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房地產(chǎn)企業(yè)會計核算之建設(shè)開發(fā)階段涉及到了哪些會計知識呢?快來看一下吧!
一、開發(fā)成本的歸集及分配結(jié)轉(zhuǎn)
(一)開發(fā)成本的二級明細(xì)科目
《財政部關(guān)于印發(fā)《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(試行)》的通知》(財會[2013]17號)第二十六條規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)一般設(shè)置土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費、借款費用等成本項目。
建議在建立核算體系之前與成本預(yù)算部門、銷售部門進(jìn)行溝通,最好做到各相關(guān)部門核算的口徑一致,確保后期項目決算、對賬工作的順利進(jìn)行。
(二)房開企業(yè)成本核算的特殊性
房地產(chǎn)開發(fā)的開發(fā)周期較長,一般均需要跨年,因此其成本核算的特點是,以項目為單位進(jìn)項成本核算,而并不是像其他企業(yè)那樣是按照會計年度進(jìn)行損益的核算。其經(jīng)營成果只能是一個開發(fā)項目全部竣工,驗收合格、交付使用以后,才能結(jié)轉(zhuǎn)收入、確認(rèn)成本,結(jié)轉(zhuǎn)損益。
平時發(fā)生的與開發(fā)活動有關(guān)的成本支出一般在“開發(fā)成本”科目核算,反映在資產(chǎn)負(fù)債表的“存貨”欄目。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)成本費用核算流程
(四)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象的設(shè)置
首先,會計開發(fā)成本核算對象確認(rèn)的3個原則:
《財政部關(guān)于印發(fā)<企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(試行)>的通知》(財會[2013]17號)第十三條規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品成本核算對象,一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對象。
獨立原則。一般的開發(fā)項目,應(yīng)以每一獨立編制的設(shè)計概預(yù)算,或每一獨立的施工圖預(yù)算所列的單項開發(fā)工程作為成本核算對象。
合并原則。同一地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目,如果開工、竣工時間接近,又由同一施工隊伍施工,可以合并為一個成本核算對象。
劃分原則。對個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目,可以按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部分劃分成本核算對象。
其次,國稅發(fā)[2009]31號文件第二十六條規(guī)定了所得稅計稅成本對象的6個確定原則:
可否銷售原則
分類歸集原則
成本差異原則
功能區(qū)分原則
定價差異原則
權(quán)益區(qū)分原則
(五)成本分配方法
《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號):
第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計量與核算。其中,應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本,直接計入成本對象,共同成本和不分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本,應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象,具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一:
1.占地面積法 按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。
2.建筑面積法 按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。
3.直接成本法 按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。
4.預(yù)算成本法 按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象造價的比例進(jìn)行分配。
(六)具體成本項目的核算
1.“土地征用費及拆遷補償費”
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的“土地征用及拆遷補償費”一般發(fā)生時都能夠按照土地出讓合同或相關(guān)協(xié)議確定相應(yīng)地塊,但由于規(guī)劃報批等問題難以一次性確定具體成本負(fù)擔(dān)對象(如:樓棟)。
2.“前期工程費”
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的“前期工程費”,一般為規(guī)劃設(shè)計階段,大多數(shù)能夠確定成本負(fù)擔(dān)對象。
3.“建筑安裝工程費”
房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的建造安裝工程支出,應(yīng)根據(jù)不同的施工方式,采用不同的核算方法。
4.“基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費”
5.“公共配套設(shè)施費”
6.項目完工結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品
項目完工驗收后,相關(guān)開發(fā)成本應(yīng)該按照成本對象分別結(jié)轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品。
二、開發(fā)間接費與期間費用
(一)開發(fā)間接費
開發(fā)間接費與期間費用均屬于房地產(chǎn)企業(yè)的支出,其核算內(nèi)容極為相似,但又有本質(zhì)不同,財務(wù)人員對其有清楚的認(rèn)識。
開發(fā)間接費是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。
這一類費用本質(zhì)屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本,但是無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本當(dāng)中。所以,先將這一類費用統(tǒng)一歸集至“開發(fā)間接費用”科目,然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn),再分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。
管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用,其屬于期間費用范疇,在發(fā)生的當(dāng)期就計入當(dāng)期損益。期末轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目的管理費用,結(jié)轉(zhuǎn)后該科目應(yīng)無余額。
房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)房屋過程中發(fā)生的各項間接費用,應(yīng)先通過“開發(fā)間接費”一級科目進(jìn)行明細(xì)核算,月末將本月發(fā)生的全部開發(fā)間接費一次性轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——開發(fā)間接費”;后期再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。
開發(fā)間接費分配到具體成本對象的方法:按照受益原則和配比原則
(二)期間費用
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的期間費用與其他企業(yè)大致相同,包括管理費用、銷售費用和財務(wù)費用、稅金及附加。下面僅就部分具有行業(yè)特色的業(yè)務(wù)進(jìn)行詳細(xì)說明,一般性業(yè)務(wù)簡單略過。
1.銷售前期費
核算與銷售相關(guān)的一些前期費用,主要分不能出售的樣板房裝飾費用、售樓處建造與裝飾和其他。售樓處建造與裝飾費用分為兩塊,售樓處建造部分指的是臨時搭建的售樓處,在房屋銷售完畢后要拆除的那種建筑所需花費的建造費用,計入銷售費用中。
除外情況:如果利用會所、商場或住宅來暫做售樓處/樣板間的,其建造費用在開發(fā)成本中反映,不在此處中反映。
2.銷售推廣費
與銷售相關(guān)的媒體廣告費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、戶外發(fā)布費、圍墻彩繪費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費、和樓書印刷費等。
3.業(yè)務(wù)宣傳費
企業(yè)開展業(yè)務(wù)宣傳活動所支付的費用,主要是指未通過媒體的廣告性支出,包括企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標(biāo)志的禮品、紀(jì)念品等用。
4.合同交易費
預(yù)售合同或出售合同交易時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需交納的交易手續(xù)費用,而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括支付給交易中心的網(wǎng)上服務(wù)備案等。與售房有關(guān)的辦證費、支付給住建委的交易費也在本科目中核算。
5.銷售代理費
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代理公司進(jìn)行銷售所支付的費用,一般有三種形式:
1)按照服務(wù)期間計費
2)按照成交金額計費
3)基本服務(wù)費+銷售提成(傭金)
按照新會計準(zhǔn)則,如果銷售代理費屬于按照售房合同成交金額一定比例計算確定的,應(yīng)按照“合同取得成本”處理。
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