免費(fèi)試聽：土地增值稅的范圍界定

【課程介紹】

房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)高增值的行業(yè)，30%-60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率使得土地增值稅對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)影響匪淺。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃也顯得刻不容緩。本課程主要從土地增值稅的范圍界定、納稅人、稅額計(jì)算和征收管理等方面進(jìn)行詳細(xì)講解，幫您快速掌握土地增值稅管理的必備知識(shí)。

試聽內(nèi)容選自 《土地增值稅清算管理必備知識(shí)》 1.1土地增值稅的范圍界定（時(shí)長(zhǎng)：32:17）

【課程筆記】

1.1土地增值稅的范圍界定

一、征收范圍界定

1.轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是國(guó)家所有的土地使用權(quán)。

憲法和土地管理法規(guī)定，城市土地屬國(guó)家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地，除法律規(guī)定屬國(guó)家所有外，屬集體所有。

國(guó)家所有土地，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓屬土地增值稅征收范圍。

農(nóng)村集體所有土地，不得自行轉(zhuǎn)讓，只有根據(jù)法律規(guī)定，由國(guó)家征用后變?yōu)閲?guó)家所有，才能轉(zhuǎn)讓。

2.發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓行為。

國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，指土地使用者取得土地使用權(quán)后，將其再轉(zhuǎn)讓行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。

【注意】：  國(guó)有土地使用權(quán)出讓（即政府以土地所有者身份將土地使用權(quán)出讓給他人），不屬土地增值稅征收范圍。國(guó)有

土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓，也不屬土地增值稅征收范圍。   

（如企業(yè)將建筑房屋出租出去，無論租期多長(zhǎng)，都屬于出租行為，而不屬于企業(yè)的產(chǎn)權(quán)即房屋的使用所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為。）

3.取得收入。

房地產(chǎn)權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入行為，如房地產(chǎn)繼承，不屬土地增值稅征收范圍。

根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn)，稅法對(duì)若干具體情況是否屬土地增值稅征稅范圍進(jìn)行判定，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)這些判定標(biāo)準(zhǔn)合理稅收籌劃。

1.合作建房。

稅法規(guī)定，對(duì)一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的（即發(fā)生了土地房屋的權(quán)屬變更），應(yīng)征土地增值稅，前提是不能直接以房地產(chǎn)公司名義開發(fā)。

2.房地產(chǎn)的代建房行為。

房地產(chǎn)代建行為指房地產(chǎn)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入行為。

對(duì)房地產(chǎn)公司而言，雖取得收入，但沒發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，其收入屬勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬土地增值稅征稅范圍。

房地產(chǎn)公司可利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)目的，避免開發(fā)后銷售繳土地增值稅。前提是要符合代建房稅收規(guī)定：

（1）以委托方名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)；

（2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；

（3）與委托方事前簽委托代建合同；

（4）不以受托方名義辦理工程結(jié)算。

凡不同時(shí)符合上述條件的，受托方不論以何種形式與對(duì)方結(jié)算，均屬房屋銷售行為，按 “銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征增值稅。

二、不征稅范圍界定

1、房地產(chǎn)出租，不屬土地增值稅征收范圍。

（房地產(chǎn)出租并沒有發(fā)生土地房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移。合同法中對(duì)房屋出租超過20年的，只是司法上不保護(hù)出租方的合法權(quán)益，但在稅收上土地增值稅的征收是以房屋的權(quán)屬變更為前提的，房地產(chǎn)出租超過20年在法律性質(zhì)上仍然是出租行為。所以不能以視同銷售為由征收土地增值稅。）

2、房地產(chǎn)抵押，抵押期間，不屬土地增值稅征收范圍。抵押期滿后，以房地產(chǎn)抵債發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，納入土地增值稅征收范圍。

3、房地產(chǎn)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，完成后向客戶收取代建收入行為，不屬土地增值稅征收范圍。（屬于代理服務(wù)行為）

4、房地產(chǎn)重新評(píng)估發(fā)生增值，不屬土地增值稅征收范圍。

（只發(fā)生評(píng)估增值，未發(fā)生權(quán)屬變更，所以不屬于土地增值稅的征收范圍）

三、不納入征稅范圍界定

以繼承、贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，不納入土地增值稅征收范圍。

【注意】不納入征收范圍房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)“贈(zèng)與”僅指以下情況   (財(cái)稅[1995]48號(hào)，1995-5-25 )：

