摘要：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一個(gè)周期長(zhǎng)并且復(fù)雜多變的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中有很多的因素會(huì)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)造成影響，也會(huì)關(guān)系到整個(gè)開(kāi)發(fā)案的成敗。所以在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中做好項(xiàng)目的管理是房地產(chǎn)企業(yè)工作的重中之重，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力增強(qiáng)其企業(yè)效益的有效手段之一。本文主要分析了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中的幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理提供一些理論性的依據(jù)。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)

　　在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中，項(xiàng)目管理占據(jù)著重要的地位，也對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成敗有著重要的影響。具體來(lái)講，房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理是一個(gè)系統(tǒng)的工程，需要各個(gè)環(huán)節(jié)之間的相互配合，并且進(jìn)行不斷的優(yōu)化，從而讓項(xiàng)目的整體目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，做好項(xiàng)目管理，完善項(xiàng)目管理過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的有效保障。具體來(lái)講，在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中主要有下面的幾個(gè)環(huán)節(jié)需要進(jìn)行分析完善。

　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的可行性研究環(huán)節(jié)分析

　　可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過(guò)程中的一個(gè)領(lǐng)頭軍，也是做好整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一般來(lái)講，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行有效的管理，企業(yè)要明確有關(guān)可行性研究下面幾個(gè)方面的內(nèi)容：

　?。ㄒ唬┟鞔_可行性研究的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的主要根據(jù)，也是房產(chǎn)公司進(jìn)行項(xiàng)目審批的關(guān)鍵的資料，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)具有很大的指導(dǎo)性，其具體的內(nèi)容主要包括三個(gè)方面：

　　第一，項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析，也就是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)整體狀況的分析，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的背景環(huán)境，社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況，以及同類產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)情況等進(jìn)行資料的搜集以及整理，做好分析，以此為基礎(chǔ)來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)依據(jù)。

　　第二，項(xiàng)目實(shí)施可能性分析，也就是科學(xué)的制定項(xiàng)目的安排，多設(shè)計(jì)幾個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的方案，然后綜合各方面的條件選擇合適的項(xiàng)目規(guī)劃方案來(lái)進(jìn)行施工的確認(rèn)；

　　第三，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及技術(shù)評(píng)價(jià)，也就是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前對(duì)項(xiàng)目融資方案以及融資的成本進(jìn)行科學(xué)地估算，做好項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)價(jià)，以保證在項(xiàng)目施工的過(guò)程中在經(jīng)濟(jì)以及技術(shù)方面的可靠性。

　?。ǘ﹫?jiān)持可行性研究原則

　　項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目管理中重要的一個(gè)部分，也對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功有著重要的影響。一般來(lái)講，可行性研究應(yīng)該遵循下面幾個(gè)方面的原則：

　　第一，遵循獨(dú)立、客觀的原則。這個(gè)原則是決定開(kāi)發(fā)商投資決策是否科學(xué)可靠的重要依據(jù)與基礎(chǔ)。也是保證可行性研究結(jié)果公正、科學(xué)、客觀的的重要保證，也是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的科學(xué)依據(jù)；

　　第二，研究方案選優(yōu)性原則。這個(gè)原則在可行性研究中需要設(shè)置多個(gè)研究的方案，然后最終選擇最優(yōu)的那個(gè)方案作為整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施的參考方案，以實(shí)現(xiàn)投資效益的最大化；

　　第三，避免先入為主的原則。這個(gè)原則是為了強(qiáng)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的實(shí)事求是性，避免由于一些不好的觀念給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)的不良影響。

　　二、房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理環(huán)節(jié)分析

　　項(xiàng)目進(jìn)度的管理也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的重要的環(huán)節(jié)。在這個(gè)環(huán)節(jié)中先要明確進(jìn)度管理的一些影響因素，從而再運(yùn)用有效的方法進(jìn)行進(jìn)度的有效管理。

　?。ㄒ唬┻M(jìn)度管理的影響因素

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，工序復(fù)雜，參與部門也多，所以在其進(jìn)度管理中會(huì)受到很多因素的影響，具體來(lái)講，表現(xiàn)在下面的幾個(gè)方面：

　　1.委托方因素

　　在進(jìn)度管理中，委托方作為項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)單位，如果在工作中沒(méi)有按照原有的進(jìn)度去將設(shè)計(jì)好的圖紙或者是計(jì)劃的極度及時(shí)準(zhǔn)確的提供給承包商，并且沒(méi)有按時(shí)的給承包商撥款，那么都可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)程的變化。

　　2.承包商因素

　　在項(xiàng)目進(jìn)行中，可能承包商方面會(huì)出現(xiàn)由于團(tuán)隊(duì)管理以及企業(yè)內(nèi)部的一些變更而被迫讓施工操作沒(méi)有按照原有的進(jìn)度進(jìn)行。

　　3.其它因素

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工與天氣、自然條件等有著密切的關(guān)系，所以項(xiàng)目的進(jìn)度也會(huì)受到這些不可控的因素的影響。比如，極端天氣、自然災(zāi)害、政策變更、臨時(shí)的停電停水等。

　?。ǘ┻M(jìn)度管理的方法

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理由于會(huì)受到很多因素的影響發(fā)生進(jìn)度的變更，所以為了保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，就必須采用一些方法來(lái)進(jìn)行進(jìn)度的管理。常用的方法如下：

