今年房產(chǎn)調(diào)控新政頻出，每次都有針對(duì)二手房市場(chǎng)的條款。二手房市場(chǎng)是房產(chǎn)交易市場(chǎng)重要組成部分，且又是炒房交易的重要環(huán)節(jié)，頻頻被政策重點(diǎn)照顧也成了意料之中的事情。7月26日傍晚，國(guó)家稅務(wù)總局公布《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（108號(hào)文），規(guī)定自8月1日起，所有地稅局開(kāi)始強(qiáng)制征收房產(chǎn)出售個(gè)人所得稅。
個(gè)稅落地產(chǎn)生五大影響
信義不動(dòng)產(chǎn)分析師認(rèn)為，個(gè)稅強(qiáng)征對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響主要集中在以下幾個(gè)方面。首先，高額稅費(fèi)將阻退許多房屋持有者的出售欲望，市場(chǎng)轉(zhuǎn)租行為加大。導(dǎo)致二手房掛牌價(jià)上漲，租金下調(diào)。其次，二手房供求隔閡加深，兩方進(jìn)入市場(chǎng)的數(shù)量皆向下修正，二手房交易量必定明顯萎縮。第三，五年之外的二手房將成為存量房市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)的重要購(gòu)成部分，五年-八年的新型住宅短期走俏。第四，新房市場(chǎng)與商業(yè)用房市場(chǎng)有較大利好。營(yíng)業(yè)稅與個(gè)稅的強(qiáng)征導(dǎo)致5年內(nèi)次新房交易下降、售價(jià)上升，次新住宅需求被迫向新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。另受一年內(nèi)再購(gòu)房免稅的影響，為新房市場(chǎng)也增加了需求量。投資需求方面，住宅收益明顯低于比商用物業(yè)，卻要承受比商用物業(yè)更高的稅費(fèi)，導(dǎo)致投資需求轉(zhuǎn)向商用物業(yè)。最后，個(gè)稅影響力的大小主要取決于地稅部門的監(jiān)管與執(zhí)行力度的大小，商用物業(yè)做低房?jī)r(jià)現(xiàn)象的普遍性可能在存量房交易中上演。對(duì)于后市政策走向，信義不動(dòng)產(chǎn)分析師認(rèn)為，目前來(lái)看利空政策基本出盡，對(duì)物業(yè)持有階段進(jìn)行征稅的物業(yè)稅政策是否出臺(tái)成為唯一的關(guān)注焦點(diǎn)。
中介市場(chǎng)面臨再次洗牌
二手房市場(chǎng)屢被利空政策“光顧”，滬上中小型中介公司也面臨更加嚴(yán)峻生存環(huán)境，房地產(chǎn)中介行業(yè)又將開(kāi)始新一輪洗牌，進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。
一方面，不規(guī)范的小中介將被無(wú)情淘汰。漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿早先接受采訪時(shí)曾表示，在2005年第一輪宏觀調(diào)控之后，上海中介門店數(shù)量由12000多家銳減至4000多家。今年第二輪調(diào)控又將把一批服務(wù)不規(guī)范的劣質(zhì)中介公司逐出市場(chǎng)。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，個(gè)稅征收會(huì)使二手房交易成本會(huì)明顯增加。
這些稅款很有可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者的身上，因此，市場(chǎng)雙方又將進(jìn)入觀望狀態(tài)。在這種環(huán)境下，規(guī)模小、服務(wù)性差、不規(guī)范的小中介、黑中介將難以生存。
受此影響，中介行業(yè)中一些不規(guī)范現(xiàn)象或?qū)?huì)消失。以往一些小的中介公司以“個(gè)人”或“公司”名義壓低價(jià)格，大量收購(gòu)二手房源，然后高價(jià)賣出，騙吃差價(jià)。這些伎倆在嚴(yán)酷的市場(chǎng)環(huán)境面前無(wú)異于飲鴆止渴，自取滅亡。
另一方面，品牌企業(yè)將趁勢(shì)擴(kuò)張。施宏睿說(shuō)：“在這樣的環(huán)境下，大型中介公司會(huì)更加注重維護(hù)自己的品牌，也是繼續(xù)發(fā)展的好時(shí)機(jī)。有實(shí)力的企業(yè)會(huì)隨著市場(chǎng)情況不斷調(diào)整而成為行業(yè)的主導(dǎo)力量。目前漢宇和中原在上海市場(chǎng)所占份額超過(guò)了15％，而去年這個(gè)比例卻不到7％。”
不過(guò)對(duì)于品牌企業(yè)，重新洗牌的意義不僅在于市場(chǎng)份額的增長(zhǎng)。施宏睿表示，漢宇地產(chǎn)在上海已經(jīng)三年，基本實(shí)現(xiàn)了初步的戰(zhàn)略規(guī)劃。今后將立足長(zhǎng)三角繼而征戰(zhàn)全國(guó)市場(chǎng)。“征服上海，才有資本征服全國(guó)�！笔┖觐１硎緷h宇地產(chǎn)已經(jīng)有明確的“時(shí)間表”，將借此機(jī)會(huì)進(jìn)一步提高漢宇地產(chǎn)的影響力。