（1）贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人；

（2）通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)。

四、免稅范圍界定

（一）以房地產(chǎn)“投資、聯(lián)營(yíng)、合作建房、企業(yè)兼并”：

1、財(cái)稅[2006]21號(hào)：  對(duì)以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資入股或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資聯(lián)營(yíng)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或房地產(chǎn)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字[1995]48號(hào)第一條暫免征土地增值稅規(guī)定。對(duì)于投資方或者權(quán)屬變更方要征收土地增值稅。

2、財(cái)稅[2018]57號(hào)：

（1）按《公司法》規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。整體改制指不改變?cè)髽I(yè)投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)行為。

（2）按法律規(guī)定或合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

（3）按法律規(guī)定或合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

（4）單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

（5）上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)情形。…….

本通知執(zhí)行期限為2018年1月1日至2020年12月31日。

【案例】

以接受投資入股土地開發(fā)，土地入賬價(jià)值怎樣計(jì)算，以什么為原始憑證？如先接受土地投資入股，再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得對(duì)方股權(quán)，股權(quán)溢價(jià)能否作土地成本扣除？

【分析】

以接受投資形式取得土地，土地成本扣除，應(yīng)以財(cái)稅【2006】21號(hào)(2006年3月2日頒布）執(zhí)行日期為界限，按以下方法處理：

（1）投資業(yè)務(wù)發(fā)生在2006年3月2日前，以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，被投資企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以投資者取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用作其取得土地使用權(quán)所支付金額據(jù)以扣除，投資或聯(lián)營(yíng)時(shí)形成的土地使用權(quán)溢價(jià)不得在被投資方扣除。

（2）投資業(yè)務(wù)發(fā)生在2006年3月2日后，在投資或聯(lián)營(yíng)環(huán)節(jié)，已對(duì)土地使用權(quán)投資確認(rèn)收入，并對(duì)投資人按規(guī)定征收土地增值稅的，以投資方征稅價(jià)格作為被投資企業(yè)取得土地使用權(quán)所支付金額據(jù)以扣除。

（3）廈門市地方稅務(wù)局公告2015年第3號(hào)(自2015年5月1日起施行）規(guī)定：“納稅人以接受投資、抵償債務(wù)、非貨幣性交換等方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)提供書面材料”。

根據(jù)以上規(guī)定，為證明投資業(yè)務(wù)真實(shí)性、合法性，清算時(shí)應(yīng)提供以下文件，其土地成本才能扣除：投資土地《評(píng)估報(bào)告》、《投資協(xié)議》、接受投資土地《國(guó)有土地使用證》、接受土地投資《契稅完稅（免）憑證》、《對(duì)方土地增值稅完稅憑證復(fù)印件》、投資業(yè)務(wù)《驗(yàn)資報(bào)告》。

【提示】

先接受土地投資入股，再以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式取得對(duì)方股權(quán)，股權(quán)溢價(jià)，不屬取得土地使用權(quán)支出，不能作土地成本扣除。

（二）建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額征土地增值稅。(財(cái)稅[1995]48號(hào)，1995-5-25 )

【問題】 清算時(shí)，對(duì)“公寓”、“商住兩用房”是否可按住宅對(duì)待？

【分析】目前社會(huì)上對(duì)“公寓”定義和分類標(biāo)準(zhǔn)不同，通常所說“公寓”主要包括“住宅式公寓”、“服務(wù)性公寓”兩種。

“商住兩用房”指一套住房同時(shí)具有住宅、商用兩種功能的房屋。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售“公寓”、“商住兩用房”能否按住宅對(duì)待，按以下原則掌握：

（1）清算時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)已給購(gòu)房人辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的，房屋產(chǎn)權(quán)證登記的類別為住宅的，或清算時(shí)還沒辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的，銷（預(yù)）售許可證確定的房屋類別為住宅的，可按住宅對(duì)待。

（2）如以上兩證未明確房屋類別的，《房屋產(chǎn)權(quán)證》《土地使用證》使用年限都是70年的，可按住宅對(duì)待。

（三）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回房地產(chǎn)，指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

（四）因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。

【注意】

因城市實(shí)施規(guī)劃而搬遷，指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定搬遷情況；
因國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而搬遷情況。(財(cái)稅[2006]21號(hào)，2006-5-15 )

（五）保障性住房

1、財(cái)稅【2008】24號(hào)：  企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。

2、財(cái)稅【2010】88號(hào)：  對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。

3、財(cái)稅【2013】101號(hào) ：  企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

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