近日有網(wǎng)友咨詢收售水電費(fèi)如何開(kāi)票的問(wèn)題，這就給大家整理了一本“水電秘籍”，快翻開(kāi)一起修煉吧！

第一式：判斷業(yè)務(wù)情形

房屋租賃收取水電費(fèi)VS

物業(yè)管理服務(wù)收取水電費(fèi)

疑難招式注釋：根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

第二式：分類開(kāi)具

根據(jù)業(yè)務(wù)情形，按處理方式，分別開(kāi)具水費(fèi)、電費(fèi)發(fā)票。

１、情形一：房屋租賃收取水電費(fèi)

處理方式一：實(shí)際用量結(jié)算水電費(fèi)

提供房屋租賃服務(wù)的納稅人，按實(shí)際用量結(jié)算水電費(fèi)屬于轉(zhuǎn)售應(yīng)稅貨物，按照水、電的適用稅率/征收率開(kāi)具增值稅發(fā)票。

增值稅一般納稅人收取的電費(fèi)按13%計(jì)算繳納增值稅，收取水費(fèi)按照9%計(jì)算繳納增值稅，相應(yīng)取得的水、電費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。

增值稅小規(guī)模納稅人收取的水電費(fèi)按3%計(jì)算繳納增值稅，相應(yīng)取得的進(jìn)項(xiàng)不得抵扣。

處理方式二：水電全包

提供房屋租賃的納稅人，出租時(shí)采用水電全包的方式，即租金中包含水電費(fèi)的，按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)開(kāi)具增值稅發(fā)票。

增值稅一般納稅人按照9%計(jì)算繳納增值稅，如出租方取得房屋的時(shí)間是在2016年4月30日之前的，則可按照簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法依5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

增值稅小規(guī)模納稅人按5%計(jì)算繳納增值稅。

２、情形二：物業(yè)管理服務(wù)收取水電費(fèi)

處理方式一：實(shí)際用量結(jié)算水電費(fèi)

水費(fèi)

根據(jù)（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào)）規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷(xiāo)售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。相應(yīng)取得的進(jìn)項(xiàng)不得抵扣。

電費(fèi)

提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，按實(shí)際用量結(jié)算電費(fèi)屬于轉(zhuǎn)售應(yīng)稅貨物，按照電的適用稅率/征收率開(kāi)具增值稅發(fā)票。

其中增值稅一般納稅人收取的電費(fèi)按13%計(jì)算繳納增值稅，相應(yīng)取得的電費(fèi)進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。

增值稅小規(guī)模納稅人收取的電費(fèi)按3%計(jì)算繳納增值稅，相應(yīng)取得的進(jìn)項(xiàng)不得抵扣。

處理方式二：水電全包

提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，服務(wù)時(shí)采用水電全包的方式，即物業(yè)費(fèi)中包含水電費(fèi)的，按照物業(yè)管理服務(wù)開(kāi)具增值稅發(fā)票。其中，增值稅一般納稅人按照6%計(jì)算繳納增值稅，相應(yīng)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。

增值稅小規(guī)模納稅人按3%計(jì)算繳納增值稅，相應(yīng)取得的進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣。

第三式：特殊情形，無(wú)法取得發(fā)票

根據(jù)（稅務(wù)總局公告2018年第28號(hào)）第十九條規(guī)定，企業(yè)租用（包括企業(yè)作為單一承租方租用）辦公、生產(chǎn)用房等資產(chǎn)發(fā)生的水、電、燃?xì)?、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等費(fèi)用，出租方作為應(yīng)稅項(xiàng)目開(kāi)具發(fā)票的，企業(yè)以發(fā)票作為稅前扣除憑證；出租方采取分?jǐn)偡绞降?，企業(yè)以出租方開(kāi)具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。

其他憑證是指，根據(jù)（稅務(wù)總局公告2018年第28號(hào)）第十八條企業(yè)與其他企業(yè)（包括關(guān)聯(lián)企業(yè)）、個(gè)人在境內(nèi)共同接受應(yīng)納增值稅勞務(wù)（以下簡(jiǎn)稱“應(yīng)稅勞務(wù)”）發(fā)生的支出，采取分?jǐn)偡绞降模瑧?yīng)當(dāng)按照獨(dú)立交易原則進(jìn)行分?jǐn)?，企業(yè)以發(fā)票和分割單作為稅前扣除憑證，共同接受應(yīng)稅勞務(wù)的其他企業(yè)以企業(yè)開(kāi)具的分割單作為稅前扣除憑證。

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