日前，國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，目前正在積極穩(wěn)妥進(jìn)行物業(yè)稅出臺(tái)前的準(zhǔn)備工作。據(jù)悉，明年有望選擇部分城市進(jìn)行“試運(yùn)行”。
物業(yè)稅也叫不動(dòng)產(chǎn)稅，旨在將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。要求其所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。即：把現(xiàn)在買(mǎi)房子時(shí)需交的稅，放到買(mǎi)房子后按年交。一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)稅都會(huì)設(shè)置一定的起征點(diǎn)，并對(duì)面積不大的自住房實(shí)行少征或者免征方式。
為了解民眾對(duì)物業(yè)稅的看法，記者進(jìn)行了網(wǎng)上調(diào)查。截止到10月31日零點(diǎn)，共有近三千人參加調(diào)查，在被調(diào)查者中，有54.45%的被調(diào)查者表示“不歡迎征收物業(yè)稅”，原因多種多樣，不僅僅是擔(dān)心養(yǎng)房成本增加的問(wèn)題。南京的王先生說(shuō)：“物業(yè)稅的出臺(tái)會(huì)使政策失去連慣性，導(dǎo)致今后市面上會(huì)有兩種房子：出臺(tái)時(shí)間以前所購(gòu)的房子不交物業(yè)稅，之后的房子需要每年交稅，這可能會(huì)攪亂市場(chǎng)。另外，如果房?jī)r(jià)不像預(yù)期那樣有一定程度地下降，那大家都會(huì)爭(zhēng)著去買(mǎi)二手房，二手房的價(jià)格會(huì)提升，對(duì)居民的生活會(huì)產(chǎn)生影響，因此出臺(tái)物業(yè)稅應(yīng)該慎重。”
在被調(diào)查者中，有34.9%的被調(diào)查者明確表示支持。支持者認(rèn)可征收物業(yè)稅促進(jìn)社會(huì)公平的目的。海南的薛先生表示，物業(yè)稅首先會(huì)提高持有或囤積房產(chǎn)的成本，對(duì)抑制炒房作用較大，這樣可以緩減住房資源的緊張，住房資源增加了，房?jī)r(jià)才有下降的可能。
還有不到5%的被調(diào)查者心情“矛盾”。北京的吳先生表示，房?jī)r(jià)能否由于物業(yè)稅的征收而下降還不好說(shuō)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)最終是由市場(chǎng)供需決定的，現(xiàn)在對(duì)房子的需求這么高，房地產(chǎn)商怎么可能愿意主動(dòng)降低房?jī)r(jià)？
面對(duì)“征收物業(yè)稅時(shí)是否可以對(duì)豪華住宅或者多套住宅適當(dāng)提高征收比例？”的問(wèn)題，60.67%的被調(diào)查者表示支持。北京的耿先生認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)的擁有，是一種資源的占有，現(xiàn)在土地資源這么緊張，大房子就占用了基本用度以外的資源，稅收原理就是資源占用越多的人就應(yīng)付出越多的稅，這才符合社會(huì)公平。
但也有32.49%的被調(diào)查者認(rèn)為應(yīng)該給予這樣的住宅同等稅收待遇。北京的黃先生認(rèn)為如果對(duì)富人的大房子提高征收比例的話，這種區(qū)別對(duì)待有“殺富濟(jì)貧之嫌”。
