物業(yè)管理企業(yè)在一定時期內(nèi)取得的營業(yè)收入和實現(xiàn)的利潤，要按照規(guī)定向國家交納各種稅金，這些應(yīng)交的稅金，應(yīng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則預(yù)提計入有關(guān)科目。這些應(yīng)交的稅金在尚未交納之前暫時停留在企業(yè)，形成一項負債。

　　（一）營業(yè)稅

　　營業(yè)稅是對提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人征收的一種稅。營業(yè)稅按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應(yīng)納稅額。營業(yè)稅采用比例稅率，物業(yè)管理企業(yè)的營業(yè)稅率為3％.其公式為：

　　應(yīng)納稅額=營業(yè)額×稅率

　　這里的營業(yè)額是指物業(yè)管理企業(yè)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。

　　1.科目設(shè)置

　　物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定應(yīng)交的營業(yè)稅，在“應(yīng)交稅金”科目下設(shè)置“應(yīng)交營業(yè)稅”明細科目，其借方發(fā)生額，反映企業(yè)已交納的營業(yè)稅；其貸方發(fā)生額，反映應(yīng)交的營業(yè)稅；期末借方余額，反映多交的營業(yè)稅；期末貸方余額，反映尚未交納的營業(yè)稅。

　　2.營業(yè)稅的會計處理

　　物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營施工生產(chǎn)以外的其他業(yè)務(wù)所取得的收入，按規(guī)定應(yīng)交的營業(yè)稅，通過“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”和“應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅”科目核算。

　　納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其物資和動力價款。

　　[例1]2002年1月末，安信物業(yè)管理公司當(dāng)期取得營業(yè)收入250萬元，計算并交納當(dāng)期營業(yè)稅，該企業(yè)營業(yè)稅率3％.賬務(wù)處理如下：

　　應(yīng)納稅額=工程結(jié)算額×3％=2500000×3％=75000（元）

　?。?）計算應(yīng)交稅金時

　　借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 75000
        貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅 75000

　?。?）實際繳納時

　　借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅 75000
        貸：銀行存款               75000

　　（二）增值稅

　　增值稅是就貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的增值部分征收的一種稅。按照增值稅暫行條例規(guī)定，企業(yè)購人貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)支付的增值稅（即進項稅額），可以從銷售貨物或提供勞務(wù)按規(guī)定收取的增值稅（即銷項稅額）中抵扣。按照規(guī)定，企業(yè)購入貨物或接受勞務(wù)必須真?zhèn)湓鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票、完稅憑證或購進免稅農(nóng)產(chǎn)品憑證或收購廢舊物資憑證或外購物資支付的運輸費用的結(jié)算單據(jù)，其進項稅額才能予以扣除。

　　1.科目設(shè)置

　　企業(yè)應(yīng)交的增值稅，在 “應(yīng)交稅金”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”明細科目進行核算。其借方發(fā)生額，反映企業(yè)購進貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)支付的進項稅額、實際已交納的增值稅等；貸方發(fā)生額，反映銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)交納的增值稅額、出口貨物退稅、轉(zhuǎn)出已支付或應(yīng)分擔(dān)的增值稅等；期末借方余額，反映企業(yè)尚未抵扣的增值稅?！皯?yīng)交稅金 ——應(yīng)交增值稅”科目分別設(shè)置“進項稅額”、“已交稅金”、“銷項稅額”、“出口退稅”、“進項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”等專欄。

　　2.增值稅的會計處理

　　物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營施工生產(chǎn)以外的其他業(yè)務(wù)（貨物或應(yīng)稅勞務(wù)）所取得的收入，應(yīng)當(dāng)交納增值稅。由于物業(yè)管理企業(yè)是以提供勞務(wù)為主，所以主營業(yè)務(wù)應(yīng)繳納營業(yè)稅，只有附營業(yè)務(wù)或附屬企業(yè)繳納增值稅。

　　值得注意的是，企業(yè)當(dāng)月交納當(dāng)月的增值稅，仍然通過“應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅（已交稅金）”科目核算；當(dāng)月交納以前各期未交的增值稅，通過“應(yīng)交稅金——未交增值稅”科目，不通過“應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅（已交稅金）”科目核算。

