《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)—投資性房地產(chǎn)》適用于投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露，其目標(biāo)是規(guī)范投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理和相關(guān)披露要求。2004年，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)對(duì)該準(zhǔn)則進(jìn)行了修訂，并自2005年1月1日生效，取代了2000年發(fā)布的《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)—投資性房地產(chǎn)》。我國(guó)財(cái)政部于2006年2月15日發(fā)布的第3號(hào)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則即為投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，該準(zhǔn)則體現(xiàn)了與國(guó)際會(huì)計(jì)慣例接軌的精神，借鑒了《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)—投資性房地產(chǎn)》中的相關(guān)規(guī)定。但是，兩者之間仍然存在一定的差異，尤其是在計(jì)價(jià)模式的選擇問題上，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以公允價(jià)值為主導(dǎo)，而我國(guó)準(zhǔn)則體現(xiàn)了對(duì)公允價(jià)值謹(jǐn)慎使用的原則。
本文主要描述國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中關(guān)于投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)模式的相關(guān)規(guī)定及其具體運(yùn)用。雖然關(guān)于該準(zhǔn)則最新的修訂也已經(jīng)是在兩年之前，但現(xiàn)在研究該準(zhǔn)則中的詳細(xì)規(guī)定并不過時(shí)，它有助于理解國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之間的差異，以及產(chǎn)生差異的原因，從而有利于更好地運(yùn)用投資性房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)模式，準(zhǔn)確把握我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的制定精神和改進(jìn)方向。
計(jì)價(jià)模式
《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)—投資性房地產(chǎn)》允許主體在成本模式和公允價(jià)值模式兩種計(jì)價(jià)模式中任選其一。
成本模式
成本是指資產(chǎn)購(gòu)置或建造時(shí)，為取得該資產(chǎn)而支付的現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物的金額、或其他對(duì)價(jià)的公允價(jià)值、或者在適當(dāng)時(shí)候按照特定要求進(jìn)行初始確認(rèn)時(shí)歸屬于該資產(chǎn)的金額。采用成本模式，要求投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量后采用折余成本（減去任何累計(jì)減值損失）予以計(jì)量。
在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第16號(hào)中提出了兩種模式：成本模式和重估價(jià)模式，第16號(hào)準(zhǔn)則主要是規(guī)范固定資產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和披露，而投資性房地產(chǎn)若是選擇了成本模式，可以比照該號(hào)準(zhǔn)則中成本模式的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。而按照《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第5號(hào)—持有待售的非流動(dòng)資產(chǎn)和終止經(jīng)營(yíng)》，符合持有待售分類標(biāo)準(zhǔn)的（或歸類為持有待售的處置組中包含的）投資性房地產(chǎn)應(yīng)按照《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第5號(hào)》核算。
公允價(jià)值模式
在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量后以公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值的變動(dòng)確認(rèn)為損益。
所謂公允價(jià)值，是在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。所謂“熟悉情況”是指自愿的購(gòu)買者和自愿的銷售者雙方都對(duì)投資性房地產(chǎn)的性質(zhì)和特征、其實(shí)際和潛在的用途，以及資產(chǎn)負(fù)債表日的市場(chǎng)狀況適度熟悉�！白栽傅漠�(dāng)事人”包括了自愿的購(gòu)買者和自愿的銷售者。自愿購(gòu)買者是指自愿而不是被迫購(gòu)買，該購(gòu)買者既不過分急于也不準(zhǔn)備按任意價(jià)格購(gòu)買。假定的購(gòu)買者不會(huì)支付高于由熟悉情況的、自愿的購(gòu)買者及銷售者構(gòu)成的市場(chǎng)所要求的價(jià)格。而自愿的銷售者則不是一個(gè)過分急于出手，也不是一個(gè)準(zhǔn)備接受任何價(jià)格的被迫的銷售者，更不是一個(gè)抱著固定價(jià)格不放，而不理性考慮當(dāng)前市場(chǎng)狀況的銷售者。自愿銷售者愿意根據(jù)市場(chǎng)條件，以所能取得的最好價(jià)格出售其投資性房地產(chǎn)。而“公平交易”是指在不存在特別或特殊關(guān)系的當(dāng)事人之間進(jìn)行的交易。這種關(guān)系可使交易價(jià)格不具有市場(chǎng)狀況的特征。這一交易假定是在非關(guān)聯(lián)方之間進(jìn)行的，各方獨(dú)立地發(fā)生行為。