在調(diào)查中，一些大宅業(yè)主的態(tài)度耐人尋味，范先生在海淀萬(wàn)柳擁有一套高檔大面積住宅，在了解物業(yè)稅相關(guān)情況后，他表示不希望實(shí)行物業(yè)稅，因?yàn)槿绻飿I(yè)稅每年按1%收取的話（國(guó)內(nèi)有專(zhuān)家建議物業(yè)稅的稅率為0.8%），這筆開(kāi)銷(xiāo)是不小的，一幢150平米大的房子，每平米現(xiàn)值將近2萬(wàn)，一年養(yǎng)房子的費(fèi)用要比以前增加五六萬(wàn)，而且每年繳納的稅值隨著市值的升高而提高，住大房子的人就更不愿意了。范先生說(shuō)：“住豪宅的人掙錢(qián)也不容易，富人的錢(qián)也不是大風(fēng)刮來(lái)的，涉及自己的利益付出，如果物業(yè)稅與以前比增加負(fù)擔(dān)的話，肯定不樂(lè)意。”
明星難逃物業(yè)稅
物業(yè)稅和個(gè)人所得稅不同，無(wú)論你有多少套房子，都會(huì)有明確的房屋登記所有人，因此要想偷逃不太容易。
對(duì)于調(diào)查中，接受調(diào)查者提出的關(guān)于物業(yè)稅的種種問(wèn)題，各領(lǐng)域的專(zhuān)家一一作答。
規(guī)范納稅
一些富豪、明星等富裕人群在繳納個(gè)人所得稅時(shí)出現(xiàn)了偷逃現(xiàn)象，如果實(shí)行物業(yè)稅，如何規(guī)范他們的納稅行為？
北京大學(xué)房地產(chǎn)法專(zhuān)家樓建波教授說(shuō)，很多明星由于收入成分復(fù)雜，因此給他們偷逃稅制造了便利。但物業(yè)稅和個(gè)人所得稅不同，無(wú)論你有多少套房子，都會(huì)有明確的房屋登記所有人，因此要想偷逃物業(yè)稅不太容易，目前也不需要專(zhuān)門(mén)制定針對(duì)這一群體的相關(guān)法規(guī)。
樓教授同時(shí)表示，從技術(shù)層面和法理層面上講，物業(yè)稅都沒(méi)有問(wèn)題。征收物業(yè)稅是從局部對(duì)資源分配的調(diào)整，不會(huì)同現(xiàn)有法律矛盾。不過(guò)，征收物業(yè)稅是牽一發(fā)而動(dòng)全身的事情，實(shí)施起來(lái)一定要謹(jǐn)慎。
消除陣痛
物業(yè)稅的征收對(duì)中國(guó)到底有什么好處？
中國(guó)人民大學(xué)財(cái)金學(xué)院財(cái)政系主任朱青教授說(shuō)：“好處有許多種，一是給政府增加收入，再有就是能夠抑制人們多購(gòu)住房�，F(xiàn)在是在買(mǎi)房子時(shí)候有稅，屬于陣痛。物業(yè)稅則是讓人們?cè)谫I(mǎi)房后不斷地疼，這樣的話人們就不會(huì)多買(mǎi)房了。物業(yè)稅的出臺(tái)還可能在一定程度上抑制房?jī)r(jià)，限制空樓、黑樓閑置。”
朱青教授表示，目前在我國(guó)征收物業(yè)稅還面臨很多問(wèn)題，有很大難度。他歸結(jié)為三點(diǎn)，一是要制定一個(gè)科學(xué)的免征額；第二點(diǎn)就是要對(duì)下崗、失業(yè)和低收入的群體找到一個(gè)好的解決辦法，不能使這部分人生活受到損失；第三點(diǎn)就是怎樣能夠科學(xué)合理地對(duì)房子價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。
對(duì)豪宅征收高額稅收，是不是出于仇富心理？
中國(guó)人民大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授李迎生教授否定了這種觀點(diǎn)。他認(rèn)為這是理性的聲音�！案蝗苏加玫姆慨a(chǎn)資源過(guò)多，讓富人多交稅是調(diào)節(jié)資源合理分配的辦法�！�
