房地產(chǎn)企業(yè)的48種融資方式

　　融資能力是企業(yè)的造血能力，也是每一位管理精英必備市場生存能力。以下融資途徑你都掌握了嗎？

　　第一計：應(yīng)收賬款融資

　　1 付款方是有信用的，政府機構(gòu)，大集團，銀行，其他銀行信任的單位。

　　2 應(yīng)收賬款證券化（信托）

　　第二計：應(yīng)付帳款融資

　　1、遠期承兌匯票

　　2、質(zhì)量保證托管

　　3、應(yīng)收賬款證券償付

　　重要提示：和政府部門打交道，心情，人情，事情。有國有資產(chǎn)1%的項目，不會投資

　　第三計：資產(chǎn)典當融資

　　1、急事告貸，典當最快

　　2、受理動產(chǎn)，庫存，設(shè)備等市場上有價值的典當物

　　3、可分批贖回

　　第四計：企業(yè)債券融資

　　1、債權(quán)人不干涉經(jīng)營

　　2、利息在稅前支付

　　第五計：存貨質(zhì)押融資

　　1、一定時間內(nèi)價值相對穩(wěn)定

　　2、存放第三方倉庫。

　　第六計：租賃融資（大設(shè)備）（買賣雙方均可用）

　　1、有利于提高產(chǎn)能，行業(yè)競爭力

　　2、逐年分攤成本，實現(xiàn)避稅

　　3、買斷前幾所有權(quán)

　　第七計：不動產(chǎn)抵押融資

　　1、不接受小產(chǎn)權(quán)

　　2、可評估后加貸

　?。ㄐ‘a(chǎn)權(quán)可以租給在銀行用信用的大公司，按年租金可在銀行貸款）

　　第八計：有價證券抵押貸款

　　1、可保留國債股票的預(yù)期收益

　　2、可分批贖回

　　3、一般為不記名債券

　　第九計：經(jīng)營性貸款

　　1、已有的經(jīng)營記錄為基礎(chǔ)

　　2、用于公司的主營業(yè)務(wù)

　　第十計：裝修貸款

　　1、有抵押物無還款來源

　　2、額度范圍和比例空間較大

　　第十一計：專利融資

　　1、有有效期限制

　　2、有成功的市場，有規(guī)模

　　深圳市福田區(qū)和南山區(qū)政府有專門針對企業(yè)專利貸款貼息政策。

　　第十二計：預(yù)期收益融資

　　1、能有效提前使用預(yù)期回報

　　2、一般需要用到擔保工具

　　第十三計：內(nèi)部管理融資

　　1、留存利潤融資

　　2、盤活存量融資

　　案例：萬樂電器1億

　　案例：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)融資節(jié)稅800萬

　　第十四計：個人信用貸款

　　1.個人信用最大化

　　2.現(xiàn)金流最大化

　　第十五計：企業(yè)信用融資

　　1、企業(yè)信用最大化，

　　2、企業(yè)現(xiàn)金流最大化

　　第十六計：商業(yè)信用融資

　　1、有形的商業(yè)融資

　　2、無形的商業(yè)融資

　　第十七計：民間借款融資

　　1、充分運用非正規(guī)軟財務(wù)信息

　　2、手續(xù)便捷，方式靈活

　　3、特殊的風險控制和催收方式

　　第十八計：應(yīng)收貨款預(yù)期融資

　　1、預(yù)期是可以預(yù)見的

　　2、預(yù)期是增大的趨勢

　　第十九計：補償貿(mào)易融資

　　1、供應(yīng)和需求是同一個系統(tǒng)的

　　2、需要明顯大于供者

　　第二十計：BOT項目融資

　　1、A建設(shè)-A經(jīng)營-移交B（公共工程特許權(quán)）

　　2、A建設(shè)-A經(jīng)營-移交B（民間）

　　第二十一計：項目包裝融資

　　1、價值無法體現(xiàn)或者是變現(xiàn)