公允價(jià)值有別于常提到的另一個(gè)概念：使用價(jià)值。公允價(jià)值反映了熟悉情況的，自愿的購(gòu)買者及銷售者的知識(shí)以及估計(jì)。與之相對(duì)，使用價(jià)值反映了主體的估計(jì)，包括可能是主體特定的而不是適用于一般主體因素的影響。例如，公允價(jià)值不反映以下因素（因?yàn)槭煜で闆r的、自愿的購(gòu)買者及銷售者一般不具備這些因素）：將不同地理位置的房地產(chǎn)進(jìn)行組合所產(chǎn)生的附加值；投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)之間的協(xié)同作用；只針對(duì)目前所有者的法定權(quán)利或法定約束；以及針對(duì)目前所有者的稅收利益或稅收負(fù)擔(dān)。
此外，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值應(yīng)該反映資產(chǎn)負(fù)債表日的市場(chǎng)狀況。之所以強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表日，原因在于公允價(jià)值是指定日期的特定時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值。由于市場(chǎng)狀況可能發(fā)生變化，因此在另外一個(gè)時(shí)點(diǎn)上估計(jì)的公允價(jià)值的報(bào)告金額就可能不正確或不恰當(dāng)。另外，實(shí)際上，公允價(jià)值的定義還假設(shè)了銷售合同的交換和完成是同步的，沒有任何價(jià)格上的變化。如果交換和完成不是同步的，則熟悉情況的、自愿的當(dāng)事人之間的公平交易中就很可能出現(xiàn)價(jià)格的變化。
值得注意的是，在確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，企業(yè)不應(yīng)當(dāng)重復(fù)計(jì)算作為單獨(dú)資產(chǎn)或負(fù)債確認(rèn)的資產(chǎn)或負(fù)債。例如，電梯或空調(diào)等設(shè)備往往構(gòu)成某一項(xiàng)建筑物整體的組成部分，通常應(yīng)當(dāng)包括在投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值之中，而不是單獨(dú)作為不動(dòng)產(chǎn)、廠房和機(jī)器設(shè)備來確認(rèn)；再如，如果某一間辦公室與配備的家具一同出租，辦公室的公允價(jià)值通常包括家具的公允價(jià)值，因?yàn)樽饨鹗找媸桥鋫淞思揖叩霓k公室的收益。在投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值中包括家具的情況下，企業(yè)不應(yīng)當(dāng)將家具作為一項(xiàng)單獨(dú)資產(chǎn)確認(rèn)。
投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值也不包括在特殊條件或情形下夸大或縮小的估計(jì)價(jià)格，例如，由與銷售有關(guān)的任何人所給予的特殊對(duì)價(jià)或讓步等等。公允價(jià)值不反映為提高或改善房地產(chǎn)而發(fā)生的未來資本性支出，同樣的，也不反映由這些未來支出所產(chǎn)生的相關(guān)未來利益。
計(jì)價(jià)模式的具體運(yùn)用
資產(chǎn)要進(jìn)入會(huì)計(jì)系統(tǒng)進(jìn)行反映需要衡量和確定價(jià)格。對(duì)于大多數(shù)資產(chǎn)而言，其賬面金額的確定并不十分困難，所以并不需要專業(yè)的估計(jì)。但是，投資性房地產(chǎn)具有其特殊性：第一，房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值量一般較大，估價(jià)的花費(fèi)和資產(chǎn)的價(jià)值相比可能只占其很小的份額，從而使得估價(jià)可行；第二，房地產(chǎn)具有獨(dú)特性，不同房地產(chǎn)可能因?yàn)榈乩砦恢�、結(jié)構(gòu)、用途的不同，而在價(jià)值上差別很大，而且在企業(yè)持有房地產(chǎn)的過程中，其價(jià)值還可能發(fā)生很大的變化；第三，投資性房地產(chǎn)不同于機(jī)器廠房，其持有的目的在于未來出售或是出租，因此，一旦投資性房地產(chǎn)的價(jià)值大大提高，企業(yè)就很有可能將其出售從而獲得收益。所以，如果對(duì)所有投資性房地產(chǎn)都單單以最初獲得投資性房地產(chǎn)的歷史成本來反映其價(jià)值，顯然不能很好地為信息使用者提供所需的信息。此時(shí)，就需要對(duì)投資性房地產(chǎn)應(yīng)計(jì)錄的價(jià)值進(jìn)行重新評(píng)估。常見的房地產(chǎn)計(jì)價(jià)方法主要有以下幾種：
市場(chǎng)比較法
市場(chǎng)比較法（market comparison approach）是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)男拚�，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。市場(chǎng)比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)交易中的替代原理。根據(jù)替代原理，在房地產(chǎn)交易時(shí)，當(dāng)事人都會(huì)將擬交易的房地產(chǎn)價(jià)格與類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行比較和分析，從而做出買或不買的決策。因此，類似房地產(chǎn)的價(jià)格之間必然會(huì)接近或相互影響。所以，在對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)時(shí)，可以用類似房地產(chǎn)的已知交易價(jià)格，通過比較、修正，從而得出計(jì)算對(duì)象的價(jià)格。運(yùn)用市場(chǎng)比較法，要求在同一供求范圍內(nèi)存在較多的類似房地產(chǎn)的交易，而對(duì)于不存在房地產(chǎn)交易活躍市場(chǎng)的，或是很少發(fā)生交易的特殊房地產(chǎn)則很難適用。
收益法
收益法（income approach）是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)之后的正常凈收益，選取適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法以預(yù)期原理為理論依據(jù)，將投資性房地產(chǎn)不斷取得的年凈收益視為銀行存款利息，按照一定的利率，還原出房地產(chǎn)價(jià)值總額。這種計(jì)價(jià)方法主要適用于有收益或一定潛在收益的房地產(chǎn)，而對(duì)于純粹消費(fèi)性和無明顯市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收益的房地產(chǎn)，或是以自用、自住為目的的房地產(chǎn)則不適宜用收益法估價(jià)。
