今年五六月間，國(guó)家宏觀調(diào)控再拋“國(guó)六條”及相關(guān)細(xì)則；7月，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布“征收個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓所得稅”通知，政策繼續(xù)劍指炒房、炒地者，維護(hù)普通消費(fèi)者和中低收入者的權(quán)益。
記者注意到，在國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)的“稅收組合拳”中，主要“受力點(diǎn)”在于加大房地產(chǎn)交易行為的成本，比如說(shuō)：“明令禁止期房轉(zhuǎn)讓，購(gòu)房不足兩年轉(zhuǎn)讓須繳納營(yíng)業(yè)稅”：“個(gè)人購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，出售方需全額繳納5.55％營(yíng)業(yè)稅”；再次明確“房產(chǎn)交易個(gè)稅強(qiáng)征”稅政等。
目前，在沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，二手房與商品房可謂平分秋色。今年上半年，全市商品房銷售面積為434.1萬(wàn)平方米，銷售額為145.8億元；二手房銷售面積則達(dá)482.99萬(wàn)平方米，銷售額為104.39億元。二手房在沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的分量不言自明。
《新華字典》載曰：“波，因振蕩而一起一伏的水面；瀾，大波浪�！�
那么，國(guó)家這一系列稅控政策的施行，究竟會(huì)為沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)什么樣的影響呢？房地產(chǎn)市場(chǎng)中的各種利益主體，又會(huì)采取什么樣的手法來(lái)“化解”自己的利益損失呢？連日來(lái)，記者分別走訪了沈陽(yáng)市內(nèi)的房產(chǎn)交易市場(chǎng)、相關(guān)管理機(jī)構(gòu)和業(yè)內(nèi)外有關(guān)人士等，進(jìn)行了一番梳理和探討。目前市場(chǎng)層面普遍的反應(yīng)是：“房產(chǎn)交易強(qiáng)征個(gè)稅”后，沈城二手房市場(chǎng)似“有波無(wú)瀾”。
個(gè)稅“新政”細(xì)則尚在等待中
“最后瘋狂”幾近尾聲房產(chǎn)過(guò)戶復(fù)歸平常
8月初的市房地產(chǎn)交易中心、惠工廣場(chǎng)東市房產(chǎn)超市，已褪去了7月末的喧囂煩躁。
幾天前，人們排著長(zhǎng)隊(duì)、擁擠不堪地?fù)屴k房產(chǎn)交易過(guò)戶手續(xù)；幾天后，各服務(wù)窗口和柜臺(tái)前已恢復(fù)了井然有序的場(chǎng)景。據(jù)工作人員介紹，前些天因?yàn)槿硕喽鴽](méi)辦上相關(guān)手續(xù)的人，領(lǐng)到了可在8月1日后接著辦理的“排序號(hào)”。當(dāng)然了，現(xiàn)在的房產(chǎn)交易工作量還是比平常日子忙一些。
“哎呀，7月底那幾天辦過(guò)戶的人可太多了，一問(wèn)原因都是聽(tīng)說(shuō)‘8月1日以后買賣房產(chǎn)要繳個(gè)稅’，我們臨時(shí)增加了人手還忙得夠嗆……”沈河地稅分局的一位女稅收員對(duì)記者說(shuō)。當(dāng)記者問(wèn)及最新的二手房個(gè)稅通知啥時(shí)執(zhí)行時(shí)，她回答：“我們正在等沈陽(yáng)市的正式通知和實(shí)施細(xì)則，聽(tīng)說(shuō)快到了，也就在最近�！倍驮�8月9日，遼寧省二手房個(gè)稅細(xì)則出臺(tái)。
記者隨即到了幾家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)采訪，發(fā)現(xiàn)一些小型中介業(yè)務(wù)已經(jīng)很少了，較大型的中介還有活可干。8月5日16時(shí)許，在沈河區(qū)永環(huán)社區(qū)附近的一家房產(chǎn)中介服務(wù)部，墻上仍貼著約200個(gè)二手房房源信息。記者細(xì)一看，大、中、小戶型，新舊房子都有。記者問(wèn)經(jīng)營(yíng)者老張：“這房源信息都是實(shí)在的吧？”老張說(shuō)：“當(dāng)然是真的，不信你瞄上哪間，我領(lǐng)你看房去……”
說(shuō)話間，老張的兒子小張領(lǐng)了一高個(gè)男青年回來(lái)了。
“這幾天忙不？”記者問(wèn)。
“太忙了，我今天辦了3份過(guò)戶手續(xù)，他是第4份，都來(lái)不及了！”小張回答。
