墨西哥：房產(chǎn)稅“劫富濟(jì)貧”

　　在當(dāng)?shù)厝丝磥?lái)，富人每年繳納數(shù)千美元的房產(chǎn)稅理所應(yīng)當(dāng)。與此同時(shí)，特殊人群在繳納房產(chǎn)稅時(shí)可以享有優(yōu)惠政策。

　　墨西哥女孩亞歷杭德拉每年年初都要在手機(jī)內(nèi)設(shè)一個(gè)提醒備忘錄：“記得交房產(chǎn)稅”。此外，她還會(huì)到墨西哥城市政府網(wǎng)站上看看當(dāng)年有沒(méi)有交稅“折扣活動(dòng)”。“我一直關(guān)注這個(gè)，就像是關(guān)注商場(chǎng)打折季一樣。”她笑著對(duì)《環(huán)球》雜志記者說(shuō)。

　　房產(chǎn)稅在墨西哥有著較長(zhǎng)的歷史并經(jīng)過(guò)數(shù)次變革，目前已形成一套較完善的征繳體系。如果深入研究，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，這套征稅體系頗有點(diǎn)“劫富濟(jì)貧”的意味，住豪宅的富人們每年交數(shù)千美元房產(chǎn)稅并不稀奇，而退休人員、殘障人士則可以享受大力度的稅收減免。

　　歷史悠久的房產(chǎn)稅

　　縱觀現(xiàn)代房產(chǎn)稅歷史，墨西哥無(wú)疑是當(dāng)仁不讓的先行者。在西班牙殖民時(shí)期，當(dāng)?shù)鼐用窬鸵獮樽约核鶕碛械牟粍?dòng)產(chǎn)繳納費(fèi)用。1917年，房產(chǎn)稅正式寫(xiě)入墨西哥法律。

　　1983年，墨西哥議會(huì)通過(guò)了憲法第115條修正案，規(guī)定各州政府向市政府授權(quán)，由市一級(jí)政府決定當(dāng)年的房產(chǎn)稅稅率和所需征收的總稅額，并代表州政府行使收繳稅款的權(quán)力。1999年，墨西哥憲法第115條款經(jīng)過(guò)修改后，規(guī)定各級(jí)政府在制定房產(chǎn)稅稅率時(shí)，要綜合考慮建筑物所處地段等多方面因素。

　　這意味著，擁有房產(chǎn)的墨西哥居民每年都要根據(jù)相應(yīng)稅率，向州政府繳納一次房產(chǎn)稅，房屋的價(jià)值由政府派遣的評(píng)估師確定。

　　當(dāng)然，墨西哥征收的房產(chǎn)稅是“因房而異”的。墨西哥全國(guó)住房委員會(huì)技術(shù)秘書(shū)馬爾科·基羅茲·洛佩茲在接受《環(huán)球》雜志記者采訪時(shí)表示，征收環(huán)節(jié)中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)是對(duì)房屋進(jìn)行估價(jià)，當(dāng)前主要參考的因素包括建筑物所處地段、建筑成本、建成面積等，這其中還涉及物業(yè)類型、用途、是否具有商業(yè)價(jià)值等。

　　墨西哥各州政府在計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)基本遵循以下公式：房產(chǎn)稅=（土地面積×土地價(jià)格+建筑面積×房屋每平方米價(jià)格）×房產(chǎn)稅稅率。

　　在征收過(guò)程中，房產(chǎn)稅稅率要與各地全年物價(jià)指數(shù)和地區(qū)發(fā)展勢(shì)頭相掛鉤，根據(jù)漲跌情況做出相應(yīng)調(diào)整。此外，一些地區(qū)規(guī)定，由于房屋每年會(huì)折舊，房產(chǎn)稅稅率逐年下降1%。

　　墨西哥各州通常在每年一二月份開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，繳稅方式也很靈活，可以月付、季付甚至雙月付。在每年固定的時(shí)間，居民會(huì)收到通知繳納房產(chǎn)稅的郵件，然后到當(dāng)?shù)劂y行付款。如果在銀行擁有賬戶，也可申請(qǐng)自動(dòng)從賬戶上扣除稅款的服務(wù)。此外，各地財(cái)政部門(mén)還會(huì)指定一些商店代收房產(chǎn)稅。

　　如果居民在特定日期前繳納，還可享受一定折扣。比如，亞歷杭德拉就在墨西哥城市政府網(wǎng)站上查到，在1月1日至17日之間繳納房產(chǎn)稅的居民可享受7%的折扣，在18日至31日繳納的可享受3%的折扣。

　　不構(gòu)成窮人的負(fù)擔(dān)

　　亞歷杭德拉家位于城里一處中產(chǎn)階級(jí)社區(qū)內(nèi)的一座4層住宅樓中。一次，記者去她家做客，有幸見(jiàn)識(shí)了這套典型的墨西哥式民居。這套住宅共有8個(gè)房間，總面積為150平方米，價(jià)值150萬(wàn)比索（約合12.5萬(wàn)美元），每年繳納的房產(chǎn)稅大約為250美元。而墨西哥家庭年均收入為1.2萬(wàn)美元，房產(chǎn)稅所占比重約為2%。

