北京市稅務(wù)部門近日下發(fā)了二手房交易通知，對于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)的相關(guān)問題進(jìn)行了明確規(guī)定，該規(guī)定從12月1日起開始實(shí)施。業(yè)內(nèi)人士接受采訪時(shí)認(rèn)為，該政策的出臺(tái)表明，二手房交易中所有涉稅項(xiàng)目都已經(jīng)征收。此舉可能引發(fā)12月1日前北京二手房交易量的上升，但其抑制房價(jià)效果可能十分有限。相反，土地增值稅的征收會(huì)導(dǎo)致購房者的交易價(jià)格和購房成本的增加，二手房價(jià)格的增長也在所難免。
筆者了解到，土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。按照北京市地稅局下發(fā)的《關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅問題的通知》要求，目前對于土地增值稅的稅率征收有三種方式。
第一， 凡能夠提供購房發(fā)票的，其扣除項(xiàng)目的金額包括，取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額等費(fèi)用；第二，對于不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價(jià)格評估報(bào)告的，其扣除項(xiàng)目的金額則包括取得國有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明、中介機(jī)構(gòu)評定的房屋及建筑物價(jià)格（不包括土地評估價(jià)值）等費(fèi)用；第三，對既不能夠提供購房發(fā)票證明、又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評估報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅。
對于該政策的出臺(tái)，北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場部李季認(rèn)為，土地增值稅的涉稅房屋交易量僅占二手房市場交易總量的20%至25%.因此，此項(xiàng)政策與營業(yè)稅、個(gè)稅相比影響并不大。此外，由于免征土地增值稅的已購公房交易量占總交易量的50%，二手經(jīng)濟(jì)適用房交易量占總交易量的5%左右；二手商品房雖然占二手房總交易量的45%，但其中未住滿五年、需要繳納土地增值稅的非普通住宅只占二手房交易總量的20%至25%左右，因此涉及征收土地增值稅的房屋范圍不大。
李季說，由于土地增值稅采取的是累進(jìn)制抵扣的征收方式，而且在進(jìn)行具體抵扣項(xiàng)目計(jì)算時(shí)又較為復(fù)雜，因此，該稅種在市場的執(zhí)行過程中有可能會(huì)選擇按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅。即便征收，所涉及的稅額也不會(huì)很高，因此不會(huì)對二手房市場有太大影響。相反，土地增值稅的征收會(huì)導(dǎo)致購房者的交易價(jià)格和購房成本增加，二手房價(jià)格的增長也會(huì)傳遞給一手房，房地產(chǎn)市場整體價(jià)格的增長將在所難免。
對于這一觀點(diǎn)，北京房產(chǎn)中介“鏈家地產(chǎn)”市場總監(jiān)金育松表示贊同。他分析說，由于目前北京依然處于賣方市場，而土地增值稅依然是交易環(huán)節(jié)的一種稅費(fèi)，那么賣方可能會(huì)將稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)當(dāng)中，或者直接由買方承擔(dān)，亦或買賣雙方共同承擔(dān)，但是，不管哪種方式，均會(huì)在一定程度上拉高房價(jià)。
金育松預(yù)測說，由于土地增值稅將于12月1日正式征收，現(xiàn)在距離征收時(shí)間也就半個(gè)月的時(shí)間，在此時(shí)間段內(nèi)，對于那些已經(jīng)成交的客戶來說，為了避免交易稅費(fèi)的增加，必然會(huì)出現(xiàn)提前集中過戶的現(xiàn)象；另外，對于那些已經(jīng)有成交意向的消費(fèi)者來說，受此政策的推動(dòng)，為了節(jié)省土地增值稅的成本支出，也將會(huì)加速彼此之間的交易，同時(shí)，也會(huì)將部分后期的交易需求提前釋放。從這個(gè)層面上來說，11月下半月的二手房交易會(huì)比較活躍，而12月的二手房交易量將會(huì)出現(xiàn)一定的下滑。