　　[例2]安信物業(yè)管理公司所屬預(yù)制件廠本期購入一批原材料，增值稅專用發(fā)票上注明的原材料價款600萬元，增值稅額為102萬元。貨款已經(jīng)支付，材料已經(jīng)到達并驗收入庫。該預(yù)制件廠當(dāng)期銷售產(chǎn)品收入為1000萬元（不含應(yīng)向購買者收取的增值稅），符合收入確認條件，貸款尚未收到。根據(jù)上述經(jīng)濟業(yè)務(wù)，賬務(wù)處理如下：

　?。?）所屬預(yù)制件廠購入原材料時

　　借：原材料                             6000000
        應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅（進項稅額） 1020000
        貸：銀行存款                          7020000

　?。?）所屬預(yù)制件廠銷售產(chǎn)品時

　　借：應(yīng)收賬款                          11700000
        貸：其他業(yè)務(wù)收入                     10000000
        應(yīng)交稅金——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）    1700000

　　當(dāng)期應(yīng)交增值稅=1700000-1020000=680000（元）

　　（三）房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅和印花稅

　　房產(chǎn)稅是國家對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收的由產(chǎn)權(quán)所有人繳納的一種稅。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余額計算交納。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)參考同類房產(chǎn)核定；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。土地使用稅是國家為了合理利用城鎮(zhèn)土地，調(diào)節(jié)土地級差收入，提高土地使用效益，加強土地管理而開征的一種稅，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。車船使用稅由擁有并且使用車船的單位和個人交納。車船使用稅按照適用稅額計算交納。

　　企業(yè)按規(guī)定計算應(yīng)交的房產(chǎn)稅、土地使用稅和車船使用稅時，借記“管理費用”科目，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅（或土地使用稅、車船使用稅）”科目；上交時，借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅（或土地使用稅、車船使用稅）”科目，貸記“銀行存款”科目。

　　[例3]2002年12月末，安信物業(yè)管理公司當(dāng)期按規(guī)定稅率計算，應(yīng)交納房產(chǎn)稅2000元、土地使用稅3200元、車船使用稅6400元。根據(jù)有關(guān)憑證，賬務(wù)處理如下：

　　借：管理費用                      11600
        貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交房產(chǎn)稅         2000
                    ——應(yīng)交土地使用稅     3200
                    ——應(yīng)交車船使用稅     6400

　　印花稅是對書立、領(lǐng)受購銷合同等憑證行為征收的稅款，實行由納稅人根據(jù)規(guī)定自行計算應(yīng)納稅額，購買并一次貼足印花稅票的交納方法。納稅人根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計算應(yīng)納稅額。

　　物業(yè)管理企業(yè)交納的印花稅不需要通過“應(yīng)交稅金”科目核算，于購買印花稅票時，直接借記“管理費用”或“待攤費用”科目，貸記“銀行存款”科目。

　　[例4]2002年12月末，安信物業(yè)管理公司因業(yè)務(wù)需要，到當(dāng)?shù)囟悇?wù)局購買印花稅票800元。根據(jù)有關(guān)憑證，賬務(wù)處理如下：

　　借：管理費用 800
        貸：銀行存款 800

　　（四）城市維護建設(shè)稅

　　為了加強城市的維護建設(shè)，擴大和穩(wěn)定城市維護建設(shè)資金的來源，國家開征了城市維護建設(shè)稅。在會計核算時，物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定計算出的城市維護建設(shè)稅，借記 “主營業(yè)務(wù)稅金及附加”、“其他業(yè)務(wù)支出”等科目，貸記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅”科目；實際上交時，借記“應(yīng)交稅金——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

　　[例5]2002年12月末，安信物業(yè)管理公司當(dāng)期本期實際應(yīng)上交的流轉(zhuǎn)稅（營業(yè)稅、增值稅）為75700元，適用的城市維護建設(shè)稅稅率為7％.根據(jù)有關(guān)憑證，賬務(wù)處理如下：

　　（1）計算應(yīng)交的城市維護建設(shè)稅5299（75700×7％）元

　　借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加             5299
        貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 5299

　?。?）用銀行存款上交城市維護建設(shè)稅時

　　借：應(yīng)交稅金——應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 5299
        貸：銀行存款                       5299

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