2006年11月3日，財(cái)政部發(fā)布了第12號(hào)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查公告，稱2005年財(cái)政部對(duì)全國(guó)39家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了檢查，共查出資產(chǎn)不實(shí)93億元，收入不實(shí)84億元，利潤(rùn)不實(shí)33億元。39戶房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表反映的平均銷售利潤(rùn)率僅為12.22%，而實(shí)際利潤(rùn)率為26.79%，其中最高的實(shí)際利潤(rùn)率達(dá)到了57%.
而此前經(jīng)常被開發(fā)商引用的利潤(rùn)率數(shù)據(jù)來(lái)自于《第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查主要數(shù)據(jù)公告的第三號(hào)》，這份公告主要是公布2004年全國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)狀況。公告顯示：房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率是8.31%，其中房地產(chǎn)開發(fā)的利潤(rùn)率是7.77%.
上述報(bào)告公開之后，各大媒體和眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)缀趿r(shí)掀起了對(duì)開發(fā)商口誅筆伐的道德審判狂潮。在洶涌的情緒背后，隱隱然喚起的是這個(gè)社會(huì)的絕大多數(shù)人在從小到大的教育過(guò)程中深刻于腦海中那些有關(guān)資本與罪惡緊密相連的陳年記憶，比如馬克思在100多年前所說(shuō)的——“有50%的利潤(rùn)，他就會(huì)鋌而走險(xiǎn)；有100%的利潤(rùn)，他敢踐踏人間一切法律；有300%的利潤(rùn)，他敢犯任何罪行，甚至冒著絞首的危險(xiǎn)�！痹俦热�，法國(guó)大文豪巴爾扎克說(shuō)過(guò)的——“每筆巨額財(cái)富背后，都隱藏著罪惡�！�
然而，在沒(méi)有厘清在房地產(chǎn)業(yè)至關(guān)重要的利潤(rùn)率和自有資本投資收益率之間的關(guān)系以及背后隱藏的玄機(jī)時(shí)，所有有關(guān)房地產(chǎn)暴利的爭(zhēng)論都是膚淺的。崇尚真正商業(yè)精神的《首席財(cái)務(wù)官》雜志在采訪了大量專業(yè)人士之后，力圖撥開國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)暴利的財(cái)務(wù)真相，并率先提出“建立和完善收益與風(fēng)險(xiǎn)對(duì)等機(jī)制”的全新調(diào)控思路。
當(dāng)前，影響范圍最廣、延續(xù)時(shí)間最長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)問(wèn)題恐怕非房地產(chǎn)暴利問(wèn)題莫屬了，《首席財(cái)務(wù)官》雜志作為一份財(cái)經(jīng)類專業(yè)雜志也一直關(guān)注著這個(gè)問(wèn)題，令人遺憾的是，絕大多數(shù)聲音都偏離了問(wèn)題本身的討論，本該嚴(yán)謹(jǐn)理性的專家有的變得情緒激昂，本該客觀公正的媒體充斥了大量先入為主的道德評(píng)判，還有大量?jī)H僅能顯示其存在的噪音不絕于耳，總之整個(gè)輿論環(huán)境到處充滿著對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的批判聲討之聲，本該嚴(yán)肅討論的專業(yè)問(wèn)題反而沒(méi)人關(guān)心�；谶@樣一個(gè)局面，《首席財(cái)務(wù)官》雜志秉承專業(yè)客觀的原則，從技術(shù)的角度探求房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)下的財(cái)務(wù)真相，以期還原一個(gè)房地產(chǎn)暴利表象下的本來(lái)面目。
事實(shí)上，房地產(chǎn)是否暴利是個(gè)偽問(wèn)題，糾纏于具體的利潤(rùn)率指標(biāo)也無(wú)法證明暴利與否。當(dāng)我們?cè)跔?zhēng)論房地產(chǎn)暴利的時(shí)候，至少應(yīng)該弄清楚自己所說(shuō)的是行業(yè)暴利、企業(yè)暴利還是個(gè)人暴利，不加區(qū)分籠而統(tǒng)之地談?wù)摫├麊?wèn)題是毫無(wú)意義的。而在討論經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的時(shí)候，如果使用純粹道德和價(jià)值觀的語(yǔ)言，并將情緒也夾雜進(jìn)來(lái)更是有害無(wú)益。
似是而非的暴利帽子
由于財(cái)政部在日前的報(bào)告中公布的利潤(rùn)率明顯高于統(tǒng)計(jì)局公布的結(jié)果，于是財(cái)政部的數(shù)據(jù)似乎就成了房地產(chǎn)暴利的鐵證，于是對(duì)開發(fā)商的聲討又上升了一個(gè)級(jí)別，甚至到了置之死地而后快的程度，很多媒體更是推波助瀾，進(jìn)行了強(qiáng)度很大的報(bào)道。但是，在眾多的報(bào)道文字中，不知是有意還是無(wú)意，大都忽略了這么一個(gè)內(nèi)容：財(cái)政部監(jiān)督檢查局局長(zhǎng)耿虹強(qiáng)調(diào)，這次檢查的39家企業(yè)，大都是接到舉報(bào)或重點(diǎn)監(jiān)控的針對(duì)性調(diào)查對(duì)象，并沒(méi)有充分證據(jù)說(shuō)明房地產(chǎn)行業(yè)存在全行業(yè)的隱瞞利潤(rùn)問(wèn)題。也就是說(shuō)，這樣得出的數(shù)據(jù)本身就有明顯的針對(duì)性，用這樣的數(shù)據(jù)來(lái)概括整個(gè)行業(yè)，作為打倒開發(fā)商的鐵證，如果不是別有用心，也算是糊涂之極了。
