酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主涉稅政策解讀

　　國家稅務(wù)總局《關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)》（國稅函[2006]478號）規(guī)定，酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主在約定的時間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè) -租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目征收個人所得稅。

　　一、這種業(yè)主購買部分酒店產(chǎn)權(quán)并以房屋使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營的產(chǎn)權(quán)式酒店，并不是那種個人簡單地將自己的房產(chǎn)租賃給酒店以收取租金的酒店，而是酒店將客房賣掉再向業(yè)主租回并進(jìn)行投資回報(bào)的經(jīng)營模式，屬于房地產(chǎn)業(yè)的一種特殊經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，類似的模式還有產(chǎn)權(quán)式商場等。

　　產(chǎn)權(quán)式酒店由“時權(quán)酒店”（TIMESHARE，即“時空共享”）演變而來，最早起源于二十世紀(jì)六十年代法國阿爾卑斯地區(qū)，后來風(fēng)行于世界一些著名旅游城市和地區(qū)。產(chǎn)權(quán)式酒店的每一間客房都各有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者可以象購買住房一樣投資置業(yè)，根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，投入一定的首付，就可以獲得最終的產(chǎn)權(quán)，投資者一般并不在酒店居住，也不需要經(jīng)營自己所投資的酒店客房，而是將客房委托給酒店經(jīng)營分取投資回報(bào)，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。對于投資者來說，既可以直接獲得收益，又可以到不同地區(qū)甚至不同國家休閑度假。

　　二、在我國，產(chǎn)權(quán)式酒店是近年來房地產(chǎn)行業(yè)中新興起來的一種投資地產(chǎn)模式，它是我國房地產(chǎn)業(yè)在遭遇到國家意在消除經(jīng)濟(jì)泡沫和虛假繁榮的宏觀調(diào)控政策所帶來的不利影響之時，從國外引入“產(chǎn)權(quán)式酒店”的開發(fā)經(jīng)營模式（屬于投資型產(chǎn)權(quán)式酒店，投資者以購買酒店客房作為投資，逐年取得約定的回報(bào)，并期待著增值回收投資）。產(chǎn)權(quán)式酒店可以集中社會的閑散資金，為投資者提供一條全新的投資出路。

　　我國最先引入產(chǎn)權(quán)式酒店模式的是海南省三亞市。由于我國產(chǎn)權(quán)式酒店的推銷廣告突出“高投資回報(bào)”，產(chǎn)權(quán)式酒店受到越來越多投資者的青睞。由于我國這種經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象的發(fā)展和規(guī)范都很不成熟、健全，投資具有很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，并且產(chǎn)權(quán)式酒店投資宣傳往往忽略或掩蓋了對投資者取得投資回報(bào)后稅收負(fù)擔(dān)的介紹，投資者也沒有依法納稅的意識，酒店業(yè)主眾多，稅源分散，流動性和隱蔽性強(qiáng)，造成了國家稅收的流失。國家一直未有針對性地明確有關(guān)酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主取得投資回報(bào)的涉稅處理辦法，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)處理存在一定的爭議、困惑和盲目性，并且投資者對投資回報(bào)征稅普遍有抵觸情緒，稅收征管不力也進(jìn)一步助長了投資者的盲目投資沖動。一種特殊的、有一定代表性的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象需要及時、明確的稅收規(guī)范，在這種背景下，國家稅務(wù)總局不能再坐觀其變，對深圳市地方稅務(wù)局《關(guān)于大梅沙海景酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的請示》（深地稅發(fā) [2006]192號）進(jìn)行了批復(fù)。

　　1、該批復(fù)文件明確了產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)主投資回報(bào)的稅金負(fù)擔(dān)，可以讓投資者冷靜思考，綜合權(quán)衡投資得失，投資趨于理性。

　　2、該批復(fù)文件對酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主的投資進(jìn)行了定性。

　　客房產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主個人，客房產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，并未改變產(chǎn)權(quán)所有者。因此這種投資屬于房產(chǎn)租出行為，其投資回報(bào)（固定收入和分紅收入）必然是房產(chǎn)租金收入，而不是聯(lián)營收入、股權(quán)分紅收入等。

　　按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（中華人民共和國國務(wù)院令[1993]第136號）的規(guī)定，營業(yè)稅的納稅人包括單位和個人；根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法實(shí)施條例》（1994年1月28日中華人民共和國國務(wù)院令第142號發(fā)布，2005年12月19日修訂）的規(guī)定，財(cái)產(chǎn)租賃所得包含個人出租建筑物的所得等。

　　因此，業(yè)主因取得房產(chǎn)租金收入成為營業(yè)稅和個人所得稅的納稅人，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)-租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財(cái)產(chǎn)租賃所得項(xiàng)目征收個人所得稅。

　　3、該批復(fù)文件可以指導(dǎo)、督促稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收行為，但對深圳市地稅局的“國稅函”對其他稅務(wù)機(jī)關(guān)的約束力有待商榷，而且筆者相信該批復(fù)文件只是過渡性的文件。

　　4、由于業(yè)主眾多，稅源分散，難管易漏，建議應(yīng)立法由產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營商作為法定代扣代繳義務(wù)人，在支付租金時履行各稅的扣繳義務(wù)，以確保稅金及時、足額入庫。

　　5、該批復(fù)文件沒有明確營業(yè)稅和個人所得稅以外的稅收，難道對業(yè)主投資回報(bào)只應(yīng)限于這兩種稅收嗎？但是該批復(fù)也沒有明確的免征其他稅種的規(guī)定。這會讓各地稅務(wù)機(jī)關(guān)無所適從。

　?。?）房產(chǎn)稅。按照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號），房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納；房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%.

　　難道是考慮到征收房產(chǎn)稅要區(qū)分業(yè)主作為產(chǎn)權(quán)所有人是否在房產(chǎn)所在地，因此不便做出規(guī)定？因?yàn)榘凑铡吨腥A人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）規(guī)定，當(dāng)產(chǎn)權(quán)所有人不在房產(chǎn)所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人而不是產(chǎn)權(quán)所有人繳納。

　?。?）因繳納營業(yè)稅帶來的城建稅及教育費(fèi)附加。

　　（3）租賃合同要繳納印花稅；等等。

　　6、依法納稅是每一個公民應(yīng)盡的義務(wù)，建議投資者在購買酒店客房產(chǎn)權(quán)以前找具有執(zhí)業(yè)資格的中介機(jī)構(gòu)或者直接到稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢有關(guān)稅費(fèi)情況，以減少盲目投資風(fēng)險(xiǎn)。