根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定，目前，政府有關(guān)部門在進(jìn)行房地產(chǎn)管理時(shí)，將房地產(chǎn)抵押活動(dòng)（不含地上無(wú)房屋的國(guó)有土地使用權(quán)抵押）分為了以下三種類型：1.房地產(chǎn)抵押房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
�。牐犨@種抵押的特點(diǎn)有：抵押房地產(chǎn)屬于現(xiàn)房，并辦理了產(chǎn)權(quán)證；抵押權(quán)人不一定是金融機(jī)構(gòu)，抵押人不一定是債務(wù)人；抵押房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)點(diǎn)、與實(shí)物狀況及其附帶權(quán)益相一致的公開市場(chǎng)價(jià)值。
�。牐�2.在建工理抵押在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
�。牐犨@種抵押的特點(diǎn)有：設(shè)定抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)尚在施工；抵押目的是為了貸款，并且所貸款項(xiàng)專項(xiàng)用于在建工程的繼續(xù)建造；抵押人為債務(wù)人，抵押人為金融機(jī)構(gòu)；抵押合同簽訂后，土地上新增房屋不屬于抵押物；抵押房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)點(diǎn)、與抵押房地產(chǎn)實(shí)物狀況和附帶權(quán)益相一致的公開市場(chǎng)價(jià)值。
�。牐�3.預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，購(gòu)房人將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
�。牐犨@種抵押的特點(diǎn)有：設(shè)定抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)所處項(xiàng)目尚在施工，但工程已進(jìn)行到一定階段，取得了《商品房預(yù)售許可川；抵押目的是為了貸款，并且所貸款項(xiàng)用于購(gòu)買所抵押的房地產(chǎn)；抵押人為債務(wù)人（購(gòu)房人），抵押權(quán)人為金融機(jī)構(gòu)；抵押合同簽訂后，土地上新增房屋如系貸款所購(gòu)，則屬于抵押物；抵押房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是與抵押房地產(chǎn)建成后的實(shí)物狀況和附帶權(quán)益相一致的公開市場(chǎng)價(jià)值，而不是在設(shè)定抵押時(shí)點(diǎn)、與抵押房地產(chǎn)實(shí)物狀況和附帶權(quán)益相一致的公開市場(chǎng)價(jià)值。
由此可以看出，在上述三類房地產(chǎn)抵押中，第回、第2種類型的抵押，抵押權(quán)人均是根據(jù)在抵押時(shí)點(diǎn)，抵押房地產(chǎn)客觀、真實(shí)的價(jià)值或價(jià)格確定其所具備的抵押價(jià)值，對(duì)這種抵押價(jià)值的評(píng)估，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)一般都有較豐富的理論支撐和實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。但是，對(duì)第 3種類型的房地產(chǎn)抵押，即預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押，由于其抵押價(jià)值并不是設(shè)立抵押時(shí)，其客觀、真實(shí)的價(jià)值，而是基于抵押房地產(chǎn)未來(lái)建成后狀況上的價(jià)值，具有一定的“虛擬”成分，因此，對(duì)這種抵押價(jià)值的評(píng)估，必然帶有很多不確定的成分，其估價(jià)結(jié)果的客觀與否，也很難在短期內(nèi)辨析。由于這種原因，目前在實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，對(duì)這種類型的房地產(chǎn)抵押，抵押權(quán)人往往沒(méi)有要求抵押人委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，有關(guān)政府管理機(jī)構(gòu)在辦理這種類型房地產(chǎn)抵押登記時(shí)，也未要求有關(guān)當(dāng)事人提供抵押房地產(chǎn)的評(píng)估報(bào)告。同時(shí)，目前無(wú)論是在理論界，還是眾多的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)這種類型的抵押，也很少進(jìn)行探討，普遍沒(méi)有開展這方面的估價(jià)業(yè)務(wù)。但是，隨著個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的日益增多，預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押業(yè)務(wù)的比重會(huì)逐漸加大，如何幫助銀行客觀、合理地確定這類抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，從而更有效地控制抵押風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)是我們每一名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)予以重視和思考的問(wèn)題。