　　2、可預(yù)見的升值空間

　　第二十二計：資產(chǎn)流動性融資

　　1、有價值無將來

　　2、新項目回報預(yù)期高

　　第二十三計：留存盈余融資（內(nèi)部融資）

　　1、主動，可控，底利息成本，

　　2、有穩(wěn)定團隊的作用

　　第二十四計：產(chǎn)權(quán)交易融資

　　1、以資產(chǎn)交易融資

　　2、能優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資產(chǎn)配置，提高資源使用率

　　3、含國有資產(chǎn)的企業(yè)使用多

　　第二十五計：買殼上市融資

　　1、曲線上市融資

　　2、綜合成本小，市盈率也較低

　　第二十六計：商品購銷融資

　　1、預(yù)收貨款融資

　　案例：順馳快速制勝之道

　　第二十七計：經(jīng)營融資

　　1、會員卡融資

　　2、促銷融資

　　第二十八計：股權(quán)轉(zhuǎn)讓融資

　　1、戰(zhàn)略性合作伙伴融資

　　2、優(yōu)先股，債轉(zhuǎn)股

　　第二十九計：增資擴股融資

　　1、股本增加，股權(quán)比例發(fā)生變化

　　2、規(guī)模擴大，原股東投資額不變

　　第三十計：杠桿收購融資

　　1、以小搏大的工具

　　2、集資、收購、拆賣、重組、上市

　　第三十一計：私募股權(quán)融資

　　1、成長性，競爭性，優(yōu)秀團隊

　　2、良好的退出渠道和回報預(yù)期

　　第三十二計：私募債權(quán)融資

　　1、穩(wěn)定的現(xiàn)金流

　　2、良好的信用系統(tǒng)

　　第三十三計：上市融資

　　1、國內(nèi)，國外上市，美國香港新加坡澳大利亞臺灣

　　2、主板，中小板，創(chuàng)業(yè)板

　　第三十四計：資產(chǎn)信托融資

　　1、有較高的成本17％左右

　　2、有效規(guī)模的要求

　　第三十五計：股權(quán)質(zhì)押融資

　　1、公司價值可有效評估

　　2、股權(quán)結(jié)構(gòu)清晰

　　第三十六計：引進風險投資

　　1、風險投資的價值不僅僅是錢

　　2、以上市退出為目的

　　第三十七計：股權(quán)置換融資

　　1、股權(quán)清晰可評估

　　2、以戰(zhàn)略性置換為重點

　　第三十八計：保險融資

　　1、是最后一道保護屏障

　　2、不可不買，不可多買

　　第三十九計：衍生工具融資

　　1、適用于大型企業(yè)

　　2、有很高的金融風險

　　第四十計：民間融資（個人借貸和委托貸款）

　　1、個人借貸融資

　　2、企業(yè)拆借融資

　　案例：粵東自來水廠項目

　　第四十一計：不動產(chǎn)、動產(chǎn)抵押貸款

　　1、房地產(chǎn)抵押貸款

　　2、土地使用權(quán)抵押貸款

　　3、設(shè)備抵押融資

　　4、動產(chǎn)質(zhì)押融資

　　5、浮動抵押（產(chǎn)品、半成品等）

　　第四十二計：票據(jù)貼現(xiàn)貸款

　　1、商業(yè)票據(jù)貼現(xiàn)貸款

　　2、買方或協(xié)議付息票據(jù)貼現(xiàn)貸款

　　案例：思路決定出路

　　案例：猛龍過江震京津

　　案例：產(chǎn)權(quán)式公寓模式

　　第四十三計：融資租賃

　　1、簡單融資租賃

　　案例：廣華出租車項目

　　2、BOT （ BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT ）

　　3、ABS

　　案例：歐洲迪斯尼樂園項目

　　第四十四計：投資銀行融資

　　1、投資銀行

　　案例：蒙牛騰飛

　　2、風險投資公司

　　3、科技風險投資基金

　　資料：風險評估指標

　　4、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金

　　5、證券投資基金

　　第四十五計：資產(chǎn)證券化融資

　　1、（房地產(chǎn)）資產(chǎn)證券化

　　2、抵押貸款證券化

　　案例：奧運3000億融資

　　3、可轉(zhuǎn)換債券

　　第四十六計：場外交易市場

　　1、中小企業(yè)私募。需要企業(yè)達到一定規(guī)模，目前綜合成本在12%-18%

　　2、深圳前海股權(quán)中心梧桐私募債。操作靈活，方式多樣，放款時間快。年利息成本在8-12%.

　　3、國內(nèi)三板市場。融資渠道多，影響大。

　　第四十七計：眾籌模式

　　通過互聯(lián)網(wǎng)集資，應(yīng)操作規(guī)范，避免非法集資紅線，適合小企業(yè)、藝術(shù)家或個人對公眾展示他們的創(chuàng)意。

　　第四十八計：保理

　　保理業(yè)務(wù)是指企業(yè)將現(xiàn)在或未來的基于企業(yè)與其客戶（買方）訂立的銷售合同所產(chǎn)生的應(yīng)收賬款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行或者保理公司，由銀行或者保理公司提供買方信用風險擔保、資金融通、賬務(wù)管理及應(yīng)收賬款收款服務(wù)的綜合性金融服務(wù)。