清算土地增值稅并不是一件簡(jiǎn)單的事。
1月19日，上海浦東新區(qū)的一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人向本報(bào)透露，上海一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商曾經(jīng)秘密碰過一次面，“準(zhǔn)備聯(lián)合起來給市里主要領(lǐng)導(dǎo)‘上書’，希望能考慮一下企業(yè)的生存問題�！�
三天前，國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”），股市迅速做出反應(yīng)，當(dāng)天地產(chǎn)股板塊整體跌去9.78%.
“與其說是清算土地增值稅，還不如說是清算地產(chǎn)商的命！”這名房地產(chǎn)企業(yè)老總對(duì)記者說。
由于土地增值稅是地方稅種，趕在地方實(shí)施細(xì)則出臺(tái)之前，地產(chǎn)商搶先行動(dòng)了起來。上海地產(chǎn)商是其中的一個(gè)縮影。
一年掏400億
有上海市財(cái)稅局官員向記者透露，幾個(gè)月前上海市財(cái)稅局就征收土地增值稅一事，對(duì)部分房地產(chǎn)公司進(jìn)行調(diào)研和抽查。
“我們的幾個(gè)項(xiàng)目曾被抽查過�！鄙虾Ｊ幸患抑姆康禺a(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)記者，“當(dāng)時(shí)我們就感覺到，土地增值稅遲早要征收，所以抽查人員剛走，我們就專門開了一個(gè)會(huì)，研究對(duì)策�！�
盡管調(diào)研結(jié)果上海市財(cái)稅局“目前還不便于提供”，但該局一位官員表示，調(diào)研和抽查“恰恰為這次清算打下了基礎(chǔ)”。
“我們絕對(duì)會(huì)嚴(yán)格按照總局的要求，做好清算工作�！鄙虾Ｊ胸�(cái)稅局如是回應(yīng)本報(bào)記者的采訪。
上海市財(cái)稅局科研所一位了解情況的人士私下透露，“抽查結(jié)果蠻令人吃驚的”。
“如果真嚴(yán)格清算的話，上海這幾年的土地增值稅，每年至少都能收上來四五百億！”上海市當(dāng)?shù)氐囊晃粰?quán)威地產(chǎn)專家直言不諱地指出。
上海市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)表明，2005年，上海市房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入達(dá)2160多億。該專家據(jù)此估算，其毛利至少在1200億以上。2004年和2006年也大致如此。
而按照土地增值稅的征收依據(jù)——《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（1993年年底國務(wù)院發(fā)布的第138號(hào)令，以下簡(jiǎn)稱138號(hào)令）中的相關(guān)條款，上海2005年的土地增值稅至少能征收400億左右。
138號(hào)令規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額（基本等于項(xiàng)目成本）50%的部分，稅率為30%；超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%的部分，稅率為40%；超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%.
雖然該條例還規(guī)定，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的普通住宅免征增值稅，但知情人士一般判斷上海土地增值額大多遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過扣除項(xiàng)目金額的50%.
上述的一家房地產(chǎn)商也支持這一判斷。“只多不少！很多項(xiàng)目超過了300%以上！”
開發(fā)商密謀集體“上書”
土地增值稅因?yàn)槭且豁?xiàng)地方稅種，138號(hào)令雖然在1993年底就已經(jīng)發(fā)布，但在國家層面一直沒有強(qiáng)制執(zhí)行。也就給地方留下了操作空間。
以上海來說，本世紀(jì)之前，房地產(chǎn)業(yè)基本上屬于地方鼓勵(lì)投資的產(chǎn)業(yè)范疇，所以對(duì)開發(fā)商的土地增值稅要么免征，要么緩征。
一直到2002年，上海財(cái)稅部門才下發(fā)通知，該市土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一調(diào)整為銷售金額的1%.
