近日，隨著物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)范圍擴(kuò)大等消息的披露，物業(yè)稅開征有無具體時(shí)間表？物業(yè)稅開征后將給房地產(chǎn)市場帶來哪些影響？物業(yè)稅開征仍面臨哪些亟待解決的問題……物業(yè)稅再次成為房地產(chǎn)市場最為引人注目的話題。
有關(guān)專家在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，盡管物業(yè)稅一旦開征必將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生多重影響，但短期內(nèi)開征物業(yè)稅的條件尚不十分成熟。
物業(yè)稅緣何 “空轉(zhuǎn)”
在日前舉行的國家稅務(wù)總局第三季度新聞發(fā)布會上，有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在我國建立物業(yè)稅主要是為了完善我國的稅收制度。由于政策性比較強(qiáng)，物業(yè)稅在立法方面還需要進(jìn)行更多的研究探討，所以目前主要是從技術(shù)上為物業(yè)稅的開征做好準(zhǔn)備。
這位負(fù)責(zé)人說，物業(yè)稅在國際上通常被稱為房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，主要是針對房產(chǎn)的評估值或接近市場價(jià)值來征稅，而目前我國實(shí)行的房地產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原值征稅，土地稅是按照土地的面積來征稅，這種做法與國際上有很大的差距。要實(shí)行與國際接軌的物業(yè)稅，首先就要從建立評稅制度開始入手。前期六個(gè)試點(diǎn)地區(qū)的試點(diǎn)工作也是圍繞解決技術(shù)手段來開展的。目前已初步取得了一定的效果，創(chuàng)建了符合國情的評稅工作模式，開發(fā)了計(jì)算機(jī)評稅軟件，建立了政府部門間的良好合作關(guān)系，培養(yǎng)了一批專業(yè)人才。
該負(fù)責(zé)人還透露，今年，將在河南、安徽、福建、大連四個(gè)地區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評稅擴(kuò)大試點(diǎn)工作。加上此前參與試點(diǎn)工作的北京、江蘇、深圳等六個(gè)地區(qū)，試點(diǎn)工作將擴(kuò)大到10個(gè)地區(qū)。
那么，為什么要選擇這些地區(qū)作為試點(diǎn)呢？中央財(cái)經(jīng)大學(xué)政府管理學(xué)院副院長、公共管理研究中心主任、物業(yè)稅制度設(shè)計(jì)與城市公共管理模式選擇研究課題組負(fù)責(zé)人溫來成接受記者采訪時(shí)說，2003年以來，他參與了有關(guān)部門物業(yè)稅制度的理論研究和探討工作。他認(rèn)為，一個(gè)稅種在全國范圍內(nèi)征收，要選擇有代表性的地區(qū)，比如北京屬于經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)地區(qū)；河南大致代表中部地區(qū)；寧夏代表西部地區(qū)，這可以為下一步正式實(shí)施物業(yè)稅提供一些有價(jià)值的參考經(jīng)驗(yàn)。對此，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示贊同。他說，國家要考慮不同的地區(qū)水平來選擇試點(diǎn)，考慮到同一個(gè)政策表現(xiàn)和發(fā)揮功能、效力的不同，相對落后的地區(qū)作為選擇試點(diǎn)之一，便于國家掌握各個(gè)方面的基礎(chǔ)信息，有利于決策的正確性和全面性。
計(jì)稅模式區(qū)分投資與自住
所謂“空轉(zhuǎn)”是指沒有實(shí)際收稅，但一切工作步驟都和真正收稅一樣，財(cái)稅部門、房管部門以及土地管理部門等單位共同參與，要統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，做測算、評估，做報(bào)表，做稅收統(tǒng)計(jì)等。記者了解到，目前“空轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅有兩種計(jì)算模式：如果房屋是自住，以房產(chǎn)評估價(jià)的70%為基準(zhǔn)，征收1.2%的物業(yè)稅；如果房產(chǎn)是出租投資用，就以投資回報(bào)的18%為基準(zhǔn)，征收12%的物業(yè)稅。根據(jù)國際慣例，征收不動產(chǎn)的物業(yè)稅需要定期對房地產(chǎn)市場價(jià)格進(jìn)行評估，每年按照評估價(jià)值對房地產(chǎn)所有者征稅，因此稅值會隨著房產(chǎn)的升值而提高。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，考慮到首次開征房地產(chǎn)稅，稅率不宜定得過高。也有說法認(rèn)為，鑒于我國各地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，全國實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)稅率的可能性較低，物業(yè)稅幅度宜在0.1%至3%之間。