　　亞歷杭德拉告訴記者，她家購(gòu)買(mǎi)這處房產(chǎn)時(shí)，市政廳派遣一名專家對(duì)公寓的價(jià)值做了評(píng)估，并根據(jù)公寓所處的地段和建筑成本等因素，確定了房產(chǎn)稅稅率。

　　記者看到，這套公寓所處的地段不錯(cuò)，位于城內(nèi)兩個(gè)主要廣場(chǎng)之間，對(duì)面就是墨西哥農(nóng)業(yè)部辦公大樓，相鄰一個(gè)街區(qū)有一個(gè)地鐵站和一個(gè)商場(chǎng)，附近還有3家大型超市和5家銀行。不過(guò)，公寓所處的居民樓已經(jīng)有些年份，使用面積在當(dāng)?shù)匾膊凰銓挸?，因此亞歷杭德拉沒(méi)有覺(jué)得繳納房產(chǎn)稅給自己造成了多大經(jīng)濟(jì)困擾。

　　她說(shuō)：“在墨西哥，房產(chǎn)稅不會(huì)成為居民的負(fù)擔(dān)。在我家，我和妹妹輪流繳納這筆錢(qián)，不會(huì)覺(jué)得負(fù)擔(dān)很重。政府將這筆錢(qián)用在公共設(shè)施建設(shè)上，將其作為城市發(fā)展的工具，這是一件好事。”

　　相比亞歷杭德拉，記者的另一個(gè)墨西哥朋友路易斯就沒(méi)那么“走運(yùn)”了。他家在富人區(qū)擁有一套大約500平方米的3層別墅，每年他要繳納1500美元房產(chǎn)稅。“這也沒(méi)辦法，誰(shuí)叫路易斯是個(gè)住豪宅的有錢(qián)人呢？”亞歷杭德拉戲謔道。

　　墨西哥的房產(chǎn)稅確實(shí)有點(diǎn)“劫富濟(jì)貧”的意思。在當(dāng)?shù)厝丝磥?lái)，富人每年繳納數(shù)千美元的房產(chǎn)稅理所應(yīng)當(dāng)。與此同時(shí)，特殊人群在繳納房產(chǎn)稅時(shí)可以享有優(yōu)惠政策。例如，退休人員、傷殘人士和年齡超過(guò)60歲的居民可以享受政策減免，每年僅需繳納大約1600比索（約合133美元）。

　　低稅率旨在刺激市場(chǎng)

　　與美國(guó)、歐洲相比，墨西哥的房產(chǎn)稅算是比較低的。一處條件相似的住宅，在墨西哥的房產(chǎn)稅要比美國(guó)低50%左右。西班牙對(duì)外銀行一項(xiàng)研究顯示，墨西哥每年所征收的房產(chǎn)稅總額僅占該國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的0.2%，為經(jīng)合組織各成員國(guó)中最低。

　　這也是在墨西哥購(gòu)買(mǎi)住房相對(duì)便宜的原因之一。多年來(lái)，墨西哥的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直火不起來(lái)。由于投資墨西哥房地產(chǎn)市場(chǎng)回報(bào)率不是很高，再加上有組織犯罪時(shí)常干擾市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商的熱情有限。

　　與中國(guó)人“安居樂(lè)業(yè)”的傳統(tǒng)觀念不同，墨西哥人有著很強(qiáng)的“汽車情結(jié)”?，F(xiàn)如今，女孩子交了男友，中國(guó)的丈母娘們可能會(huì)問(wèn)：“他有房嗎？”而墨西哥的丈母娘們則會(huì)問(wèn)：“他有車嗎？”

　　正是這種獨(dú)特的家庭觀念，使墨西哥的年輕人對(duì)買(mǎi)房沒(méi)有多大興趣，大學(xué)畢業(yè)后往往會(huì)選擇租房或者住在父母家。同時(shí)，墨西哥土地私有，如果一個(gè)家庭的小輩娶妻生子，人口增加，只要將房屋擴(kuò)建一下，就能自行解決住房問(wèn)題。

　　投資不足和剛需不旺使墨西哥房地產(chǎn)市場(chǎng)一直不溫不火。墨西哥政府之所以將房產(chǎn)稅稅率定得較低，也有鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資的用意。

　　目前墨西哥房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的最大問(wèn)題是增速緩慢，年均增長(zhǎng)率不到3%。一些學(xué)者認(rèn)為，墨西哥應(yīng)大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，通過(guò)保持較低的房產(chǎn)稅稅率刺激市場(chǎng)發(fā)展。政府也希望借助低稅優(yōu)勢(shì)吸引國(guó)外投資者來(lái)墨西哥購(gòu)買(mǎi)住房。事實(shí)上，不少美國(guó)和加拿大人對(duì)墨西哥的低房產(chǎn)稅感到驚訝，對(duì)投資墨西哥房地產(chǎn)市場(chǎng)有著濃厚興趣。