那么應(yīng)該如何看待房地產(chǎn)的暴利問(wèn)題呢？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我們必須分為房地產(chǎn)行業(yè)的暴利問(wèn)題、房地產(chǎn)企業(yè)的暴利問(wèn)題和房地產(chǎn)老板個(gè)人的暴利問(wèn)題，這樣三個(gè)層面來(lái)談，才有可能看清楚問(wèn)題的真相，只有弄清楚了哪個(gè)層面存在暴利，才有可能針對(duì)性地拿出降低暴利的解決方案。
1. 從行業(yè)層面來(lái)看
房地產(chǎn)行業(yè)是否存在暴利呢？對(duì)于這個(gè)問(wèn)題華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)的觀點(diǎn)應(yīng)該具有代表性：任志強(qiáng)在最近的住交會(huì)上接受記者采訪時(shí)，承認(rèn)了房地產(chǎn)行業(yè)暴利的存在，同時(shí)他也解釋了暴利存在的原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是最早開放的。任志強(qiáng)說(shuō)，為什么只有房地產(chǎn)企業(yè)存在暴利呢？是因?yàn)槠渌袠I(yè)都沒(méi)有開放，原因不在于房地產(chǎn)是暴利，而在于其他暴利行業(yè)沒(méi)有開放。比如IT行業(yè)也有暴利，是因?yàn)镮T行業(yè)開放了，進(jìn)入了國(guó)外資本市場(chǎng)，如果中國(guó)哪個(gè)行業(yè)開放，哪個(gè)行業(yè)就必然產(chǎn)生暴利。中國(guó)如果在1992年鄧小平南巡講話中沒(méi)有開放房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么房地產(chǎn)就不會(huì)產(chǎn)生出如此之多富豪。假如那時(shí)我們首先開放金融，就會(huì)有金融業(yè)的富豪產(chǎn)生。而且整個(gè)行業(yè)并非每家都存在暴利，一定是這邊有人掙錢，那邊就有人虧錢，所以一定要把盈利和虧損結(jié)合起來(lái)看。
在解讀任志強(qiáng)的這段話時(shí)，我們首先要回答兩個(gè)問(wèn)題：為什么開放會(huì)產(chǎn)生暴利？既然開放會(huì)產(chǎn)生暴利，為什么還要開放？
對(duì)于這兩個(gè)問(wèn)題的回答我們只要簡(jiǎn)單回顧一下歷史就能夠得到答案了。改革開放之初，最先放開的是流通領(lǐng)域，此前國(guó)內(nèi)普遍存在著物資短缺現(xiàn)象，并且由于嚴(yán)重的“條塊分割”，同樣的產(chǎn)品在不同的地區(qū)、不同的行業(yè)之間存在著很大的價(jià)格差異，所以當(dāng)時(shí)掌握著物資的人就掌握著尋租的權(quán)利，暴利以一種隱蔽的形式為物資控制者所得。而流通領(lǐng)域的放開則消滅了控制物資的尋租者，也就是挖掉了一個(gè)腐敗的根源。在流通領(lǐng)域剛放開時(shí)，由于暴利的存在，出現(xiàn)了全民經(jīng)商的奇特現(xiàn)象，“十億人民九億商，還有一億忙開張”的順口溜就非常形象地描述了當(dāng)時(shí)的經(jīng)商熱潮，經(jīng)歷過(guò)那個(gè)時(shí)候的人一定會(huì)覺(jué)得那時(shí)的熱烈程度與今天的房地產(chǎn)熱相比有過(guò)之而無(wú)不及。由于當(dāng)時(shí)物資還處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，全民經(jīng)商的結(jié)果導(dǎo)致了物價(jià)飛漲，多次出現(xiàn)彩電、冰箱等家用電器乃至日常用品的搶購(gòu)狂潮。這時(shí)候政府采取的措施并不是直接地控制物價(jià)，而是果斷地開放了生產(chǎn)領(lǐng)域，今天很多優(yōu)秀的民營(yíng)企業(yè)就是這個(gè)時(shí)候起步發(fā)展起來(lái)的，結(jié)果自然是物資供應(yīng)極大地豐富，價(jià)格也一降再降，現(xiàn)在如果說(shuō)哪里發(fā)生了日用消費(fèi)品的搶購(gòu)一定會(huì)被認(rèn)為是天方夜譚。
回頭再來(lái)看房地產(chǎn)行業(yè)，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)軔于20世紀(jì)90年代初期，當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)商業(yè)模式非常簡(jiǎn)單：資金（少量）或者關(guān)系→土地開發(fā)權(quán)→資金；由于政策因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)在20世紀(jì)90年代末開始了又一輪的復(fù)蘇。在這一時(shí)期，有20世紀(jì)90年代初那種商業(yè)模式的影子，即依靠土地轉(zhuǎn)讓獲取超額利潤(rùn)，但更多更典型的是利用關(guān)系協(xié)議拿地（土地出讓金欠交或只交一部分）→以土地抵押銀行貸款籌集啟動(dòng)資金（用來(lái)拆遷等開發(fā)前期支出）→建筑企業(yè)墊資開發(fā)→樓花銷售回款→償還欠款補(bǔ)交土地出讓金。2004年隨著土地“招拍掛”的施行和銀行信貸的緊縮，房地產(chǎn)公司獲取利潤(rùn)的方式就轉(zhuǎn)化為利用地產(chǎn)開發(fā)的“杠桿效應(yīng)”。
在這個(gè)逐步開放和規(guī)范的過(guò)程中，不可避免地要經(jīng)歷一個(gè)暴利的階段，其實(shí)只要從大量資金涌入這個(gè)行業(yè)就可以看到這一點(diǎn)，即使到現(xiàn)在，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率都要比那些開放更早的行業(yè)的利潤(rùn)率要高（見(jiàn)表1）。