“那是因?yàn)樯堆�？”記者�?wèn)。
“不都說(shuō)過(guò)幾天個(gè)稅要增加嗎？得繳房?jī)r(jià)的20％呢！誰(shuí)不想省點(diǎn)錢呀！”小張說(shuō)。
“按房屋什么價(jià)值的20％？你搞清沒(méi)有？應(yīng)該是納稅房子的原值和賣價(jià)間的差額，再減去原來(lái)的手續(xù)費(fèi)、裝修費(fèi)等后的20％，另外還有不用繳稅的房子呢，你都能說(shuō)清楚嗎？”聽(tīng)記者這么問(wèn)，小張笑著撓撓頭不吱聲了。
記者又和高個(gè)男青年攀談起來(lái)。得知他正要在附近貸款買一個(gè)二手的小套間，有50多平方米，房?jī)r(jià)為18萬(wàn)元。記者問(wèn)他，是否知道要開(kāi)征個(gè)稅才急著買房？他說(shuō)，由于正等房子用，也顧不上個(gè)稅的問(wèn)題了。不過(guò)，記者幫他推算了一下這座小戶型房屋的個(gè)稅額，減除不該計(jì)稅部分，其實(shí)也多掏不了多少錢。
記者隨機(jī)采訪了10位有意買房者，他們均聽(tīng)說(shuō)將開(kāi)征個(gè)稅的事，但對(duì)具體征收比例不清楚。其中有4位正在辦理過(guò)戶手續(xù)，另外6位中的3位認(rèn)為應(yīng)“再等等，看具體個(gè)稅比例再定奪”，另3位則認(rèn)為“應(yīng)以所選房子是否滿意來(lái)決策，個(gè)稅開(kāi)征也不能耽誤自己買順心房子”。
看來(lái)，搶在二手房強(qiáng)征個(gè)稅前過(guò)戶的“最后的瘋狂”已逐漸歸于平靜。真正想買房的人，不會(huì)完全因?yàn)閺?qiáng)征個(gè)稅而不行動(dòng)。房產(chǎn)交易暗生三類非法“避稅”現(xiàn)象
有意“避稅”將給個(gè)人利益留“后患”
據(jù)記者了解，對(duì)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房征收個(gè)人所得稅，國(guó)家?guī)啄昵凹从幸?guī)定，但是大部分地區(qū)一直采取自愿申報(bào)的方式收繳，因此執(zhí)行的力度并不大。目前，為了更好地貫徹國(guó)稅總局7月下旬下發(fā)的《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》，各地正在積極抓緊制定配合《通知》落實(shí)的操作細(xì)則。
8月7日，記者采訪了市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人，詢問(wèn)我市正式開(kāi)征二手房交易個(gè)稅日程及細(xì)則出臺(tái)情況。據(jù)透露，按工作程序，市地稅局正與上級(jí)部門就此進(jìn)行溝通，近日即將正式出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，并開(kāi)始征收二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅。據(jù)記者側(cè)面了解，正在擬定中的細(xì)則，也有類似上海市的相關(guān)內(nèi)容。據(jù)悉，上海市于8月4日正式出臺(tái)相關(guān)細(xì)則并開(kāi)征個(gè)稅。其細(xì)則規(guī)定，對(duì)不能提供房屋原值等有關(guān)涉稅資料的二手房交易，屬于普通住房及自建住房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公有住房和城鎮(zhèn)拆遷安置住房的，按照轉(zhuǎn)讓收入的1％核定應(yīng)納個(gè)稅；屬于非普通住房的，按照轉(zhuǎn)讓收入的2％核定應(yīng)納個(gè)稅。
市地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人還特意強(qiáng)調(diào)：“如果房屋交易雙方有意躲避、隱瞞國(guó)家稅收法規(guī)規(guī)定的應(yīng)繳稅款，那就不是‘避稅’的問(wèn)題，而是涉嫌‘偷稅’了�！�
8月9日，針對(duì)圍繞二手房交易所發(fā)生的所謂“避稅”現(xiàn)象，記者專門采訪了遼寧四洋律師事務(wù)所副主任律師王琦。王琦總結(jié)說(shuō)，目前律師事務(wù)所掌握的涉及“避稅”的手段，常見(jiàn)的有三種類型。
一、假贈(zèng)予方式：這是二手房買賣雙方為達(dá)到“避稅”目的，本無(wú)親友關(guān)系，私下交易后，卻以此名義經(jīng)過(guò)公證將房產(chǎn)進(jìn)行“贈(zèng)予”。因?yàn)橛嘘P(guān)稅法規(guī)定，贈(zèng)予轉(zhuǎn)讓可免收營(yíng)業(yè)稅。
