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今天正保會計網(wǎng)校-開放課堂給大家講講房地產(chǎn)企業(yè)財務的特殊財務處理,大家一起學習吧!
自建商品房用于抵債的稅務處理
一、增值稅的處理
對單位或個人以房屋或其他不動產(chǎn)抵頂有關債務的行為,應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收增值稅。
《營改增試點實施辦法》財稅2016 36號文附件1第四十四條規(guī)定,按照下列順序確定銷售額:
(一)按照納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。
(二)按照其他納稅人最近時期銷售同類服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的平均價格確定。
(三)按照組成計稅價格確定。組成計稅價格的公式為:
組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)
成本利潤率由國家稅務總局確定。
二、企業(yè)所得稅的處理
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》(國稅發(fā)【2009】31號)第七條規(guī)定, 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實際取得利益權(quán)利時確認收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認收入(或利潤)的方法和順序為:
(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定;
(二)由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定;
(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務機關確定。
三、土地增值稅的處理
《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)【2006】187號)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn), 其收入按下列方法和順序確認:
①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;
②由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。
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