他指出，住房差距是中國(guó)社會(huì)現(xiàn)在所面臨的矛盾之一，這個(gè)矛盾對(duì)社會(huì)影響很大。住房差距會(huì)加劇貧富差距的兩極分化，普通百姓買(mǎi)不起房，沒(méi)有屬于自己的家，而居住是老百姓最大的需求。如果居住問(wèn)題長(zhǎng)期解決不了的話，從小的方面說(shuō)會(huì)使老百姓無(wú)法安排正常生活，工作缺乏積極性；從大的方面來(lái)講會(huì)使老百姓對(duì)政府執(zhí)政能力產(chǎn)生懷疑，久而久之會(huì)對(duì)社會(huì)穩(wěn)定帶來(lái)不利影響�，F(xiàn)在政府已經(jīng)看到這點(diǎn)，正在加大提供廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的力度，這說(shuō)明政府已經(jīng)在努力解決這方面問(wèn)題。
對(duì)于有過(guò)半的人反對(duì)征收物業(yè)稅，李迎生說(shuō)這是由于老百姓現(xiàn)在可能還不太了解物業(yè)稅，其實(shí)物業(yè)稅是把稅收的保有環(huán)節(jié)改為分期、逐年支付的方式，只不過(guò)是方式的變化�，F(xiàn)在的不理解主要原因是由于政府還沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)政策，如果政府正式出臺(tái)物業(yè)稅的話，相關(guān)的問(wèn)題都會(huì)都應(yīng)該解釋得很清楚，老百姓心中的疑問(wèn)也會(huì)解除。不管怎么樣，物業(yè)稅出臺(tái)總的出發(fā)點(diǎn)是為了保護(hù)中低收入者的住房利益，這個(gè)問(wèn)題解釋清楚了，老百姓是會(huì)放心的。
國(guó)外物業(yè)稅征收規(guī)則多
法國(guó)征收物業(yè)稅時(shí)，60歲以上的老人、鰥寡孤獨(dú)以及領(lǐng)取低保的人、殘疾或喪失工作能力者等都可享受免稅待遇。
“對(duì)于征收房地產(chǎn)稅（相當(dāng)于中國(guó)即將推行的物業(yè)稅），民眾并沒(méi)有什么抵觸情緒�！痹泪允羌幽么蠹A人，他介紹：“在加拿大，征收房地產(chǎn)稅和其它財(cái)產(chǎn)稅是市政府的重要收入來(lái)源。市政府會(huì)將這些稅款用于學(xué)校等公共設(shè)施建設(shè)，服務(wù)大眾�！�
他還介紹說(shuō)，在美國(guó)，繳納房地產(chǎn)稅可以降低個(gè)人所得稅，比如在美國(guó)得克薩斯州，由于當(dāng)?shù)赜惺停藗兪杖攵己芨�，房子很好很大，政府稅收主要就是通過(guò)征收房地產(chǎn)稅來(lái)實(shí)現(xiàn)，個(gè)人所得稅并不高。
物業(yè)稅征收三原則
物業(yè)稅在各國(guó)名稱(chēng)不盡相同，有的稱(chēng)“不動(dòng)產(chǎn)稅”，如奧地利、波蘭；有的稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”，如德國(guó)、美國(guó)、智利等；有的稱(chēng)“地方稅”，如新西蘭、英國(guó)、馬來(lái)西亞等。
從稅負(fù)水平來(lái)看，各國(guó)基本上堅(jiān)持“寬稅基，少稅種，低稅率”的原則。
寬稅基，是指除了對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免稅外，其余的均要征稅。
少稅種，是指設(shè)置的有關(guān)房地產(chǎn)的稅收種類(lèi)相對(duì)較少。一方面，可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致的重復(fù)征稅；另一方面，可以降低稅收征管成本，提高稅收效率。
低稅率，是指國(guó)外房地產(chǎn)稅率一般都不高。目前美國(guó)各州的平均稅率為1%～3%.
