利好！土地增值稅的免（不）征政策規(guī)定匯總！

在本周的咨詢答疑中，有很多會(huì)員咨詢的業(yè)務(wù)涉及到很多房產(chǎn)、土地事項(xiàng)的土地增值稅問(wèn)題，關(guān)于相關(guān)的優(yōu)惠政策如下，供大家參考。

一、銷售（轉(zhuǎn)讓）普通住宅

1、銷售普通住房增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅。

政策依據(jù)：《土地增值稅暫行條例》

政策內(nèi)容：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過(guò)20%的，免征土地增值稅。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

需要注意的事項(xiàng)：了解房產(chǎn)所在地的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

2、個(gè)人銷售住房免征土地增值稅

政策依據(jù)：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2008］137號(hào)）

政策內(nèi)容：對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

需要注意的事項(xiàng)：個(gè)人銷售的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。個(gè)人銷售其他不動(dòng)產(chǎn)，如商鋪、寫(xiě)字樓等，均不能享受免稅。

3、轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%

依據(jù)：《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年第61號(hào)）

政策內(nèi)容：對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。

二、國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)

政策依據(jù)：《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施條例

政策內(nèi)容：因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。（參見(jiàn)財(cái)稅［2006］21號(hào)）

需要注意的事項(xiàng)：符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

三、合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

政策依據(jù)：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］48號(hào)）

政策內(nèi)容：對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。

需要注意的事項(xiàng)：這個(gè)規(guī)定在實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議比較大，幾乎難以實(shí)現(xiàn)。

四、四大資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

政策依據(jù)：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2001］10號(hào)）

政策內(nèi)容：在收購(gòu)、承接、處置不良資產(chǎn)業(yè)務(wù)中，對(duì)信達(dá)、華融、長(zhǎng)城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。

需要注意的事項(xiàng)：享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司和中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

五、北京冬奧組委和武漢軍運(yùn)會(huì)執(zhí)行委員會(huì)賽后轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)免征土地增值稅

政策依據(jù)：《財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2022年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕60號(hào) ）、《關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕119號(hào)）規(guī)定

政策內(nèi)容：對(duì)北京冬奧組委再銷售所獲捐贈(zèng)物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅；

對(duì)武漢軍運(yùn)會(huì)執(zhí)行委員會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

六、企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

政策依據(jù)：《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2018]57 號(hào)）

政策內(nèi)容：

1>按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

整體改制是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。

2>按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

3>按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

4>單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

需要注意的事項(xiàng)：改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。

企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以改制前取得該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。

在以上的政策優(yōu)惠中，企業(yè)兼并重組業(yè)務(wù)只是暫不征收，并不是免稅，這只是時(shí)間上的遞延納稅，所以還需要考慮后續(xù)的影響。

以上的土地增值稅政策優(yōu)惠，只是眾多土地增值稅政策中的小部分。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅是一個(gè)大稅種，可以說(shuō)房地產(chǎn)的稅收籌劃，主要就是土地增值稅的籌劃。

因此，網(wǎng)校針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)人員或者有打算從事房地產(chǎn)財(cái)務(wù)的人員推出了《房地產(chǎn)財(cái)務(wù)經(jīng)理履職能力全面提升特訓(xùn)課》，該課程針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程各個(gè)環(huán)節(jié)業(yè)務(wù)重點(diǎn)涉稅處理都有講解，尤其在土地增值稅方面，既有精講總局的政策，又有地方稅局的政策解答或者文件規(guī)定，有些特殊業(yè)務(wù)老師結(jié)合自己遇到的案例進(jìn)行了講解，對(duì)于土地增值稅的籌劃和風(fēng)險(xiǎn)把控都很有幫助，課程內(nèi)容比較全面，實(shí)用性很好，希望大家不要錯(cuò)過(guò)。

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 | 作者：老顧（正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校答疑專家）