最近，中國老百姓知道了一個頗感另類的新名詞———“稅負(fù)痛苦指數(shù)”。這一源自近期美國財經(jīng)雜志《福布斯》發(fā)表的2005年度全球“稅負(fù)痛苦指數(shù)”稱，中國內(nèi)地的“稅負(fù)痛苦指數(shù)”位居第二，僅次于居民享有慷慨社會福利制度的法國之后。結(jié)果，圍繞中國內(nèi)地的“稅負(fù)痛苦指數(shù)”到底是高是低的問題，在財經(jīng)界掀起了一場大爭論。盡管普通老百姓對稅負(fù)痛苦指數(shù)的內(nèi)涵并不十分了解，但不少人認(rèn)為在現(xiàn)實生活中實實在在地感受到了稅負(fù)的沉重。那么，住房消費(fèi)作為城市居民最大宗且昂貴的消費(fèi)，人們對附加在其中的稅負(fù)感受如何呢？
房價中含有多少稅
自從房產(chǎn)新政實施以來，城市老百姓都知道，政府正運(yùn)用稅收手段來調(diào)控市場與房價。今年6月1日以后，內(nèi)地各大城市有關(guān)房地產(chǎn)新增的稅種有營業(yè)稅，稅率調(diào)整的有契稅，一些城市正在恢復(fù)征收的有房屋交易個人所得稅。這些在房屋交易流通環(huán)節(jié)征收的稅種，像一把利刃捅在房地產(chǎn)泡沫上，但刀鋒所及難免讓一些購房者也感到了痛。當(dāng)北京、南京、杭州宣布要恢復(fù)征收房屋買賣個人所得稅后，立刻引起市場的反應(yīng)。在北京，二手房市場處于絕對的賣方市場，所以賣家將這筆稅錢轉(zhuǎn)嫁到買家頭上沒商量，這讓那些買不起新房原本打算買二手房的人多少感到住房消費(fèi)有些力不從心了。雖然這些稅種對二手房買賣交易還是“區(qū)別對待”的（對普通住宅及溢價不是很多的二手房交易可享受稅收優(yōu)惠），但一些打算買二手房的人還是感到了“痛”，因為他們實實在在地要為因稅收因素而上漲了的房價“埋單”。然而，人們也許不太清楚的是，其實在你所購買的新商品房中，所包含的稅費(fèi)也不少。
一般來說，目前國內(nèi)住宅成本構(gòu)成中，建筑成本只占30－40％，地價、稅費(fèi)及開發(fā)商利潤占到60－70％左右。如果按目前開發(fā)商平均利潤率15％—20％測算，那么刨除這部分，房價構(gòu)成中稅負(fù)比重至少應(yīng)在35％—40％左右。
普通百姓在個人住房消費(fèi)過程中，為何有隱隱的“稅痛”之感呢？客觀地說，一般人對房價構(gòu)成中稅費(fèi)所占的比重并不清楚，所以對“痛”感來自何處可能說不上所以然。只是覺得城市地少人多，加上開發(fā)商太黑，所以房價就高。普通百姓家庭即使踮起腳來要圓一個住房夢也是遙不可及。
上個月，北京曝出數(shù)千人晝夜排隊認(rèn)購經(jīng)濟(jì)適用房的新聞。人們之所以非得要買經(jīng)濟(jì)適用房，就是因為它比商品房的價格要低。而經(jīng)濟(jì)適用房價格之所以低，是因為政府減免了21項房地產(chǎn)稅費(fèi)（不是全部稅費(fèi)，也不是全免）。這也從一個側(cè)面說明了房地產(chǎn)稅費(fèi)在房價構(gòu)成中所占的“權(quán)重”。
未來房地產(chǎn)稅改進(jìn)行時
按照有關(guān)部門設(shè)計的稅改思路，“明租、正稅、清費(fèi)”將是房地產(chǎn)稅改革的基本方向。明租，就是將土地出讓金收取方式從一次性收取改為分年收取，使其作為地租的性質(zhì)更加明確；正稅，就是統(tǒng)一內(nèi)外稅制，避免重復(fù)征稅，改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀，并盡量向?qū)挾惢⑸俣惙N、低稅率的國際通行作法靠攏；清費(fèi)，就是對收費(fèi)項目進(jìn)行嚴(yán)格清理，除少數(shù)服務(wù)性收費(fèi)項目以外，其它收費(fèi)或取消或合并為某一固定稅種。
在稅改方案設(shè)計中有一個重要稅種，就是房地產(chǎn)稅。房地產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅的一種，又稱物業(yè)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)。要求其所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會隨著土地市值的升高而提高。不少人誤以為，增加了物業(yè)稅，就可以免去交70年土地出讓金而改為年租制了，房價就能大幅度下降了，其實這是理解有誤。增加了物業(yè)稅，土地出讓金還是要交的，跟土地改為年租制是兩碼事。物業(yè)稅是對老百姓擁有的房產(chǎn)征收的財產(chǎn)稅，原來買房時一次性預(yù)交的70年土地使用費(fèi)（土地出讓金）則改成地租每年交納。
有專業(yè)人士分析，人們所預(yù)期的物業(yè)稅改革帶來的房價大幅度下降可能不會出現(xiàn)，其中相當(dāng)大一部分會被開發(fā)商等各種利益團(tuán)體截取。因為，房地產(chǎn)開發(fā)成本降低，并不就意味著開發(fā)商就一定會降價，在供不應(yīng)求的局面下，他們就有機(jī)會將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給普通的購房者，購房者得到的依然是較高的價格。再有，物業(yè)稅的征收需要對各個房產(chǎn)進(jìn)行評估，并且一旦出現(xiàn)拒交或者逃稅的情況，稅收征管成本和執(zhí)法成本將十分巨大。
