代建行為如何繳納增值稅？

在日常咨詢工作中有些房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)遇到受托為行政事業(yè)單位或其他企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱委托方）代建辦公樓，土地使用權(quán)為委托方所有，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)與施工企業(yè)對(duì)接并代其管理建設(shè)辦公樓過(guò)程中的相關(guān)事宜，并向委托方收取代建手續(xù)費(fèi)，應(yīng)如何繳納增值稅，我們就該問(wèn)題具體分析。

營(yíng)改增之前，國(guó)家稅務(wù)總局曾下發(fā)《關(guān)于“代建”房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[1998]554號(hào)），明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱甲方）取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位（以下簡(jiǎn)稱乙方）的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

該批復(fù)針對(duì)的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)手中根據(jù)其他單位的要求進(jìn)行施工的情況，對(duì)于委托方取得土地使用權(quán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代建的行為并沒(méi)有明確，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此有明確的規(guī)定。

如《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知》（冀地稅發(fā)[2000]93號(hào)）第二條規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，其營(yíng)業(yè)額為其向委托方收取的代建手續(xù)費(fèi)。這里所指的代建房屋行為必須同時(shí)符合下列條件：

(一)以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)；

(二)與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；

(三)與委托方事前簽定委托代建合同；

(四)不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。

凡不同時(shí)符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對(duì)方結(jié)算，均屬房屋銷售行為，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。

營(yíng)改增之后，對(duì)于“代建”房屋行為的征稅問(wèn)題財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局依然沒(méi)有明確的規(guī)定。部分稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此問(wèn)題有相關(guān)的文件或答疑，我們來(lái)看一下。

1.江西省

《江西省國(guó)家稅務(wù)局營(yíng)改增領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于發(fā)布<江西省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增政策問(wèn)題解答三（建筑服務(wù)業(yè)）>的通知》（贛國(guó)稅營(yíng)改增辦發(fā)〔2016〕51號(hào)）

十三、代建行為如何開(kāi)具增值稅發(fā)票？

答：根據(jù)營(yíng)改增試點(diǎn)政策及國(guó)稅函[1998]554號(hào)文精神，對(duì)代建工程業(yè)務(wù)按以下原則處理：

（一）如工程施工單位與業(yè)主簽訂工程建設(shè)合同，代建單位只負(fù)責(zé)代辦手續(xù)及工程監(jiān)管，代建單位收取的管理費(fèi)按提供代理服務(wù)征收增值稅。

（二）如工程施工單位與代建單位簽訂工程建設(shè)合同，且代建單位與業(yè)主間不需辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，代建單位按提供建筑服務(wù)征稅，向業(yè)主開(kāi)具增值稅發(fā)票；施工單位按提供建筑服務(wù)征稅，向代建單位開(kāi)具增值稅發(fā)票。

　?。ㄈ┤绻こ淌┕挝慌c代建單位簽訂工程建設(shè)合同，且代建單位與業(yè)主間需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，代建單位按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅，向業(yè)主開(kāi)具增值稅發(fā)票；施工單位按提供建筑服務(wù)征稅，向代建單位開(kāi)具增值稅發(fā)票。

2.河北省

《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答（之八）>的通知》

六、關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增后，納稅人“代建”房屋的行為如何征收增值稅問(wèn)題

納稅人接受建房單位委托，為其代建房屋的行為，應(yīng)按“經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”稅目征收增值稅，其銷售額為其向委托方收取的代建手續(xù)費(fèi)。這里所指的代建房屋行為必須同時(shí)符合下列條件：

（一）以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)；

（二）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；

（三）與委托方事前簽訂委托代建合同；

（四）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。

3.陜西省

《陜西國(guó)稅營(yíng)改增試點(diǎn)政策答疑（十一）》

房地產(chǎn)

問(wèn)題1：某房地產(chǎn)公司受當(dāng)?shù)卣写ú疬w安置房，能否按經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)繳納增值稅？

答：通常情況下，代建房屋以委托方（政府或企業(yè)）名義進(jìn)行立項(xiàng)，土地和后續(xù)報(bào)建手續(xù)均登記在委托方名下，受托方一般不墊付資金，而由委托方承擔(dān)全部建設(shè)費(fèi)用。

房地產(chǎn)企業(yè)與委托方簽訂合同，受托進(jìn)行房屋代建，在實(shí)際操作中還可能存在代為立項(xiàng)、墊付建設(shè)資金等情形。因此，房地產(chǎn)企業(yè)代建房屋應(yīng)根據(jù)其實(shí)際從事的業(yè)務(wù)性質(zhì)繳納增值稅。

①僅從事代建項(xiàng)目管理的，應(yīng)就其取得的代建管理費(fèi)收入按照“經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”繳納增值稅。

②房地產(chǎn)企業(yè)以自己名義立項(xiàng)、取得土地和后續(xù)報(bào)建手續(xù)建設(shè)房屋的，屬于自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)行為，項(xiàng)目完工移交委托方時(shí)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納增值稅。

③從事代建管理外，房地產(chǎn)企業(yè)為代建項(xiàng)目墊付全部或部分建設(shè)資金的，應(yīng)就其取得的資金占用費(fèi)（利息性質(zhì)）的收入按“貸款服務(wù)”繳納增值稅。

4.河南省

《河南省國(guó)家稅務(wù)局營(yíng)改增問(wèn)題快速處理機(jī)制專期一》

問(wèn)題二十一  全面推開(kāi)營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為如何征收增值稅？

答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增之前，國(guó)稅函〔1998〕554號(hào)對(duì)“代建”行為的規(guī)定為：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)〔以下簡(jiǎn)稱甲方〕取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位〔以下簡(jiǎn)稱乙方〕的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按‘銷售不動(dòng)產(chǎn)’稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按‘建筑業(yè)’稅目征收營(yíng)業(yè)稅?！?nbsp; 

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為，若只自備施工力量修建房屋不替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，應(yīng)按照建筑業(yè)稅目征收增值稅；若自備施工力量修建房屋的同時(shí)替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，應(yīng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收增值稅。

5.安徽省

《安徽省國(guó)家稅務(wù)局營(yíng)改增熱點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題（房地產(chǎn)）》

 34.全面推開(kāi)營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“代建”房屋的行為如何繳納增值稅？

  答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)改增之前，國(guó)稅函〔1998〕554號(hào)對(duì)“代建”行為的規(guī)定為：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)〔以下簡(jiǎn)稱甲方〕取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位〔以下簡(jiǎn)稱乙方〕的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按‘銷售不動(dòng)產(chǎn)’稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按‘建筑業(yè)’稅目征收營(yíng)業(yè)稅。” 

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)〔以下簡(jiǎn)稱甲方〕取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位〔以下簡(jiǎn)稱乙方〕的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的上述“代建房屋”行為只按照銷售不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)稅收政策計(jì)算繳納增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得土地使用權(quán)，只接受其他單位委托，組織施工力量代建房屋的，按照建筑服務(wù)相關(guān)稅收政策計(jì)算繳納增值稅。

由于各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)于代建行為如何繳納增值稅的規(guī)定并不完全一致，實(shí)際操作中需根據(jù)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求，結(jié)合代建業(yè)務(wù)的具體情況選擇適用相應(yīng)的稅目和稅率繳納增值稅。

作者：李老師（正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校咨詢專家）