　　1.傳統(tǒng)表格法

　　這種方法就是將原先安排好的項(xiàng)目開(kāi)展進(jìn)度以表格的形勢(shì)記載下來(lái)，在記載的時(shí)候需要算計(jì)好時(shí)間，記載好正在進(jìn)行的工作的名稱，所耗費(fèi)的時(shí)間以及需要的時(shí)間等等，從而計(jì)算出項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度之間的偏差。

　　2.形象進(jìn)度表法

　　這個(gè)方法也稱橫道圖法，是在進(jìn)度表的基礎(chǔ)上演變而來(lái)。這種方法在運(yùn)用的過(guò)程中先要做好項(xiàng)目進(jìn)展中相關(guān)信息的搜集，然后將整理好的信息采用實(shí)際的橫道線與原計(jì)劃的橫道線進(jìn)行對(duì)比，從而衡量?jī)烧咧g的差異。

　　3.前鋒線比較法

　　這種方法是以進(jìn)度計(jì)劃?rùn)z查的坐標(biāo)為開(kāi)始點(diǎn)，然后以進(jìn)度計(jì)劃?rùn)z查的時(shí)間坐標(biāo)點(diǎn)為終點(diǎn)，依次用點(diǎn)劃線的方式進(jìn)行實(shí)際進(jìn)度點(diǎn)的鏈接，根據(jù)形成的前鋒線與工作線焦點(diǎn)的位置來(lái)判斷計(jì)劃進(jìn)度與實(shí)際進(jìn)度之間的差異。

　　三、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理環(huán)節(jié)分析

　　項(xiàng)目質(zhì)量管理是項(xiàng)目管理中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，主要包括對(duì)產(chǎn)品的配套服務(wù)的質(zhì)量的管理，對(duì)產(chǎn)品的使用效果、使用穩(wěn)定性以及建筑的安全性可靠性等方面的管理。一般來(lái)講，質(zhì)量管理需要掌握下面幾個(gè)方面的特點(diǎn)：

　?。ㄒ唬┤嫘?

　　質(zhì)量的管理需要具備全面性的要求，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)體質(zhì)量、使用價(jià)值與功能等方面要做好全面的管理，保證整個(gè)項(xiàng)目在質(zhì)量方面符合標(biāo)準(zhǔn)與要求。

　?。ǘ┲鲃?dòng)性

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力以及企業(yè)的信譽(yù)，在項(xiàng)目管理中應(yīng)該要主動(dòng)地進(jìn)行質(zhì)量的管理，通過(guò)日常與施工的監(jiān)督，讓整個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中保證質(zhì)量，保證其可靠。

　?。ㄈ﹦?dòng)態(tài)性

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理具有動(dòng)態(tài)的特性，質(zhì)量管理也是如此。企業(yè)應(yīng)該隨著項(xiàng)目的不斷進(jìn)行以及開(kāi)發(fā)進(jìn)行項(xiàng)目質(zhì)量管理內(nèi)容的充實(shí)，并且在不斷的變化中做好質(zhì)量的管理。

　　四、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理環(huán)節(jié)分析

　　在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中做好項(xiàng)目的管理就不能忽略項(xiàng)目的成本管理，因?yàn)槌杀竟芾硎顷P(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目收益的重要的因素。一般來(lái)講，在項(xiàng)目管理的成本管理中應(yīng)該要注意下面幾個(gè)方面的問(wèn)題：

　?。ㄒ唬┟鞔_項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容

　　在項(xiàng)目成本管理中主要有對(duì)土地成本、前期成本、施工過(guò)程中的成本、公共設(shè)施以及基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本、項(xiàng)目單位管理成本、財(cái)務(wù)成本、營(yíng)銷成本等的管理。

　?。ǘ﹫?jiān)持成本管理的原則

　　在成本管理中需要遵循成本管理的原則，這些原則包括：成本最小化原則、全面成本控制原則、動(dòng)態(tài)控制原則、目標(biāo)管理原則以及權(quán)、責(zé)、利相對(duì)等的原則。其中成本最小化是成本控制的最基本的原則，也是最重要的原則，其直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益。

　?。ㄈ┯行н\(yùn)用成本管理措施

　　在成本管理中有效運(yùn)用管理措施是成本管理成功的關(guān)鍵。在具體的措施運(yùn)用中主要有下面幾個(gè)方面的措施：

　　第一，通過(guò)比較選擇技術(shù)合理、施工可行、成本最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目施工。

　　第二，通過(guò)通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)有效的控制項(xiàng)目成本，規(guī)定合適的造價(jià)水平。

　　第三，采取嚴(yán)格的合同管理措施，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有法可依。

　　第四，做好施工過(guò)程中的成本控制，保證項(xiàng)目成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

　　五、結(jié)束語(yǔ)

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一個(gè)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)，也是一個(gè)緊密聯(lián)系的整體，做好各個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理，是實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目工程科學(xué)有效管理以及企業(yè)利潤(rùn)最大化的關(guān)鍵。所以，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，有效的分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，并做好各個(gè)環(huán)節(jié)管理，是保證整個(gè)項(xiàng)目順利進(jìn)行的關(guān)鍵，也是房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)的重要保證。

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