成本法
成本法（cost approach）一般以建造房地產(chǎn)所需要的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，扣除折舊，再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來確定房地產(chǎn)的價(jià)格。然而，成本并不等于價(jià)格，有些成本的增加并不能增加房地產(chǎn)的效用或價(jià)值。因?yàn)檫@一原因，更多的時(shí)候是在對(duì)特殊目的、特殊建造、狹小市場(chǎng)或是無交易的投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)時(shí)采用成本法作為估價(jià)方法。
比較上述三種方法，當(dāng)采用市場(chǎng)比較法、收益法時(shí)，采用的是公允價(jià)值模式；而當(dāng)采用成本法時(shí)，運(yùn)用的則是成本模式。可以看到，房地產(chǎn)的計(jì)價(jià)方法并不是唯一的，而且不同計(jì)價(jià)方法的理論依據(jù)并不完全相同，所以計(jì)算出來的金額也是不相同的，甚至可能差別巨大。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范投資性房地產(chǎn)在確認(rèn)、計(jì)量、披露等各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)記錄多大的金額才是適宜的，其實(shí)，也正是對(duì)如何選擇上述計(jì)價(jià)方法的規(guī)范。準(zhǔn)則具體規(guī)定了在不同情況下應(yīng)該采用何種計(jì)價(jià)模式，運(yùn)用何種計(jì)價(jià)方法。在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中提到：公允價(jià)值最好的證據(jù)是在活躍市場(chǎng)中對(duì)同一地理位置和相同狀況并具有類似的租賃和其他合同的類似房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。主體應(yīng)注意辨別房地產(chǎn)在性質(zhì)、地理位置或狀況方面的差異，或與房地產(chǎn)有關(guān)的租賃和其他合同條款方面的差異。顯然，這里運(yùn)用的是市場(chǎng)比較法。然而，很多時(shí)候并不存在上述情況，可能無法在活躍市場(chǎng)上找到類似的資產(chǎn)進(jìn)行比較，此時(shí)，準(zhǔn)則規(guī)定：在不存在上述的活躍市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)價(jià)格的情況下，主體應(yīng)考慮各種不同來源的信息，包括：（1）在活躍市場(chǎng)中，不同性質(zhì)、狀況或地理位置的房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格（或不同租賃或其他合同中的現(xiàn)時(shí)價(jià)格），對(duì)其進(jìn)行調(diào)整以反映那些差異；（2）相似房地產(chǎn)在不太活躍市場(chǎng)的近期價(jià)格，對(duì)其進(jìn)行調(diào)整以反映自按這些價(jià)格發(fā)生交易之日以來經(jīng)濟(jì)狀況的變化；（3）根據(jù)對(duì)未來現(xiàn)金流量的可靠估計(jì)所作的折現(xiàn)的現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)，輔以任何現(xiàn)有的租賃和其他合同，以及（如果可能的話）處于相同地理位置和狀況下相似房地產(chǎn)的當(dāng)前市場(chǎng)租金等外部證據(jù)，采用反映當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)金流量的金額和時(shí)間的不確定性估計(jì)的折現(xiàn)率。顯然（3）中提到的是收益法。而當(dāng)投資性房地產(chǎn)不滿足上述條件，無法運(yùn)用市場(chǎng)比較法和收益法進(jìn)行計(jì)價(jià)，也即企業(yè)無法可靠確定公允價(jià)值時(shí)，應(yīng)采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。
計(jì)價(jià)模式的轉(zhuǎn)換
《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)—會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)》規(guī)定，只有能夠?qū)е略谄髽I(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中對(duì)交易、其他事項(xiàng)或情況進(jìn)行更恰當(dāng)?shù)牧袌?bào)的情況下，才能自愿變更會(huì)計(jì)政策。而從公允價(jià)值模式變更為成本模式幾乎不可能導(dǎo)致更恰當(dāng)?shù)牧袌?bào)�！秶�(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)—投資性房地產(chǎn)》中規(guī)定，如果主體原先按公允價(jià)值計(jì)量某一項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，即使可比的市場(chǎng)交易變得不經(jīng)常發(fā)生或市場(chǎng)價(jià)格變得不易取得，在該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)處置（或變?yōu)樽杂茫蛑黧w為以后在正常經(jīng)營(yíng)過程中銷售而開始開發(fā)）之前，主體仍應(yīng)繼續(xù)按公允價(jià)值對(duì)其進(jìn)行計(jì)量。此外，在期末，企業(yè)還應(yīng)當(dāng)按準(zhǔn)則規(guī)定對(duì)計(jì)價(jià)模式的相關(guān)信息進(jìn)行適當(dāng)披露。
�。ㄗ髡哧悵h文系廈門大學(xué)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系主任、博士生導(dǎo)師，何希婧系廈門大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)碩士研究生。）