由房地產(chǎn)位置固定性引致出的房地產(chǎn)商品個(gè)別性和房地產(chǎn)市場(chǎng)不完全性，決定了房地產(chǎn)商品價(jià)格形成的復(fù)雜性。市場(chǎng)上沒(méi)有兩宗完全相同的房地產(chǎn)，同時(shí)，也不可能有整齊劃一的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。因此，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，涉及到房地產(chǎn)商品交易（包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式）時(shí)，為了客觀、合理地確定對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格，有關(guān)當(dāng)事人往往委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)有關(guān)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，并以估價(jià)結(jié)果作為經(jīng)濟(jì)決策的一種重要參考依據(jù)。由于估價(jià)機(jī)構(gòu)是以中間人的身份，以獨(dú)立、客觀、公正的態(tài)度，利用國(guó)內(nèi)外公認(rèn)的估價(jià)理論和方法，結(jié)合大量翔實(shí)的市場(chǎng)資料、模擬市價(jià)格形成過(guò)程進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)結(jié)果與有關(guān)當(dāng)事人從自身角度進(jìn)行判斷相比，往往更具客觀性和合理性，從而在較大程度上，幫助有關(guān)當(dāng)事人控制了經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。因此，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)已受到社會(huì)各界的日益重視。
但是，由于受預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押的特殊性和有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)這類抵押風(fēng)險(xiǎn)重視程度不夠的影響，目前，在實(shí)際運(yùn)作中，對(duì)這類抵押所涉及的抵押價(jià)值的認(rèn)定，往往是由有關(guān)當(dāng)事人相互商議，而沒(méi)有委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)。造成這種現(xiàn)象的主要原因有以下3點(diǎn)：1.由于這類抵押所涉及的抵押房地產(chǎn)，在設(shè)立抵押權(quán)時(shí)尚未建好，對(duì)其價(jià)格有重大影響的一些因素?zé)o法確定，其抵押價(jià)值往往由有關(guān)當(dāng)事人對(duì)其預(yù)期價(jià)值的判斷所決定，在某種程度上有一定的“虛擬”成分，因此，有關(guān)當(dāng)事人認(rèn)為沒(méi)有委托估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)的必要，因?yàn)�，他們認(rèn)為估價(jià)結(jié)果不過(guò)也是一種“虛擬價(jià)格”，沒(méi)有真實(shí)、客觀性。
�。牐�2.由于這類抵押所涉及的債務(wù)人的借債目的就是購(gòu)買抵押房地產(chǎn)，一般認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，某個(gè)商品在某個(gè)價(jià)格既然有相當(dāng)數(shù)量的人愿意買，在某種程度上，就可以認(rèn)為這個(gè)價(jià)格帶有較大的客觀性，因此，對(duì)這類抵押，相當(dāng)數(shù)量的當(dāng)事人認(rèn)為，既然交易已經(jīng)發(fā)生，再委托有關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，似乎有些多余。
�。牐�3.這類抵押，在香港俗稱“樓花按揭”，是購(gòu)房按揭一種重要和普遍的形式；在國(guó)外已有一百多年的歷史；在我國(guó)雖然僅有數(shù)年歷史，但從運(yùn)作效果來(lái)看，目前發(fā)展得比較健康，信貸質(zhì)量較高，因此，不少機(jī)構(gòu)對(duì)這類抵押的風(fēng)險(xiǎn)性重視不夠，認(rèn)為購(gòu)房人付了首期款，即使今后市場(chǎng)價(jià)格有些波動(dòng)，一般也不會(huì)違約。
�。牐犪槍�(duì)以上這些認(rèn)識(shí)，筆者有以下一些不同的觀點(diǎn)：1.盡管這類抵押在投立抵押時(shí)，抵押房地產(chǎn)尚未建成，其抵押價(jià)值帶有一定的“預(yù)期”和“虛擬”成分，但這種“預(yù)期”、“虛擬”是基于對(duì)未來(lái)客觀事實(shí)判定基礎(chǔ)上的，即是對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、抵押房地產(chǎn)建成后個(gè)別因素、區(qū)域因素等影響價(jià)格的重要因素進(jìn)行合理判斷后形成的。如果由于某種原因，對(duì)某種狀況的判斷發(fā)生嚴(yán)重失誤，勢(shì)必將大大影響其對(duì)抵押價(jià)值的客觀判定，例如，在香港曾有一個(gè)樓盤，在期房推出階段，發(fā)展商通過(guò)媒介炒作，將售價(jià)定得偏高，由于其在戶型設(shè)計(jì)、概念推廣方面有一些獨(dú)特之處，曾在一段時(shí)期引起了市場(chǎng)關(guān)注，尤其是受到一大批“炒家”的追捧，銀行也為其提供了較優(yōu)厚的按揭條件，但是，當(dāng)該樓盤成為現(xiàn)房后，由于其所謂的居住概念和新穎戶型在實(shí)用性、舒適性方面很差，市場(chǎng)認(rèn)同度大大降低，“炒家”無(wú)法出貨，又無(wú)力繼續(xù)供樓，其最終結(jié)果是套牢了銀行。對(duì)此教訓(xùn)，我們反過(guò)來(lái)設(shè)想，如果當(dāng)時(shí)這家銀行在提供按揭條件時(shí)，能不受市場(chǎng)假象的迷惑，而是委托了一家有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，從未來(lái)市場(chǎng)、房地產(chǎn)效用性、購(gòu)買動(dòng)機(jī)、售價(jià)合理與否等方面對(duì)按揭樓盤進(jìn)行科學(xué)、客觀、公正的評(píng)估，然后，參考評(píng)估結(jié)果確定按揭條件的話，相信會(huì)在很大程度上避免“套牢”局面的發(fā)生。