經(jīng)過(guò)了2004年以來(lái)一系列猛烈的宏觀調(diào)控，地產(chǎn)公司業(yè)績(jī)?nèi)匀挥性鲩L(zhǎng)的空間，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)股票的持續(xù)上漲，不同的證券研究機(jī)構(gòu)也一致對(duì)地產(chǎn)板塊的利潤(rùn)增長(zhǎng)進(jìn)行了樂(lè)觀的預(yù)期，說(shuō)明資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)仍然普遍看好。
其他較早開放行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)表明，要使整個(gè)行業(yè)存在的高利潤(rùn)率降低到合理的水平，惟一的途徑就是繼續(xù)堅(jiān)持開放政策，吸引更多的資金進(jìn)入該行業(yè)，通過(guò)資本的逐利本性來(lái)使行業(yè)利潤(rùn)率回歸到合理水平。而那種要求政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的控制力度，甚至要求取消房地產(chǎn)行業(yè)的言論，實(shí)際上與消除行業(yè)暴利是背道而馳的。
2. 從企業(yè)層面來(lái)看
具體到個(gè)體的房地產(chǎn)企業(yè)是否存在暴利的問(wèn)題就比較復(fù)雜了，整個(gè)行業(yè)存在暴利并不代表行業(yè)中的每個(gè)企業(yè)都能夠獲得暴利，正如任志強(qiáng)所說(shuō)，有企業(yè)掙錢，也有企業(yè)虧損，這是非常正常的。從這樣一個(gè)角度來(lái)解讀財(cái)政部的數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)的差異就很好理解了，財(cái)政部統(tǒng)計(jì)的39個(gè)企業(yè)都是實(shí)實(shí)在在的企業(yè)個(gè)體，并且一定都是產(chǎn)生了比較高利潤(rùn)的企業(yè)，否則也不會(huì)受到舉報(bào)或被財(cái)政部盯上，所以有平均26.79%、最高57%的利潤(rùn)率也很正常，并且也只能證明房地產(chǎn)行業(yè)中確實(shí)有些企業(yè)的利潤(rùn)率很高。但這根本不能證明經(jīng)濟(jì)普查的結(jié)果中7.77%的利潤(rùn)率是虛假的，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)普查的范圍要廣泛得多，其中必然存在很多運(yùn)作不好而利潤(rùn)較低甚至出現(xiàn)虧損的企業(yè)，綜合平均的結(jié)果比財(cái)政部的檢查結(jié)果要低是很容易理解的。
當(dāng)然，我們這里也不是試圖證明數(shù)字的準(zhǔn)確性，而是認(rèn)為兩者由于樣本基數(shù)的差距太大而基本上沒(méi)有可比性。我們想說(shuō)明的是，糾纏與這些數(shù)據(jù)實(shí)際上沒(méi)有太大的意義，值得討論的是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)存在暴利的現(xiàn)象應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)。這里需要嚴(yán)格區(qū)分通過(guò)違規(guī)獲得的暴利和合法經(jīng)營(yíng)取得的高利潤(rùn)，對(duì)于前者，需要做的就是加強(qiáng)相關(guān)法律法規(guī)的制訂和確保執(zhí)行的力度，通過(guò)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的規(guī)范來(lái)控制非法暴利的取得。至于有的企業(yè)通過(guò)守法經(jīng)營(yíng)獲得了較高的利潤(rùn)，既有客觀原因也有主觀原因，客觀原因是他們進(jìn)入的時(shí)候行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)還不是很充分，主觀原因是具有比較出色的經(jīng)營(yíng)管理能力，由于前者所帶來(lái)的高額利潤(rùn)會(huì)隨著更多企業(yè)的進(jìn)入、競(jìng)爭(zhēng)程度的加強(qiáng)而逐漸減少甚至消失。而由開發(fā)商自身的經(jīng)營(yíng)管理能力而獲得的利潤(rùn)是付出獲得的回報(bào)，對(duì)于一個(gè)健康的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)說(shuō)是應(yīng)該進(jìn)行鼓勵(lì)和加以保護(hù)的，如果不問(wèn)青紅皂白一棍子打死，等于是對(duì)社會(huì)評(píng)價(jià)體系的嚴(yán)重破壞，使企業(yè)家無(wú)法理解什么是對(duì)的、什么是錯(cuò)的，表面上看是打擊了開發(fā)商，實(shí)際上受到傷害的是整個(gè)社會(huì)，當(dāng)然也包括我們自己。
從今年前三個(gè)季度部分上市房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)情況來(lái)看（見(jiàn)表2），行業(yè)平均毛利率為29.9%，但具體到不同的公司可以看出有很大的差異。
3. 從個(gè)人層面來(lái)看
公眾普遍認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)存在暴利的另外一個(gè)理由是房地產(chǎn)造就了太多的富豪，特別是每年富豪排行榜的發(fā)布都會(huì)引發(fā)一輪對(duì)房地產(chǎn)商的聲討。
在今年胡潤(rùn)版富人排行榜上榜的行業(yè)中，前三位是：房地產(chǎn)、制造業(yè)和IT，房地產(chǎn)仍以25.5%的比例排在首位，雖然它的比例在降低。而在2005年和2004年，這個(gè)比例分別是28%與45%（見(jiàn)圖1）。
