強(qiáng)調(diào)土地增值稅非新稅且“有免有減”，清算不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
“增值額占比20%以下可免于征稅，成本測(cè)算可多扣土地款和開(kāi)發(fā)成本的20%……”昨天（18日），面對(duì)清算征收土地增值稅的巨大影響，國(guó)稅總局在官方網(wǎng)站發(fā)布名為《土地增值稅并非新稅種》的主題文章，強(qiáng)調(diào)：征稅辦法在各地早已執(zhí)行，且按照相關(guān)條例，土地增值稅并非對(duì)所有轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目征收而有相應(yīng)的免征和減征條款。同時(shí)也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。
“這一聲明旨在強(qiáng)調(diào)土地增值稅的清算征收是符合房地產(chǎn)調(diào)控新政的，對(duì)開(kāi)發(fā)商成本不一定全都構(gòu)成重大壓力，并進(jìn)而平抑股市投資者對(duì)房地產(chǎn)股的盲目低估，以及購(gòu)房者對(duì)成本轉(zhuǎn)嫁進(jìn)房?jī)r(jià)的恐慌。”一位房地產(chǎn)分析師稱。
并非新政
據(jù)國(guó)稅總局昨天的解釋，土地增值稅早在1994年就已經(jīng)開(kāi)征。征收辦法是按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本和費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本和費(fèi)用，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等扣除項(xiàng)目后的余額計(jì)征。并實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。這一征收方式的依據(jù)即1993年12月底發(fā)布的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱條例）。
“從實(shí)際情況看，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管中，也一直執(zhí)行條例和細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅，并在結(jié)算后進(jìn)行稅款清算，多退少補(bǔ)�！眹�(guó)稅總局表示，因此，近日發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，“并不是土地增值稅新的政策規(guī)定，而是在征管上對(duì)以往工作遇到的問(wèn)題進(jìn)行的梳理和規(guī)范，是一個(gè)征管文件�！�
清算制曾“名存實(shí)虛”
但根據(jù)開(kāi)發(fā)商的說(shuō)法，因?yàn)榇嬖凇坝捎谏婕俺杀敬_定或其他原因而無(wú)法據(jù)以計(jì)算增值額的，可以預(yù)征土地增值稅”的以往規(guī)定，大多數(shù)城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目都以預(yù)征方式繳納土地增值稅�！爸挥挟�(dāng)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售結(jié)束，進(jìn)行項(xiàng)目公司工商登記注銷時(shí)才會(huì)遇到土地增值稅的清算問(wèn)題。”深圳一家房地產(chǎn)公司發(fā)言人告訴記者。
于是，一些房地產(chǎn)企業(yè)選擇留余尾盤，不做結(jié)算，甚至擱置項(xiàng)目公司，不做工商注銷等方法，最終目的都是避免土地增值稅的清算�！耙岳圻M(jìn)稅率繳納了土地增值稅的房地產(chǎn)公司很少見(jiàn)到�！遍_(kāi)發(fā)商這樣表示。
根據(jù)新通知精神，多種情況被納入強(qiáng)行清算之列，包括：已轉(zhuǎn)讓物業(yè)占比在85%以上；銷售占比不足85%，但剩余物業(yè)已經(jīng)出租或自用；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢；納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)等，和二手房個(gè)人所得稅征收過(guò)程類似，此次將土地增值稅清算環(huán)節(jié)進(jìn)一步明確，即被市場(chǎng)認(rèn)作土地增值稅強(qiáng)行清算的開(kāi)始。
■記者觀察
落實(shí)細(xì)則是關(guān)鍵
從1月16日發(fā)布清算通知以來(lái)，17日、18日兩天，房地產(chǎn)股在資本市場(chǎng)全線下跌。昨天，滬、深、港三地股市仍有48只地產(chǎn)股下跌，跌勢(shì)雖較前天有所緩解，但仍未完全走出土地增值稅陰影�！斑@一方面反應(yīng)了投資者的一些非理性情緒，但一方面也表明這一政策一旦貫徹到位，確實(shí)會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率發(fā)生較大的影響�！鄙虾５禺a(chǎn)股分析師林榮時(shí)稱。
“由于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)征了土地增值稅，而清算是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進(jìn)行的，因此，通知的出臺(tái)在政策上不會(huì)額外增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，也不會(huì)加重購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)�！眹�(guó)稅總局昨天表示。
房地產(chǎn)企業(yè)受政策影響的程度其實(shí)各有不同。中銀國(guó)際報(bào)告則表示，土地增值稅對(duì)于毛利率30%左右的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有實(shí)質(zhì)影響，但會(huì)使毛利率50%的項(xiàng)目毛利率，下降近8個(gè)百分點(diǎn)。因此，該稅收政策將對(duì)依賴高利潤(rùn)率而非大交易量的開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生較大負(fù)面影響。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)是否在此前為土地增值稅清算充分計(jì)提了資金，也是企業(yè)利潤(rùn)率能否受到影響的關(guān)鍵。
另外，和此前的二手房個(gè)人所得稅征收一樣，市場(chǎng)對(duì)累進(jìn)稅率制征收土地增值稅的可行性仍存疑問(wèn)：開(kāi)發(fā)商想方設(shè)法虛報(bào)成本，做低收益怎么辦？而按照國(guó)稅總局通知精神，如果開(kāi)發(fā)商因拒不提交納稅材料等各種原因無(wú)法進(jìn)行清算，稅務(wù)機(jī)關(guān)可“參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅”。
“這些不確定性因素都可能成為清算的阻力和部分開(kāi)發(fā)商突破政策的空間，政策具體效力多大，還得看地方細(xì)則的出臺(tái)和落實(shí)。”有市場(chǎng)人士表示。