自住房減免稅措施多
許多國(guó)家在物業(yè)稅的立法、政策方面都有減免稅的內(nèi)容，對(duì)滿足居民基本需要的住房給予優(yōu)惠。
在法國(guó)，60歲以上的老人、鰥寡孤獨(dú)且不用支付一年財(cái)富稅的人、領(lǐng)取低保的人、殘疾或喪失工作能力者等都有完全免稅待遇。另外，由于法國(guó)是按戶交居住稅，所以如果合住的人收入低，也可以連帶享受稅收減免政策。
在美國(guó)明尼蘇達(dá)州，房地產(chǎn)稅退還的條件是：?jiǎn)紊砑彝ツ晔杖朐?1120美元以下；有5個(gè)或更多成員的家庭年收入在110920美元以下；有5個(gè)或更多成員的老年人或殘疾人家庭年收入在114220美元以下。
價(jià)值評(píng)估是難點(diǎn)
各國(guó)在征收物業(yè)稅時(shí)也存在一定問(wèn)題。岳嵩說(shuō)：“在加拿大，很多農(nóng)場(chǎng)周?chē)h(huán)境非常好，因此吸引了很多富人購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，這就抬高了周邊房?jī)r(jià)。政府在收繳房地產(chǎn)稅時(shí)往往以房產(chǎn)的價(jià)值為參照標(biāo)準(zhǔn)，這樣會(huì)引起這個(gè)農(nóng)場(chǎng)農(nóng)民的不滿，他們認(rèn)為自己不應(yīng)該承擔(dān)如此高額的房地產(chǎn)稅�！�
中國(guó)人民大學(xué)財(cái)金學(xué)院財(cái)政系主任朱青教授則表示，美國(guó)物業(yè)稅的征收在評(píng)估方面出現(xiàn)過(guò)許多問(wèn)題，所以評(píng)估是推行物業(yè)稅的難點(diǎn)。究竟由誰(shuí)來(lái)評(píng)估，稅務(wù)局沒(méi)有這個(gè)力量，要去找中介，中介能不能做到科學(xué)、合理、公平，這都存在問(wèn)題。
在美國(guó)和加拿大，也有針對(duì)評(píng)估爭(zhēng)議的解決機(jī)制。一般分為三個(gè)層次。首先是向估稅官提出申訴。如果申訴人不滿意估稅官做出的決定，他們可以以某種形式向仲裁委員會(huì)提出上訴，而仲裁委員會(huì)可能是一個(gè)公民陪審團(tuán)，也可能是處理上訴事宜的州制憲委員會(huì)或者其他形式的準(zhǔn)司法機(jī)構(gòu)。最后，如果申訴人仍然認(rèn)為其財(cái)產(chǎn)價(jià)值沒(méi)有得到公正的評(píng)估，他們還可以向法院提起訴訟。
國(guó)際先驅(qū)導(dǎo)報(bào)
相關(guān)專(zhuān)題：擬征大戶型保有稅高房?jī)r(jià)難逃一劫
[編者按]：前涉及到“保有稅”征收方式以及面積界定等問(wèn)題，已經(jīng)被建設(shè)部、財(cái)政部及稅務(wù)總局提上了議事日程，可能在明年4月以后出臺(tái)。征收范圍可能為120平方米以上房產(chǎn)。征稅目的是為了“鼓勵(lì)、引導(dǎo)自住型需求，限制投資性需求，抑制投機(jī)性需求，加大中小戶型房屋的供應(yīng)量。
知識(shí)點(diǎn)小貼士：
什么是物業(yè)稅？ 物業(yè)稅，又稱(chēng)“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。
從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)國(guó)民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。因此，首先政府必須尊重國(guó)民的財(cái)產(chǎn)，并為之提供保護(hù)；然后，作為一種對(duì)應(yīng)，國(guó)民必須繳納一定的稅收，以保證政府相應(yīng)的支出。
報(bào)載：“物業(yè)稅開(kāi)征”將率先在北京試點(diǎn)，上海、南京、廣東的試點(diǎn)將在今年底或明年初緊隨其后。目前還沒(méi)有具體的征收辦法。
編輯留言：
我國(guó)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的局部供需矛盾，占市場(chǎng)主題的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房等需求得不到滿足，房地產(chǎn)商普遍在追求利潤(rùn)的驅(qū)使下，盲目建設(shè)高檔商品房和商用房產(chǎn)，豪華住宅，牟利的同時(shí)無(wú)形中造成房?jī)r(jià)瘋狂上漲，也為投資投機(jī)者提供了空間，更使房?jī)r(jià)增加了不穩(wěn)定因素。目前解決房?jī)r(jià)過(guò)高的治本之策是加強(qiáng)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)，優(yōu)先保證土地的供應(yīng)，同時(shí)加以配套的打擊投資投機(jī)行為。
可見(jiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)需要從需求和攻擊雙方面下手，目前重要的是提高供給。目前提高供給的手段還局限于行政干預(yù)和調(diào)控，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，也存在效率損失，因此從長(zhǎng)久之計(jì)考慮，健全經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段是根本的措施，其中保有環(huán)節(jié)物業(yè)稅的完善是重中之重。
