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二手房賣家有疑問 為什么我憑證齊全反而稅多

2006-12-6 9:51 廣州日?qǐng)?bào) 【 】【打印】【我要糾錯(cuò)

  六種情況可核定征收

  1.未能提供合法、有效的售合同,不能正確計(jì)算售房收入的;

  2.未能提供合法、有效的購房合同和房產(chǎn)原值相關(guān)憑證,不能正確計(jì)算原值的;

  3.未能提供支付合理費(fèi)用相關(guān)憑證,不能正確計(jì)算合理費(fèi)用的;

  4.申報(bào)價(jià)格低于《房地產(chǎn)價(jià)格審核書》所審定的價(jià)格,又無正當(dāng)理由的;

  5.個(gè)人轉(zhuǎn)讓已購公有住房不能提供所有扣除項(xiàng)目相關(guān)資料憑證的;

  6.辦理完稅手續(xù)時(shí),未按規(guī)定提供主管地稅征收機(jī)關(guān)“據(jù)實(shí)征收”審核意見的。

  扣除裝修費(fèi)限額

  1.已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房:最高扣除限額為房屋原值的15%;

  2.商品房及其他住房:最高扣除限額為房屋原值的10%.

  記者昨天接到讀者黃小姐報(bào)料,反映在二手房交易過程中,據(jù)實(shí)提供齊房屋買賣發(fā)票、裝修費(fèi)用等原始憑證繳納的個(gè)人所得稅,反而要比不能提供齊原始憑證按1%核定征收繳納的個(gè)人所得稅要多,這到底是怎么回事?

  個(gè)案:兩種交稅方案差2000元

  黃小姐給記者打了個(gè)比方,比如一套房子是2004年以60萬元買入的,裝修費(fèi)和購入時(shí)的相關(guān)稅費(fèi)為15萬元,今年準(zhǔn)備以80萬元賣出。根據(jù)政策,如果不能提供原始憑證,將按交易額的1%征收。也就是說80萬元,乘以1%,要交8000元的稅。

  而如果可以提供原始憑證,房屋轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅的計(jì)算公式為,房產(chǎn)交易合同價(jià)格,減去裝修費(fèi)用等規(guī)定扣除項(xiàng)目后再乘以規(guī)定稅率。也就是80萬元減去60萬元后,再減去15萬元,然后再乘以20%,也就是1萬元。比第一種方式多了2000元。如此說來,手續(xù)齊全的二手房再上市交易時(shí),反而比手續(xù)不齊全的要多交稅。王小姐對(duì)此提出了質(zhì)疑,是不是有關(guān)部門出臺(tái)政策前沒有經(jīng)過詳細(xì)的測(cè)算呢?

  專家:充分考慮各種交稅方案

  稅務(wù)專家解釋,二手房交易要繳納多少稅費(fèi)不能一概而論,要視具體情形而定。像黃小姐所說的這種情況可能會(huì)存在,但二手房交易稅費(fèi)到底是按核定征收還是據(jù)實(shí)征收,要由地稅部門根據(jù)有關(guān)規(guī)定進(jìn)行考量。專家提醒,居住未滿5年的二手房交易除征收個(gè)人所得稅外,還要征收營業(yè)稅,幾種稅賦相加,利潤空間已相對(duì)減少了很多,所以提醒正要進(jìn)行二手房交易的投資者,在進(jìn)行二手房交易時(shí),應(yīng)當(dāng)充分考慮各種交稅方案。

  廣州市地稅局明確,從8月1日(稅款所屬日期)起,個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房核定征收的稅率維持住房轉(zhuǎn)讓收入的1%不變。同時(shí),實(shí)行據(jù)實(shí)征收方式的,按轉(zhuǎn)讓所得的20%征稅!锻ㄖ访鞔_了個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房核定征收個(gè)人所得稅的六種情形,合理費(fèi)用扣除的范疇有所擴(kuò)大,裝修和公證等費(fèi)用被納入合理費(fèi)用的范疇。

  實(shí)行據(jù)實(shí)征收方法的重要環(huán)節(jié)是確定房產(chǎn)原值和合理費(fèi)用。《通知》明確,納稅人必須提供有關(guān)合法、有效的憑證,包括完稅憑證、發(fā)票、行政性收費(fèi)收據(jù)以及經(jīng)財(cái)政部門、稅務(wù)部門認(rèn)可的其他憑證,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后才能進(jìn)行減除;發(fā)生建造費(fèi)、中介服務(wù)費(fèi)的,納稅人還必須提供有關(guān)合同、協(xié)議。按照規(guī)定,個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房收入額一般按實(shí)際成交價(jià)格確定;但納稅人申報(bào)的售房收入額低于房管部門出具的《房地產(chǎn)價(jià)格審核書》審定的價(jià)格又無正當(dāng)理由的,按《房地產(chǎn)價(jià)格審核書》所審定的價(jià)格確定。市地稅局表示,如果納稅人能夠提供符合要求的完整的證明材料,證明個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓沒有所得的,不用繳納個(gè)人所得稅。

  規(guī)定:裝修費(fèi)公證費(fèi)可稅前扣除

  根據(jù)國家稅務(wù)總局的規(guī)定,扣除支付的住房裝修費(fèi)用時(shí),納稅人須提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票,并且發(fā)票上付款人姓名與房屋產(chǎn)權(quán)人一致。但如果納稅人原購房為裝修房,即合同注明房價(jià)款中含有裝修費(fèi)(鋪裝了地板,裝配了潔具、廚具等)的,不得重復(fù)扣除。《通知》還規(guī)定,納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的,其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息,憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等,憑有效證明據(jù)實(shí)扣除。

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