知情人士透露，此間，上海市某區(qū)財(cái)稅局曾與該區(qū)的開發(fā)商溝通，準(zhǔn)備開征土地增值稅，但遭到了開發(fā)商的一致反對(duì)。甚至有開發(fā)商提出，“如果收，就撤資”。
這種爭(zhēng)論與博弈，一直延續(xù)到2004年。當(dāng)年，國家稅務(wù)總局《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理工作的通知》，要求加強(qiáng)土地增值稅按次或定期申報(bào)納稅、預(yù)征和稅款結(jié)算等征收管理工作。
“直到2004年下半年，上海部分區(qū)才開始征收�！鄙虾Ｒ患曳康禺a(chǎn)企業(yè)副總表示，當(dāng)時(shí)普陀、閔行等區(qū)開始按照銷售收入的1%預(yù)征，但各個(gè)區(qū)征收的進(jìn)度不一樣，有些區(qū)比如浦東是落后于其他區(qū)。
記者統(tǒng)計(jì)，此前國家和上海財(cái)稅部門針對(duì)此稅種下發(fā)過30多個(gè)文件。
上海市財(cái)稅局有關(guān)人士透露，由于房地產(chǎn)開發(fā)與轉(zhuǎn)讓周期較長，造成土地增值稅征管難度大，一些地區(qū)對(duì)土地增值稅征收管理產(chǎn)生畏難情緒，還有一些地區(qū)誤信土地增值稅要停征，而放松了征管工作，造成應(yīng)收稅款的流失。
不過一些港資的房地產(chǎn)企業(yè)和部分上市公司對(duì)土地增值稅進(jìn)行了預(yù)留。
東方海外和和記黃埔等香港地產(chǎn)公司內(nèi)部人士透露，他們?cè)谕顿Y時(shí)，都已按照中國的稅法，預(yù)留了土地增值稅。
不少上市公司已經(jīng)開始預(yù)留。從2004年起，萬科即開始為土地增值稅的清算提留準(zhǔn)備金，2004至2006三年，萬科提留的準(zhǔn)備金從4000萬提高到9000萬，再提高到3個(gè)億。
但如同20%的二手房交易個(gè)人所得稅一樣，土地增值稅一直被業(yè)內(nèi)看作是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種。
據(jù)一些開發(fā)商講述，上海地產(chǎn)商此次“上書”內(nèi)容主要包括：一、上海地產(chǎn)開發(fā)并沒有外界說的那么“暴利”；二、很多開發(fā)商資金鏈已經(jīng)非常緊張，如果土地增值稅再大幅征收，肯定會(huì)有倒閉的危險(xiǎn)，甚至帶來很大的金融風(fēng)險(xiǎn)；三、希望能把稅率調(diào)整到一個(gè)合理的范圍之內(nèi)。
“希望‘意見書’能通過市有關(guān)部門，交到北京�！币晃婚_發(fā)商表示。
而據(jù)記者了解，參與上書的主要是上海灘上一些大的地產(chǎn)企業(yè)，他們一方面是上海的“大地主”，一方面又混跡于政商兩界，擁有政府性資源。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成分析，這次地產(chǎn)商們反應(yīng)這么大，是因?yàn)樾抡䲡?huì)嚴(yán)重打擊房地產(chǎn)商的囤地�！艾F(xiàn)在土地不是不夠開發(fā)，而是很多開發(fā)商都囤積了不少土地，這些土地增值比較厲害，所以收的稅也會(huì)更多。”
政策留下的“口子”
不過此次國稅總局要求對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅改“預(yù)征”為“清算”，地方如何執(zhí)行并非易事。
“清算增值稅，要涉及復(fù)雜的扣除項(xiàng)目，包括土地款、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等等，如果是滾動(dòng)開發(fā)的企業(yè)的查賬核算，可能就更需要大量的人力物力來做�！鄙虾Ｊ幸幻悇�(wù)系統(tǒng)的官員說。
因此有地方稅務(wù)官員談到，因?yàn)橥恋卦鲋刀惖牡挚垌?xiàng)目與所得稅的會(huì)算清表差不多，因此可能在執(zhí)行上把兩者聯(lián)合起來一起做。但另外一種想法是，仍然可能實(shí)行以前的預(yù)征方式，按照銷售收入總額的1%左右來征收。
在一些精明的地產(chǎn)商看來，《通知》其實(shí)也留了一道“口子”。
《通知》的第七條列出了5種情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。
這5種情況包括：（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。
一位開發(fā)商表示，如果企業(yè)不能夠提供證明，在現(xiàn)實(shí)的操作中，很可能就可以按照預(yù)征額來繳稅，最終的清算將不會(huì)影響其已經(jīng)產(chǎn)生的利潤。
“我們1月份的還是按照1%預(yù)征，2月的暫停，等上海這邊出細(xì)則�！蹦壳吧虾�稅務(wù)咨詢熱線人士回復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)說。
目前，房地產(chǎn)企業(yè)增值稅新政如何在地方落地，許多方面持觀望態(tài)度。
“或許和二手房交易所得稅類似，因?yàn)橐酝恢痹趶?qiáng)調(diào)，但一直沒有得到落實(shí)，最終20%的征收也大打折扣�！币晃徊辉竿嘎缎彰膶＜疫@樣說。
曾經(jīng)鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“二手房個(gè)人所得稅”，在執(zhí)行過程中就出現(xiàn)了“變異”——上海二手房交易個(gè)人所得稅細(xì)則規(guī)定，如果無法提供完備資料，二手房個(gè)人所得稅稅率以房產(chǎn)總價(jià)的1%～2%計(jì)算，而不是增值額的20%.但實(shí)際操作過程中個(gè)所稅實(shí)際征收額大部分采用了總價(jià)1%～2%的稅率。