�。牐�2.俗話說(shuō)“開花結(jié)果”似乎“花”一開，“果實(shí)”就自然而然會(huì)來(lái)，但實(shí)際上，各種各樣的教訓(xùn)已讓我們認(rèn)識(shí)到，“花開了”并不一定會(huì)“結(jié)果”。讓我們?cè)O(shè)想一下，如果某家銀行向很多購(gòu)買了某一在建樓盤的客戶提供了按揭，而由于各種原因，這一樓盤到期沒(méi)有竣工，甚至中途就停了工，對(duì)此，債務(wù)人也就是購(gòu)房戶當(dāng)然不會(huì)繼續(xù)還款，并有權(quán)利要求退房；抵押權(quán)人，也就是銀行，按有關(guān)規(guī)定只能向發(fā)展商（擔(dān)保人）要求還款；從法律上講，發(fā)展商理應(yīng)向客戶賠款，理應(yīng)向銀行還款，但他拿什么來(lái)還呢？最可能的結(jié)果，還是只有拿尚未完工的工程來(lái)抵債，而這實(shí)際上是在一定時(shí)期內(nèi)“套牢”了銀行。那么，這種現(xiàn)象發(fā)生的可能性大嗎？有人這樣認(rèn)為，客戶買房時(shí)銀行為其提供的按揭款除扣留部分（一般為20％）作為保證金外，余款全部劃給發(fā)展商開發(fā)樓盤，樓盤到期無(wú)法竣工的可能性不大。但是，我們應(yīng)看到，由于發(fā)展商經(jīng)營(yíng)管理水平的關(guān)系，有了錢，不一定能按時(shí)按質(zhì)地交付樓盤，這是其一；其二，由于銀行是按成交情況，逐筆提供按揭貸款，那么，就有可能由于各種原因，這一樓盤僅實(shí)現(xiàn)了很低的銷售率，銀行也僅提供了不足以保證工程如期竣工的貸款額，從而為發(fā)展商留下了較大的繼續(xù)建造的資金缺口。加之，發(fā)展商由于融資能力有限，無(wú)法彌補(bǔ)這一缺口的話，按期不能交房甚至中途停工也就自然而然了。如何避免這一現(xiàn)象的發(fā)生呢？我想，銀行在準(zhǔn)備向某一在建樓盤提供按揭時(shí)，如果能委托一家專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以專業(yè)的角度，對(duì)樓盤的報(bào)建資料、開發(fā)商實(shí)力、市場(chǎng)認(rèn)同度、價(jià)格接受度等方面進(jìn)行客觀評(píng)估，在此基礎(chǔ)上，慎選按揭樓盤、合理確定貸款額的話，應(yīng)該能在很大程度上控制這類風(fēng)險(xiǎn)。
�。牐�3.隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)上同質(zhì)樓盤競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，價(jià)格策略制定得合理與否，直接關(guān)系著樓盤的成敗。以目前實(shí)際運(yùn)作情況看，樓盤售價(jià)大都是由發(fā)展商根據(jù)自己對(duì)樓盤情況、市場(chǎng)情況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況、資金情況的判斷獨(dú)立定價(jià)，在一定程度上帶有較強(qiáng)的主觀色彩，有些樓盤的價(jià)格策略很不合理，使得本身有著很好市場(chǎng)潛質(zhì)的樓盤，僅僅由于定價(jià)失誤，最終未能取得理想的銷售業(yè)績(jī)。在成都近兩年的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，已有數(shù)宗樓盤出現(xiàn)了類似現(xiàn)象。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理想境界應(yīng)該是一種“雙贏”經(jīng)濟(jì)，作為發(fā)展商肯定希望樓盤能實(shí)現(xiàn)很高的銷售率，為達(dá)到此目標(biāo)，大多數(shù)發(fā)展商一般都需要獲得銀行的支持，為樓盤提供較好的按揭條件；作為銀行，肯定希望所提供的按揭貸款能在安全的原則下，獲取更大的利潤(rùn)；這種“雙贏”目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)，很大程度上取決于樓盤銷售價(jià)格制定得是否合理、是否能獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。因此，從理論上講，銀行應(yīng)該在一定程度上參與按揭樓盤的定價(jià)，以使價(jià)格少一點(diǎn)主觀色彩，多一些客觀理念，但是，在實(shí)際工作中，銀行花費(fèi)很多精力從事這項(xiàng)工作顯然是不現(xiàn)實(shí)的，對(duì)此，我們不妨設(shè)想，在此過(guò)程中，如果能引入一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)參與協(xié)助，借助其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格客觀、合理判斷方面的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，協(xié)助發(fā)展商進(jìn)行合理定價(jià)，也許能發(fā)揮更好的作用。
�。牐牼C上所述，我們認(rèn)為，當(dāng)銀行進(jìn)行預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押時(shí)，是非常有必要委托專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)擬提供按揭樓盤的售價(jià)、市場(chǎng)認(rèn)同度、開發(fā)商情況、報(bào)建資料等方面進(jìn)行充分客觀、合理的評(píng)估，從而達(dá)到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的目的。