房地產(chǎn)是胡潤(rùn)版富人排行榜上永不落伍的主題。從2003年開始，“胡潤(rùn)版中國(guó)大陸百富榜”中房地產(chǎn)行業(yè)以突飛猛進(jìn)的速度制造出成倍的富豪。2004年胡潤(rùn)百富榜中專營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的富豪達(dá)11位，2005年則升至16位，而今年則達(dá)到25位。尤其是在今年排名的前10位中，涉及地產(chǎn)業(yè)務(wù)的富豪多達(dá)八位，而專營(yíng)地產(chǎn)的則達(dá)到六位。因此也有人戲言，“胡潤(rùn)版中國(guó)大陸百富榜”實(shí)際就是開發(fā)商的排行榜。
從2004年開始，中央政府開始進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，但依舊無(wú)法阻擋房地產(chǎn)開發(fā)商們財(cái)富的快速增加和更多陌生的開發(fā)商進(jìn)入百富行列，其中最突出的例子就是，合生創(chuàng)展朱孟依在2005年排行榜中的財(cái)富為65億元，而今年則達(dá)到165億元，同樣世茂集團(tuán)許榮茂的財(cái)富也從2005年的100億元增長(zhǎng)到160億元。
雖然開發(fā)商一直在集體回避其財(cái)富增加的速度和幅度，但是通過(guò)這幾年“胡潤(rùn)版中國(guó)大陸百富榜”中的變化，也可以看出一些端倪。不過(guò)對(duì)于這些基本事實(shí)，任何情緒宣泄都是沒(méi)有意義的，應(yīng)該做的是弄清楚這種財(cái)富快速增長(zhǎng)的成因和過(guò)程，理性分析它是否合理合法，如果不合理不合法，應(yīng)該如何懲罰和規(guī)避�；谶@樣一個(gè)原則，我們就來(lái)分析一下房地產(chǎn)開發(fā)商巨額財(cái)富的產(chǎn)生過(guò)程。
首先需要明確的是這里談到的暴利是個(gè)人暴利，與前面的企業(yè)行業(yè)暴利和企業(yè)暴利是有區(qū)別的，由于存在這個(gè)區(qū)別，所以在進(jìn)行下面的財(cái)務(wù)分析時(shí)需要對(duì)“自有資金”這個(gè)概念進(jìn)行重新定義和準(zhǔn)確界定，即下面將要談到的自有資金是指房地產(chǎn)企業(yè)的老板個(gè)人所有的資金，與日常財(cái)務(wù)常用的自籌資金、所有者權(quán)益、項(xiàng)目資本金等既有重疊的地方，但又有本質(zhì)的不同，因?yàn)槲覀冃枰治龅募热皇欠康禺a(chǎn)富豪們的財(cái)富增長(zhǎng)過(guò)程，那么就是分析他們?cè)瓉?lái)有多少錢，通過(guò)做房地產(chǎn)項(xiàng)目賺了多少錢，所以下面的自有資金概念就是在這個(gè)意義上使用的。
自有資本放大的秘密
在進(jìn)行房地產(chǎn)收益分析時(shí)，一般來(lái)說(shuō)采用三個(gè)指標(biāo)：銷售利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率和自有資金利潤(rùn)率，三者的計(jì)算方法分別為：
1. 銷售利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總銷售收入
2. 投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資額
3. 自有資金利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/自有資金總額
由于開發(fā)商的自有資金是絕對(duì)保密的，很難得到準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，但是我們可以借助如下的分析思路，清晰地揭示出自有資金利潤(rùn)率的真相。
假設(shè)有一個(gè)總銷售額為1億元的房地產(chǎn)項(xiàng)目，這個(gè)數(shù)據(jù)是比較容易得到的，通過(guò)平均銷售價(jià)格乘以總銷售面積就可以得到。財(cái)政部公布的平均銷售利潤(rùn)率為26.79%，按照這個(gè)數(shù)據(jù)計(jì)算，這樣我們就可以得到如下三個(gè)數(shù)據(jù)：
總銷售額=1億元
銷售利潤(rùn)=1億元×26.79%=2679萬(wàn)元
總投資額=1億元—2679=7321萬(wàn)元
可以分別計(jì)算出兩個(gè)利潤(rùn)率如下：
銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/總銷售額=2679萬(wàn)元/1億元=26.79%
投資利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/總投資額=2679萬(wàn)元/7321萬(wàn)元=36.6%
那么自有資金利潤(rùn)率是多少呢？
2006年5月29日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱國(guó)十五條）中的第四條明確提出：“對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。”從這個(gè)規(guī)定可以看出，開發(fā)商的自有資本是絕對(duì)沒(méi)有達(dá)到這個(gè)比例的，我們可以暫且按照這個(gè)比例計(jì)算一下自有資金利潤(rùn)率。
按照35%的比例計(jì)算的自有資金為：
自有資金=7321萬(wàn)元×35%=2562萬(wàn)元
則自有資金利潤(rùn)率=2679萬(wàn)元/2562萬(wàn)元=104.6%