「后患」針對(duì)“假贈(zèng)予”，有關(guān)法規(guī)規(guī)定除公益捐贈(zèng)不可反悔外，一般公民間的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)予，其贈(zèng)予人可以反悔。如果在房產(chǎn)交易中，雙方表面辦理的是“假贈(zèng)予”，一旦發(fā)生糾紛，買房方因缺乏證據(jù)很可能得不到法律的支持。
二、“假租賃真交易”：由于房產(chǎn)可免稅的年限未到，或干脆為“避稅”，買賣雙方交易后卻不按規(guī)定辦理繳稅、過(guò)戶、更名等手續(xù)，以表面的租賃合同替代交易合同。
「后患」“假租賃真交易”風(fēng)險(xiǎn)很大，一旦發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)，受害方往往是買房方。
三、“有意壓低交易價(jià)格”：買賣雙方故意壓低房屋實(shí)際成交價(jià)格，欲達(dá)到少繳稅的目的。
「后患」對(duì)于“有意壓低成交價(jià)”的做法，首先稅法就對(duì)其有明確約束，如被查出將受處罰。另外，從合同法規(guī)看，這樣的合同有失公平和真實(shí)，雙方以后發(fā)生糾紛則得不償失。
王琦律師總結(jié)說(shuō)，上述三種行為都是違法的，而且為當(dāng)事人留下嚴(yán)重后患。“住房是金額巨大的財(cái)產(chǎn)，我們?cè)讷@得時(shí)就應(yīng)合理合法，只有公民的合法權(quán)益才能受到法律保護(hù)。如果取得時(shí)的程序、方式等違法，一旦發(fā)生紛爭(zhēng)，公民勢(shì)必得不到應(yīng)有的保護(hù)�！蓖蹒腋娣慨a(chǎn)交易雙方�！凹尤�(yīng)”一度殃及85%%購(gòu)房人
“攪行”炒房者最先中劍
國(guó)家一連串的“稅控”政策是否正向預(yù)期的目標(biāo)靠攏呢？8月6日，記者采訪了沈陽(yáng)房信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司董事長(zhǎng)、沈陽(yáng)市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)施秀。
“先從宏觀看，國(guó)家在整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中，在房產(chǎn)市場(chǎng)交易環(huán)節(jié)，運(yùn)用稅收征收手段調(diào)控房?jī)r(jià)，應(yīng)該說(shuō)是抓住了關(guān)鍵�！笔┬阏f(shuō)。
從國(guó)家去年以來(lái)的一系列稅控政策實(shí)施效果來(lái)看，應(yīng)該說(shuō)有力地制約了在房產(chǎn)市場(chǎng)里“攪行”的炒房者。一些過(guò)去靠中短期房產(chǎn)投資即可獲得暴利的投資者，已明顯感到成本加大、利潤(rùn)空間被壓縮，許多人紛紛收手。國(guó)內(nèi)一些炒房團(tuán)逐漸偃旗息鼓，不少城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨緩，個(gè)別城市房?jī)r(jià)回落。比如上海，幾年前曾“炒聲”震耳，近來(lái)房?jī)r(jià)已呈低走態(tài)勢(shì)。這與國(guó)家的“組合調(diào)控”直接相關(guān)。
再看沈陽(yáng)的二手房市場(chǎng)，施秀認(rèn)為，沈陽(yáng)的專業(yè)炒房者相比而言人數(shù)很少。據(jù)沈陽(yáng)房地產(chǎn)專門研究機(jī)構(gòu)2005年統(tǒng)計(jì)：在沈陽(yáng)市場(chǎng)中，自住型住房占85％，投資型住房約為12％，炒房比重只占3％。因?yàn)樯蜿?yáng)市場(chǎng)目前仍以自用需求為主導(dǎo)，所謂投資型也是少數(shù)人或少數(shù)中介短期運(yùn)作少數(shù)房源罷了，真正含義上的炒房人更少。
當(dāng)然，投機(jī)或炒房者雖少，但其對(duì)市場(chǎng)的“攪行”作用卻存在。比如大家都在自覺(jué)文明地排著長(zhǎng)隊(duì)購(gòu)物，可是就來(lái)了一兩個(gè)攪亂“規(guī)矩”的人，不按次序排隊(duì)非要“加塞”，這時(shí)很容易引發(fā)整個(gè)隊(duì)伍的混亂。這種“加塞效應(yīng)”體現(xiàn)在房產(chǎn)市場(chǎng)上，就是“哄抬物價(jià)”和“攪行”行為，或多或少要殃及大多數(shù)真正需房的購(gòu)房者。
相信伴隨國(guó)家“宏觀調(diào)控組合拳”及“稅控”政策的深入貫徹，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)逐步走向理性和規(guī)范。
