物業(yè)稅是否應(yīng)該開征？目前開征條件是否已經(jīng)成熟？居民負(fù)擔(dān)是否會加重？隨著物業(yè)稅開征風(fēng)聲再起，與之相關(guān)的種種問題也引起了人們的廣泛討論。
“國外征收物業(yè)稅，一是提高房產(chǎn)利用效率，二是能夠調(diào)節(jié)貧富差距”。為了了解物業(yè)稅在國外的實(shí)際征收情況，記者特意采訪了上海前進(jìn)因私出入境服務(wù)有限公司負(fù)責(zé)北美移民事務(wù)的業(yè)務(wù)主管陳瑛。
物業(yè)稅本是“好稅”
陳瑛表示，加拿大的固定資產(chǎn)稅（物業(yè)稅）為2%，比如買了一套40萬加元的房子，戶主每年就要支付8000加元的固定資產(chǎn)稅。這就促使大部分加拿大人一生中要搬3次家。初踏入社會的年輕人，經(jīng)濟(jì)能力差，買房都選擇舊的排屋，這樣繳納的固定資產(chǎn)稅也低。如果到了中年，事業(yè)有成，收入不錯，孩子又大了，搬一次家，買一幢比較理想甚至氣派的獨(dú)立屋，到年老退休時，孩子已獨(dú)立門戶，養(yǎng)老金為主要生活來源，固定資產(chǎn)稅卻不能少繳分文，所以許多人都愿意賣掉大房，買一套小屋或公寓，能省下不少固定資產(chǎn)稅。
為了表明物業(yè)稅對調(diào)節(jié)社會貧富差距的實(shí)際作用，陳瑛還舉個個例子，宋美齡在紐約長島一幢占地15公頃的豪宅，本是孔祥熙夫婦在1943年買下的。昔日的輝煌不再，宋美齡面對年久失修，還要每年付出20萬美元的固定資產(chǎn)稅，只能在1998年底以低價連同古董和精美瓷器一并忍痛出賣了。“因?yàn)橐U固定資產(chǎn)稅，所以從沒聽說會有誰愿意多占幾套房子讓它空置的。這樣不但能有效遏制故意囤積房產(chǎn)炒作房價，還能提高房產(chǎn)使用效率，其原理是：當(dāng)納稅人缺乏負(fù)擔(dān)物業(yè)稅能力的時候，那可能把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到有納稅能力者的手里，從而，有利于提高房產(chǎn)的使用價值和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率。所以說物業(yè)稅是種很好的稅。”陳瑛說到。
不應(yīng)重復(fù)征稅
一方面遏制了炒作，另一方面提高了房產(chǎn)利用率，也就等于變相增加了房產(chǎn)的供給，這兩方面都會導(dǎo)致房價下降。因此不少專家學(xué)者把物業(yè)稅看成了可以讓房價理性回歸的一根救命稻草，認(rèn)為只有開征物業(yè)稅才能有效降低老百姓的購房負(fù)擔(dān)，另一方面，在當(dāng)前金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)不斷向縱深發(fā)展，我國財政收支緊張的情況下，開征物業(yè)稅理論上也可以會給國家增加稅收，替國家解燃眉之急。這兩條是眼下支持開征物業(yè)稅的主要理由。
如果是出于為國家增加稅收的目的，物業(yè)稅就不應(yīng)該開征。
因?yàn)殚_征物業(yè)稅的同時，理應(yīng)取消過去的一系列相關(guān)收費(fèi)，尤其是70年一并收取的土地出讓金。時寒冰在接受采訪時表示：“現(xiàn)在的商品房都由開發(fā)商一次性繳納了70年的土地出讓金，這些土地出讓金被納入房價后又轉(zhuǎn)嫁到了購房者身上，而物業(yè)稅的作用之一就是把土地出讓金由一次性交納分?jǐn)偝晌磥砣舾赡攴謩e繳納。既然購房人已經(jīng)一次性繳納了70年的土地出讓金，如果把這部分民眾已經(jīng)繳納過的土地出讓金轉(zhuǎn)化到物業(yè)稅中，就會出現(xiàn)重復(fù)征稅，加重民眾的負(fù)擔(dān)。”要是既不對過去的稅費(fèi)進(jìn)行任何減免，又橫生物業(yè)稅，把國家財政負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給購房者，恐怕與情與理都很難讓人接受。
征收物業(yè)稅能否降低房價
如果是出于降低房價減輕老百姓購房負(fù)擔(dān)的目的，這倒是一個好辦法。理論上說，物業(yè)稅會讓持有房產(chǎn)的人增加支出負(fù)擔(dān)，在供求均衡的條件下會降低商品房的需求，減少投機(jī)，從而降低房價�？蓡栴}是，物業(yè)稅是否真能承受如此大的責(zé)任呢？
要知道，在中國目前的制度環(huán)境下，抑制房價、打擊投機(jī)絕不是單靠一個稅種能夠解決的，即使是中央政府同時出臺多種政策、法規(guī)，互相協(xié)調(diào)配合的情況下，都不一定能有效抑制房價泡沫。尤其是當(dāng)前金融危機(jī)環(huán)境下，在法律法規(guī)對炒房不加任何限制的情況下，房貸的門檻不斷降低、二套房貸的政策逐漸松動，意味著投機(jī)不僅不被抑制，還被縱容和鼓勵，在這種情況下，單靠一個物業(yè)稅怎么可能發(fā)揮抑制投機(jī)的作用呢？
事實(shí)上，物業(yè)稅不僅不能抑制炒房，反而可能助長炒房之風(fēng)。由于70年的土地出讓金被納入到物業(yè)稅中，逐年征收，因此炒房者反而能夠以小博大，用少量的資金炒更多的房，因?yàn)榉績r的絕對值減小了。炒房者只是為了低買高賣，而不是長期持有，一般一兩年或者幾年內(nèi)就出手了，不可能長期持有物業(yè)，因此物業(yè)稅對房產(chǎn)投機(jī)的抑制作用是極其有限的。
因此如果一定要開征物業(yè)稅，首先必須要先把各種稅費(fèi)都融入物業(yè)稅，多稅合一，尤其是70年的土地出讓金必須化整為零進(jìn)入物業(yè)稅，否則不但無法降低房價，反而會因?yàn)閯傂缘亩愘M(fèi)成本增加而進(jìn)一步抬升房價；其次，考慮到老百姓的實(shí)際承受能力，建議采取階梯稅率，起征點(diǎn)的設(shè)定也應(yīng)充分考慮到小戶型房和低價房，以此來向中低收入家庭傾斜，體現(xiàn)出物業(yè)稅調(diào)節(jié)貧富差距的作用；再次，物業(yè)稅開征不妨分步走，先從政府用地和國有企業(yè)用地開始，再推廣到商業(yè)用地，最后才是普通商品住宅，盡量降低老百姓的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