也就是說(shuō)，即使開發(fā)商的自有資金比例達(dá)到了國(guó)務(wù)院的要求，都可以獲得超過(guò)100%的自有資金回報(bào)率，即投入1000萬(wàn)能賺回1046萬(wàn)。誰(shuí)都知道，開發(fā)商的自有資金比例達(dá)不到35%，那么實(shí)際的自有資金回報(bào)率還要高于這個(gè)數(shù)。那么到底是多高呢？那要取決于開發(fā)商是通過(guò)什么途徑來(lái)補(bǔ)充項(xiàng)目資本金的（見(jiàn)圖2）。
大家都知道，一旦取得銀行貸款開發(fā)商就沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)了，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移到銀行的身上，所以開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)只限于項(xiàng)目資本金，開發(fā)商取得項(xiàng)目資本金的方式也就決定了他承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的大小，一般來(lái)說(shuō)，開發(fā)商取得項(xiàng)目資本金的方式主要有三種：民間拆借、項(xiàng)目間轉(zhuǎn)移和委托貸款。
1.民間拆借
一般是親戚朋友之間的籌集以及高利貸等，通過(guò)這個(gè)途徑取得的資金，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)也是風(fēng)險(xiǎn)最大的，一方面是利息比較高，另一方面追討力度大，開發(fā)商一般不敢掉以輕心。這部分資金的比例越高風(fēng)險(xiǎn)越大，所以開發(fā)商大都盡可能避免采用這種方式，一般是剛進(jìn)入地產(chǎn)界做第一個(gè)項(xiàng)目時(shí)采用比較多，而一旦取得貸款或收到房屋預(yù)售款，首先歸還的就是這部分資金。雖然這部分借款利息比較高，但由于比例不高、借款期不長(zhǎng)，所以所占的資金成本并不大。
其實(shí)，這種籌資方式還是轉(zhuǎn)移利潤(rùn)的一個(gè)途徑。由于眾所周知的原因，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)非常小，所以當(dāng)開發(fā)商拿到一個(gè)項(xiàng)目之后，往往有意在親朋好友和關(guān)系戶之間進(jìn)行集資，并設(shè)置較高的資金利息，一旦套取到銀行貸款或取得預(yù)售回款就立即歸還了這部分集資款，實(shí)際上是將一部分開發(fā)利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到了相關(guān)人員手中。
2.項(xiàng)目間轉(zhuǎn)移
只要不是第一次做項(xiàng)目的開發(fā)商都會(huì)采取這種方式，孫宏斌的順馳房地產(chǎn)開發(fā)公司就是這方面的典型代表，短短幾年時(shí)間就將銷售規(guī)模做到了100億元，憑借的就是高速最大限度地釋放資本潛能：用銷售回款支付首期以后的土地款，并支持下一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，使自有資金的杠桿效應(yīng)達(dá)到極致。
比如，順馳一般在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研之后緊接著就進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，在拿到土地的第二天就上報(bào)規(guī)劃，同時(shí)開始設(shè)計(jì)施工圖紙，項(xiàng)目施工也開始招標(biāo)，以往房地產(chǎn)公司操作項(xiàng)目“一環(huán)套一環(huán)”的串聯(lián)方式，順馳改為了并聯(lián)的方式，從而從拿地到項(xiàng)目開工再到開盤的時(shí)間大大縮短。同時(shí)，順馳往往在沒(méi)有施工許可證的情況下就讓施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)施工，寧愿承擔(dān)政府部門的處罰也要節(jié)省項(xiàng)目的周期。
3.委托貸款
上�！吧绫０浮笔掳l(fā)后，上海市國(guó)資委對(duì)上海國(guó)資經(jīng)營(yíng)公司的調(diào)查顯示：上海國(guó)資經(jīng)營(yíng)公司對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的委托貸款有70多億元，其中80%以上貸給了民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)，委托貸款年利率從6%～15%不等。
據(jù)上海國(guó)資經(jīng)營(yíng)公司內(nèi)部人士介紹，公司對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目進(jìn)行委托貸款的主要操作模式有三種：
第一種是過(guò)橋貸款：即“四證”不全，無(wú)法從銀行獲得貸款，先由上海國(guó)資經(jīng)營(yíng)公司提供委托貸款，房地產(chǎn)商獲得資金后繳納相關(guān)資金使“四證”齊全，獲得銀行貸款后歸還國(guó)資經(jīng)營(yíng)公司提供的資金。
第二種是參股回購(gòu)：“四證”不全、且項(xiàng)目自有資金未達(dá)到35%的房地產(chǎn)商，國(guó)資經(jīng)營(yíng)公司先注入一筆資金參股項(xiàng)目公司使其自有資金比例達(dá)標(biāo)，然后再委托貸款給該公司。項(xiàng)目完成后，開發(fā)商再回購(gòu)國(guó)資經(jīng)營(yíng)公司所持股權(quán)，同時(shí)歸還委托貸款資金。
