日前公布的二手房交易中要征收土地增值稅,并且公布了北京市土地增值稅的具體計算方法以及減免政策。現(xiàn)在本報就用具體的實例來為消費者計算一下土地增值稅的具體數(shù)額。
★計算公式
土地增值稅=(房產(chǎn)交易合同價格-規(guī)定扣除項目)×規(guī)定稅率。新《規(guī)定》扣除項目包括:
(1)能夠提供購房發(fā)票
①取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額;②按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額;③按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金;④取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。
(2)不能夠提供購房發(fā)票,但提供房地產(chǎn)評估報告
①取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明;②中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值),需經(jīng)地方主管稅務(wù)機關(guān)對評定的房屋及建筑物價格進行確認;③按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格評估費用。
規(guī)定稅率依舊采用四級超率累進稅率,即增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額50%,未超過100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額100%,未超過200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的部分,適用稅率為60%.
(3)既不能夠提供購房發(fā)票證明,又不能提供房屋及建筑物價格評估報告
按二手房交易合同價格的1%征收率計征土地增值稅。
★舉例
1.可以提供原始憑證
張先生2003年購房屋一套,總價60萬元,裝修費5萬元,現(xiàn)準備以80萬元出售,所有票據(jù)齊全,所需交納土地增值稅如下:
土地增值稅=(房產(chǎn)交易合同價格80萬元-規(guī)定扣除項目)×規(guī)定稅率
規(guī)定扣除項目:①購進價格:60萬元;②契稅:80萬×1.5%=12000元;③營業(yè)稅:80萬×5.5%=44000元;④個人所得稅核定增收:28200元;⑤加計金額:60萬×5%×3=90000元。合計扣除771200元。(800000-771200)/771200=3.73%<50%,規(guī)定稅率取30%.
應(yīng)繳土地增值稅=(800000-771200)×30%=8640元。
2.無法提供原始憑證
需要繳納售出價格的1%,即80萬元×1%=8000元
那么征收土地增值稅后,房子的交易成本繼續(xù)上升。如表中所示,目前房子涉稅的包括契稅、印花稅、營業(yè)稅、個稅、增值稅五項稅收。通過稅費計算我們不難看出,二手房交易成本已經(jīng)明顯高于一手新房,以此案例為基礎(chǔ),營業(yè)稅、個稅和增值稅三稅金額占到該房交易總成本的82%左右,土地增值稅占到11%左右,成本費用總額占到該房值的10%左右。二手房利潤空間受到相當擠壓。