綜合商場房產(chǎn)稅該怎么繳

    近日，某綜合商場財務(wù)人員打電話咨詢商場的房產(chǎn)稅該怎么繳？

    該綜合商場是一家有限責(zé)任公司，其在Ｈ市中心區(qū)擁有一座獨立的5層樓房。其中，第1層店面分為若干門臉房，所有門臉房都有單獨的門且互不相通，商場只按月收取費用，各門臉房的經(jīng)營者可自主決定經(jīng)營項目及營業(yè)時間；第2層進(jìn)貨銷貨都由此商場自主經(jīng)營；第3層采用廠商聯(lián)營的方式，商場統(tǒng)一收款，扣除一定比例后向各經(jīng)銷商返款；第4層租給經(jīng)銷商Ａ某從事品牌服裝專賣，商場不參與收款，只按月收取租金；第5層分租給Ｂ、Ｃ、Ｄ三戶個體商販，他們分別從事快餐、美容、網(wǎng)吧，商場也不參與收款。該商場的財務(wù)人員詢問商場的房產(chǎn)稅具體該如何計算？

    咨詢員聽完財務(wù)人員的介紹后認(rèn)為，該綜合商場發(fā)揮地處市中心區(qū)的優(yōu)勢，實行多種經(jīng)營模式，其應(yīng)納房產(chǎn)稅的具體計算問題具有代表性，也給財務(wù)人員計算經(jīng)營性樓房應(yīng)納房產(chǎn)稅帶來難題。于是，咨詢員很耐心地按房產(chǎn)稅的相關(guān)稅收政策給商場財務(wù)人員進(jìn)行了講解。

    《房產(chǎn)稅暫行條例》規(guī)定：“房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計算繳納。具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅的稅率依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12％?！币簿褪钦f，商場擁有這座獨立的5層經(jīng)營性樓房地處市中心區(qū)，符合申報繳納房產(chǎn)稅的要求；商場使用的樓層應(yīng)由其自己承擔(dān)房產(chǎn)稅，依照房產(chǎn)余值乘以稅率1.2%計算繳納；樓層出租的由承租人負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅，依照房產(chǎn)租金收入乘以稅率12%計算繳納。

    商場的第1層店面分為若干門臉房，所有門臉房都有單獨的門且互不相通，商場只是按月收取費用，各門臉房的經(jīng)營者可自主決定經(jīng)營項目及營業(yè)時間。商場按月收取的“費用”包含哪些內(nèi)容，財務(wù)人員沒有交待清楚。如果這些門臉房的經(jīng)營資金由商場提供，且由商場統(tǒng)一申報繳納應(yīng)納稅款，而門臉房自主決定經(jīng)營項目及營業(yè)時間只是為了發(fā)揮各門臉房的主觀能動作用，那么商場收費的“費用”也就不僅僅是租金部分了。這時的房產(chǎn)稅計算應(yīng)依照商場第1層店面的房產(chǎn)余值乘以稅率1.2%計算繳納，即應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1－（10%－30%）]×1.2％。如果這些門臉房的自主決定經(jīng)營項目包括經(jīng)營核算、經(jīng)營風(fēng)險等內(nèi)容，則商場收取的“費用”便是租金，房產(chǎn)稅計算應(yīng)按商場實際收取的“費用”乘以稅率12%來計算繳納。

    商場的第2層進(jìn)貨銷貨都由此商場自主經(jīng)營，屬于商場自己使用，應(yīng)由商場承擔(dān)應(yīng)納房產(chǎn)稅，依照商場第2層樓房的房產(chǎn)余值乘以稅率1.2%計算繳納，即應(yīng)納房產(chǎn)稅的稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×[1－（10%－30%）]×1.2％。

    商場的第3層采用廠商聯(lián)營的方式，商場統(tǒng)一收款，扣除一定比例后向各經(jīng)銷商返款。既然是廠商聯(lián)營，肯定要涉及經(jīng)營利潤分成與費用分擔(dān)等問題。同時，聯(lián)營各方的協(xié)議或合同之類的文件如何簽訂也是計算房產(chǎn)稅的關(guān)鍵。從“扣除一定比例后向各經(jīng)銷商返款”這樣的條款看明顯包含委托代銷性質(zhì)，卻又與“廠商聯(lián)營”的經(jīng)營模式相沖突。如果商場以第3層樓房作為投資，并承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險及獨立進(jìn)行經(jīng)營核算，卻又與“扣除一定比例后向各經(jīng)銷商返款”不相符合。在實際操作過程中，通常是商場與經(jīng)銷商簽訂聯(lián)營合同，合同中注明經(jīng)銷商提供商品自主銷售，年營業(yè)額應(yīng)達(dá)到多少萬元，如完成則按一定比例扣除費用（此費用中包括增值稅、城建稅、教育費附加、電費、管理費等），如超額完成，對超出部分減按預(yù)定比例扣除費用，如完不成，則按定額繳納費用，風(fēng)險是不共擔(dān)的，利潤也不共享。也就是說，該商場的第3層樓房名義上是采用廠商聯(lián)營，其實質(zhì)是出租樓房。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于安徽省若干房產(chǎn)稅業(yè)務(wù)問題的批復(fù)》（國稅函〔1993〕368號）第一條規(guī)定，對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營，投資者參與投資利潤分紅，共擔(dān)風(fēng)險的情況，不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的情況，實行上是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)的租金，應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定由出租方按租金收入計繳房產(chǎn)稅。為此，該商場第3層樓房的房產(chǎn)稅計算應(yīng)按商場實際收取的“扣除一定比例”乘以稅率12%來計算繳納。

    商場的第4層租給經(jīng)銷商Ａ某從事品牌服裝專賣，商場不參與收款，只按月收取租金。屬于商場出租場地收取租金，應(yīng)由承租人Ａ某負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅，依照房產(chǎn)租金收入乘以稅率12%計算繳納。第5層分租給Ｂ、Ｃ、Ｄ三戶個體商販，他們分別從事快餐、美容、網(wǎng)吧，商場也不參與收款，也屬于商場出租場地收取租金，應(yīng)由承租人Ｂ、Ｃ、Ｄ三戶個體商販分別負(fù)擔(dān)房產(chǎn)稅，按其實際支付的房產(chǎn)租金收入乘以稅率12%計算繳納。