第三種是注資參股：開發(fā)商資金特別緊張，國(guó)資經(jīng)營(yíng)公司注入資金參股，使其35%的項(xiàng)目自有資金達(dá)標(biāo)，然后對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行委托貸款。但與前一種模式不同的是，企業(yè)不回購(gòu)國(guó)資經(jīng)營(yíng)公司持有的股份。但是，由于項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)非常高，開發(fā)商不愿意按照股權(quán)比例分紅，而是給國(guó)資經(jīng)營(yíng)公司支付固定回報(bào)，一般可達(dá)到15%的年回報(bào)率。
通過(guò)上述補(bǔ)充項(xiàng)目資本金的途徑可以看出，開發(fā)項(xiàng)目真正需要屬于自己的資金的多少，很大程度上取決于開發(fā)商同政府、銀行關(guān)系資源的豐富程度，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，像銷售收入1億元的小項(xiàng)目，開發(fā)商如果關(guān)系到位的話，手上有50萬(wàn)元的資金就完全可以運(yùn)作下來(lái)，如果真的是這種情況，那么這時(shí)的自有資金利潤(rùn)率就非常驚人了：
自有資金利潤(rùn)率=2679萬(wàn)元/50萬(wàn)元=5358%
也就是說(shuō)，能夠獲得53倍多的資金回報(bào)率，有哪個(gè)行業(yè)的回報(bào)率可以與此相比呢？這還是26.79%的銷售利潤(rùn)率，如果銷售利潤(rùn)率真的達(dá)到57%呢，那么資金回報(bào)率還得翻一番。
還有一種極端的情況，如果開發(fā)商的資源足夠豐富，那么他連手頭的50萬(wàn)元都可以通過(guò)委托貸款的方式取得，那么這時(shí)的自有資金利潤(rùn)率則達(dá)到了無(wú)窮大，這就是通常所說(shuō)的“空手套白狼”。
可以作為這個(gè)假設(shè)注腳的例子也是某業(yè)內(nèi)人士提供的：某個(gè)房地產(chǎn)老板剛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)只有6萬(wàn)元的資金，四年以后，他在海外就有了5000萬(wàn)元的存款，這還不算目前公司的資產(chǎn)和仍在運(yùn)作的項(xiàng)目。
另外，順馳的孫宏斌就是憑借當(dāng)年從監(jiān)獄出來(lái)后柳傳志給他的50萬(wàn)元借款，短短12年的時(shí)間就做到了100億元的銷售規(guī)模，即使按照他自己所說(shuō)只有5%的利潤(rùn)率，也有5億元的利潤(rùn)，其自有資金回報(bào)率到底有多高也可見(jiàn)一斑了。
高收益為何不承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)
對(duì)于這種房地產(chǎn)導(dǎo)致財(cái)富急劇增長(zhǎng)的情況并非中國(guó)大陸的特色，不久前剛剛?cè)ナ赖幕粲|就多次創(chuàng)造過(guò)類似奇跡。
1955年霍英東投資興建一幢香港當(dāng)時(shí)最高的大廈——蟾宮大廈，他首創(chuàng)了“賣樓花”、分層分單元出售大廈等新的經(jīng)營(yíng)方法，據(jù)霍英東自己介紹，“整棟蟾宮大廈，包括建筑費(fèi)在內(nèi)，總投資約200萬(wàn)港元，但其實(shí)我們只動(dòng)用地價(jià)一成的資金10.3萬(wàn)港元，其余的費(fèi)用全靠賣樓花，用買家的錢來(lái)交地價(jià)、蓋樓。樓價(jià)好像是每英尺80港元，我們賺了100多萬(wàn)港元�！痹诙潭桃荒甓鄷r(shí)間里，霍英東就賺到1000萬(wàn)港元以上。其中他動(dòng)用的本錢不足100萬(wàn)港元。
這種以小搏大的“空手道”本事，一直被當(dāng)作霍英東的傳奇經(jīng)歷為人們所稱道，而更具深遠(yuǎn)意義的是他的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新對(duì)香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展所起到的重大貢獻(xiàn)。
回顧香港近半個(gè)世紀(jì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以看到香港經(jīng)濟(jì)的騰飛，最后一躍成為“亞洲四小龍”之一，其實(shí)就是從房地產(chǎn)行業(yè)的勃興開始的。而在20世紀(jì)50年代中期，房地產(chǎn)業(yè)的啟動(dòng)，推動(dòng)了香港工業(yè)的發(fā)展。那時(shí)紗廠、搪瓷廠、水泥廠、船廠經(jīng)營(yíng)慘淡，難以維持生產(chǎn)。但工廠在港九市區(qū)都占地不少，工廠把所占地盤賣了給房地產(chǎn)商建樓，一下子就賺了一大筆；有了錢，工廠就遷到偏遠(yuǎn)地方繼續(xù)生產(chǎn)，因而得以死而復(fù)生，香港的制造業(yè)出現(xiàn)了前所未有的繁榮景象。
房地產(chǎn)業(yè)不但推動(dòng)了建筑業(yè)、工業(yè)的發(fā)展，也促進(jìn)了旅游、商業(yè)、金融業(yè)的繁榮，使整個(gè)香港在短短的二三十年間迅速發(fā)展起來(lái)，成為世界航運(yùn)、貿(mào)易和金融中心。
霍英東，正是使香港房地產(chǎn)行業(yè)在20世紀(jì)50年代中、后期啟動(dòng)并繁榮起來(lái)的最重要的人物。他首創(chuàng)的分層出售樓宇、賣樓花、編印售樓說(shuō)明書等經(jīng)營(yíng)手法，都是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方法的重要革新。正是這幾種全新的經(jīng)營(yíng)手法的實(shí)施，給沉悶的、冷冷清清的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了一股活力，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)因此出現(xiàn)前所未有的勃興景象。
