86.8萬(wàn)元。
7月31日一早，孫先生、唐女士準(zhǔn)時(shí)來(lái)到朝陽(yáng)地稅局，上午順利繳稅，下午完成過(guò)戶手續(xù)。
事后，孫先生才知道后來(lái)北京市稅務(wù)部門(mén)又出臺(tái)了一個(gè)新政策，如果二手房原價(jià)不清，可按交易價(jià)1%征稅。也就是說(shuō)，如果孫先生“謊稱”自己這套房原價(jià)不清楚，則可按87.5萬(wàn)元的1%征稅，即8750元。不過(guò)，即使如此減價(jià)后的86.8萬(wàn)元也比繳這個(gè)1%劃算。
稅費(fèi)計(jì)算
從6月1日營(yíng)業(yè)稅新政開(kāi)始正式實(shí)施到8月1日起強(qiáng)征個(gè)稅，短短兩月期間，消費(fèi)者的稅費(fèi)成本到底增加了多少？
營(yíng)業(yè)稅：2-5年二手房成本大增
政策回顧：從6月1日起，對(duì)購(gòu)買(mǎi)住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，按其交易全額征收營(yíng)業(yè)稅；購(gòu)買(mǎi)時(shí)限由2年調(diào)整為5年。受沖擊最大的是2年以上、5年以下的二手房。
案例分析：王先生出售一套望京地區(qū)的二手商品房，建筑面積100平米，產(chǎn)權(quán)證日期為2002年10月，目前市場(chǎng)價(jià)為80萬(wàn)元。按產(chǎn)權(quán)證時(shí)間計(jì)算，該房產(chǎn)已滿2年，但未滿5年，在6月1日營(yíng)業(yè)稅新政實(shí)施后出售需全額繳納營(yíng)業(yè)稅。
6月1日前，需繳稅費(fèi)：印花稅=800000×0.05%=400元；6月1日后，需多繳營(yíng)業(yè)稅，總稅費(fèi)=400+800000×5.5% =44400元總結(jié)：兩相比較稅費(fèi)成本增加百余倍。
個(gè)人所得稅：賣(mài)家稅費(fèi)成本驟增不少
政策回顧：從8月1日起，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，以轉(zhuǎn)讓收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，稅率為20%，如原值不能確定，則按總價(jià)的1% -3%征收，目前北京按1%征收。
受新個(gè)稅政策沖擊最大的是5年以內(nèi)原值較小的已購(gòu)公房。
案例分析：2002年12月，趙先生在團(tuán)結(jié)湖附近買(mǎi)了一套商品房，容積率為2.0，房屋面積為100平米，當(dāng)時(shí)房屋購(gòu)買(mǎi)總價(jià)為65萬(wàn)元，全款購(gòu)買(mǎi)，裝修費(fèi)用花了6萬(wàn)元。目前市場(chǎng)價(jià)為85萬(wàn)元。
情況1：按20%征收個(gè)稅8月1日前，趙先生需繳納稅費(fèi)成本為：印花稅+營(yíng)業(yè)稅=850000×0.05%+850000×5.5%=47175元；8月1日后，需多繳納個(gè)稅：個(gè)稅=（轉(zhuǎn)讓收入—購(gòu)房原值⑴—轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅費(fèi)⑵—合理費(fèi)用⑶）×20%⑴為購(gòu)房原值=原房?jī)r(jià)款+原購(gòu)房契稅+原購(gòu)房印花稅=650000+650000×1.5% +650000×0.05%=660075元⑵為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費(fèi)：包括營(yíng)業(yè)稅和印花稅，共47175元⑶為合理費(fèi)用，包括裝修費(fèi)6萬(wàn)元，不超10%的最高限額此房屋要繳納的個(gè)稅為：（850000-660075-47175-60 000）×20%=16550元總結(jié)：趙先生總的稅費(fèi)成本為：47175+16550=63725元，稅費(fèi)成本增加了35%，增加的幅度比較明顯。
情況2：按總價(jià)1%征收8月1日前，趙先生需繳納稅費(fèi)成本為：印花稅+營(yíng)業(yè)稅=850000×0.05%+850000×5.5%=47175元；8月1日后，需多繳納個(gè)稅：個(gè)稅=總價(jià)×1% =85萬(wàn)元×1%=8500元總結(jié)：趙先生總的稅費(fèi)成本為：47175+8500=55675元，稅費(fèi)成本增加了18%，增加的幅度相對(duì)少一些。