可以說(shuō)，沒(méi)有賣樓花等經(jīng)營(yíng)手法的推行，香港的地產(chǎn)市場(chǎng)不可能在上世紀(jì)50年代中期就呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的氣象；而如果沒(méi)有興旺的地產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)和催化，香港經(jīng)濟(jì)不可能在20世紀(jì)50年代后期就迅速起飛。
那么，是不是所有這種以小博大的操作手法都是合理合法，甚至值得倡導(dǎo)的呢？當(dāng)然并非如此，而鑒別其是否合理合法的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該就是判斷所得收益和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是否對(duì)等。
央行發(fā)布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，把當(dāng)前房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)歸結(jié)為：一是部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱加劇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；三是“假按揭”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)；四是基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)；五是土地開發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)；六是房地產(chǎn)貸款法律風(fēng)險(xiǎn)加大。
央行研究局的報(bào)告也表明，2002年房地產(chǎn)上市公司的股權(quán)融資占全部房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源不足0.5%；房地產(chǎn)債券融資所占房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年來(lái)，房地產(chǎn)資金信托較為活躍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2003年上半年推出的房地產(chǎn)資金信托計(jì)劃也只不過(guò)20億元，微乎其微。也就是說(shuō)，國(guó)內(nèi)銀行信貸不僅介入房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)作的全過(guò)程，而且是完全依賴于商業(yè)銀行信貸。這不僅加大了商業(yè)銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)，也加大了整個(gè)國(guó)內(nèi)金融體系的風(fēng)險(xiǎn)。
從上面的數(shù)據(jù)和前面的分析可以看出，國(guó)內(nèi)很多房地產(chǎn)富豪暴富的過(guò)程看起來(lái)似乎差不多，都是利用了資金杠桿效應(yīng)以小博大，但本質(zhì)的區(qū)別在于風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制的不同，由于資金杠桿的使用收益高而且風(fēng)險(xiǎn)也大，因此必須有一整套的風(fēng)險(xiǎn)防范制度體系，但由于我國(guó)的個(gè)人信用制度、銀行風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制以及個(gè)人破產(chǎn)后的禁限制度等等都不到位，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)和收益嚴(yán)重的不對(duì)等，賺了錢全部歸自己，虧了風(fēng)險(xiǎn)完全由銀行承擔(dān)，因此，這并非某個(gè)開發(fā)商自身的原因，而是存在著嚴(yán)重的制度性缺陷。
無(wú)須調(diào)控，只需對(duì)等
從某種意義上說(shuō)，造成大眾對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生敵對(duì)情緒的主要原因在于開發(fā)商處于過(guò)于強(qiáng)勢(shì)的地位，也就是他們?cè)诜康禺a(chǎn)生產(chǎn)與銷售的過(guò)程中擁有過(guò)于強(qiáng)大的權(quán)力。其實(shí)，對(duì)于開發(fā)商的這種權(quán)力我們將板子打在開發(fā)商身上并沒(méi)有作用，因?yàn)樽鳛橐粋�(gè)民主型的社會(huì)，與皇權(quán)社會(huì)的權(quán)力繼承制不同，民主社會(huì)中任何人的權(quán)力都是制度安排的，開發(fā)商擁有的權(quán)力也是制度安排的結(jié)果，如果不對(duì)制度進(jìn)行調(diào)整，即使打倒了這一批開發(fā)商，另外一批開發(fā)商起來(lái)還會(huì)是同樣的結(jié)果。因此，我們必須將視角放在是什么樣的制度安排賦予了開發(fā)商如此巨大的權(quán)力。
為了探詢其中的本質(zhì)奧秘，《首席財(cái)務(wù)官》雜志特地采訪了相關(guān)政策研究及法律界人士，了解到這里面涉及到一個(gè)開發(fā)商對(duì)業(yè)主土地使用權(quán)的僭取問(wèn)題，由于制度的安排使開發(fā)商擁有了土地的臨時(shí)使用權(quán)，而正是這個(gè)看起來(lái)不起眼的因素使開發(fā)商擁有了某種超常的權(quán)力。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所的曹建海通過(guò)比較歐美房地產(chǎn)商與中國(guó)的區(qū)別，從準(zhǔn)備建設(shè)房屋的土地的權(quán)利在開發(fā)期間到底歸誰(shuí)所有的角度，揭示了房地產(chǎn)開發(fā)商僭取了業(yè)主在開發(fā)期間的地權(quán)，從而讓整個(gè)市場(chǎng)安排完全向自己傾斜，侵害了業(yè)主地權(quán)的完整性，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)利益分配格局扭曲的根源。
開發(fā)商從拿到土地，到銷售給業(yè)主，至少也得有兩三年時(shí)間，正是這兩三年時(shí)間，由于土地自動(dòng)升值的效益，使開發(fā)商獲得了超額的利潤(rùn)。比如，某開發(fā)商以一定的價(jià)格拿到一塊地，此時(shí)周邊的房?jī)r(jià)是5000元/m2由于他的房子要兩三年后才會(huì)銷售，此時(shí)假如市場(chǎng)的繁榮狀況沒(méi)有多大的變化，周邊房屋價(jià)格已經(jīng)上漲20%，達(dá)到了6000元/m2，該開發(fā)商自然是以接近于6000元/m2的價(jià)格水平出售房屋，而不可能按照當(dāng)時(shí)的5000元/m2來(lái)銷售，這樣一來(lái)，這20%的房?jī)r(jià)自動(dòng)上漲帶來(lái)的開發(fā)項(xiàng)目增值收益就歸開發(fā)商了，成為了他的利潤(rùn)。實(shí)際上，這個(gè)增值收益開發(fā)商不僅貢獻(xiàn)有限，而且由開發(fā)商占有也是沒(méi)有法律根據(jù)的，從而導(dǎo)致了開發(fā)商暴利的產(chǎn)生。
因?yàn)椋凑障嚓P(guān)的土地法律，業(yè)主購(gòu)買房屋的土地使用權(quán)是70年，這兩三年開發(fā)時(shí)間也包括在該土地建設(shè)使用權(quán)的70年內(nèi)。也就是說(shuō)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的兩三年內(nèi)，土地的建設(shè)使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主。因此，該地塊上的房屋價(jià)格上漲的收益自然也歸該地塊的權(quán)利持有人，即業(yè)主所有，而開發(fā)商僅僅類似于托管人。而作為土地的臨時(shí)托管人，不應(yīng)該以那塊土地持有人的身份享有土地升值的收益，最多只應(yīng)獲得一定的傭金而已。
但是，現(xiàn)實(shí)的收益配置格局卻完全顛倒過(guò)來(lái)了，這個(gè)托管人在房屋銷售的時(shí)候卻成了委托人的主子，開發(fā)上僭取了業(yè)主的地權(quán)，并據(jù)此占有了那筆本來(lái)應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主享有的收益，業(yè)主反而必須購(gòu)買這個(gè)升值后的地權(quán)。合理的順序應(yīng)該是：業(yè)主直接從政府那里獲得土地，然后委托開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，開發(fā)商獲得其應(yīng)得的傭金，而房屋和土地在開發(fā)期間增值的收益歸業(yè)主所有，這才是公平合理的事情，而不至于像現(xiàn)在這樣，在開發(fā)期間土地和房屋的價(jià)格上漲變成了購(gòu)買成本，不僅導(dǎo)致房?jī)r(jià)的虛高，而且開發(fā)商獲得了非法的利潤(rùn)。
這也是為什么業(yè)主自建房屋能夠降低房?jī)r(jià)的一個(gè)重要原因。正是由于在我國(guó)城市建設(shè)中，只有開發(fā)商有權(quán)取得土地，開發(fā)商在從政府手中購(gòu)買土地再建房銷售給業(yè)主的這段時(shí)間里，暫時(shí)持有這塊土地的權(quán)利，開發(fā)商充分利用這個(gè)權(quán)利上下通吃，先是以土地作抵押從銀行借貸開發(fā)資金，然后用這些資金雇傭設(shè)計(jì)商、建筑商，并隨意控制他們。而市民之所以要向開發(fā)商購(gòu)買房子，是因?yàn)橹挥虚_發(fā)商能夠獲得建設(shè)房屋的土地。在這樣一種情況下，人們根本就不可能指望開發(fā)商成為服務(wù)者，開發(fā)商取得對(duì)業(yè)主至高無(wú)上的主宰地位也就完全正常了。
在歐美各國(guó)的統(tǒng)計(jì)中，通常只單列一個(gè)建筑業(yè)，在服務(wù)業(yè)中也有不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)業(yè)，但其性質(zhì)與我們的二手房中介類似，整個(gè)統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目中根本沒(méi)有“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)”，土地持有人自建房屋的時(shí)候，只有分散的、在不同階段各自介入的設(shè)計(jì)商、建筑商、園林服務(wù)供應(yīng)商等等。
可以說(shuō)，“房地產(chǎn)開發(fā)商”是一個(gè)中國(guó)特色的概念，要重建房屋市場(chǎng)，保障業(yè)主權(quán)利，就需要回歸自然的城市房屋供應(yīng)模式，即讓市民直接購(gòu)買建設(shè)其住房的用地，或者是向城市政府，或者是向城郊農(nóng)民，讓他們一開始就成為自己房屋所占土地權(quán)利的持有人，這樣土地與房屋在開發(fā)期間的增值收益就會(huì)歸業(yè)主所有，從而擺脫開發(fā)商的巧取豪奪，使房?jī)r(jià)中包含的成本和利潤(rùn)回歸一個(gè)合理的水平。如果真正能夠做到這個(gè)程度，那么即使仍然有暴利的發(fā)生，恐怕也不會(huì)出現(xiàn)“全民共忿”的局面了。
獨(dú)立評(píng)論：
利潤(rùn)率高低并不是證明一個(gè)產(chǎn)業(yè)是否屬于暴利部門的惟一角度，人們從不同角度計(jì)算房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率時(shí)所得出的結(jié)論差距比較大，說(shuō)明計(jì)算本身的針對(duì)性不統(tǒng)一。
