24周年

財(cái)稅實(shí)務(wù) 高薪就業(yè) 學(xué)歷教育
APP下載
APP下載新用戶掃碼下載
立享專屬優(yōu)惠

安卓版本:8.7.20 蘋(píng)果版本:8.7.20

開(kāi)發(fā)者:北京正保會(huì)計(jì)科技有限公司

應(yīng)用涉及權(quán)限:查看權(quán)限>

APP隱私政策:查看政策>

HD版本上線:點(diǎn)擊下載>

房地產(chǎn)企業(yè)不同開(kāi)發(fā)階段涉及的稅務(wù)操作!會(huì)計(jì)必看!

來(lái)源: 正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校 編輯:fengjunyan 2020/09/21 11:10:06  字體:

房地產(chǎn)企業(yè)每個(gè)階段都有不同的事項(xiàng)及不同的稅務(wù),那今天就給大家講解下房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的稅務(wù)操作吧!

正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校

(一)企業(yè)設(shè)立

企業(yè)設(shè)立階段,主要涉及的是資金賬簿印花稅

根據(jù)《印花稅暫行條例》及印花稅稅率表的規(guī)定,在作為應(yīng)納稅憑證營(yíng)業(yè)的帳簿中,記載資金的帳簿應(yīng)當(dāng)按實(shí)收資本與資本公積兩項(xiàng)的合計(jì)金額的萬(wàn)分之五貼花。

應(yīng)納稅額=實(shí)收資本與資本公積的賬載金額×適用稅率(萬(wàn)分之五)

財(cái)政部稅務(wù)總局2018年5月3日發(fā)布的印花稅減半征收政策:

自2018年5月1日起,對(duì)按萬(wàn)分之五稅率貼花的資金賬簿減半征收印花稅,對(duì)按件貼花五元的其他賬簿免征印花稅。

思考:

新成立公司,股東出資到位前要不要繳納印花稅?

出資到位前,股東借款給公司,要不要繳納印花稅?

關(guān)于資金賬簿印花稅問(wèn)題的總結(jié):

1、記載資金的帳簿的印花稅,按記載在“實(shí)收資本”和“資本公積”中的金額萬(wàn)分之五繳稅。

2、注冊(cè)資本是《公司法》上的法律概念,“實(shí)收資本”和“資本公積”是會(huì)計(jì)上的概念。

3、稅法表述的“實(shí)收資本、資本公積“ 更類似法律上“實(shí)繳資本(股本)”。

4、大多公司,都實(shí)行認(rèn)繳制,所以初始時(shí)非實(shí)繳到位,注冊(cè)資本大于實(shí)繳資本。隨著時(shí)間的推移,會(huì)逐步到位,注冊(cè)資本最終將等于實(shí)繳資本(會(huì)計(jì)上的“實(shí)收資本”和“資本公積”),印花稅也最終“繳滿”。

5、部分行業(yè)(如金融保險(xiǎn)、證券基金)或募集設(shè)立股份有限公司的注冊(cè)資本要求實(shí)繳,初始時(shí)注冊(cè)資本等于實(shí)繳資本(會(huì)計(jì)上的“實(shí)收資本”和“資本公積”),此時(shí)就需一步到位繳足印花稅。

6、注冊(cè)資金到位在2018年5月1日前的,不享受印花稅稅率優(yōu)惠。

印花稅基本涉稅規(guī)定:

印花稅只對(duì)稅目稅率表中列舉的憑證和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證征稅(雙向)

1.購(gòu)銷合同  0.03%

2.加工承欖合同  0.05%

3.建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同  0.05%

4.建筑安裝工程承包合同  0.03%

5.財(cái)產(chǎn)租賃合同  0.1%

6.貨物運(yùn)輸合同  0.05%

7.倉(cāng)儲(chǔ)保管合同  0.1%

8.借款合同   0.005% (限于金融機(jī)構(gòu),與個(gè)人、私募基金的借款合同不貼花)

9.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同  0.1%

10.技術(shù)合同  0.03%(一般的法律、會(huì)計(jì)、審計(jì)等咨詢不屬于技術(shù)咨詢,不貼花)

11.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù) 0.05%(含土地使用權(quán)出讓/轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同)

12.營(yíng)業(yè)帳簿

13.權(quán)利許可證照

包括政府部門(mén)發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)證、專利證、土地使用證

14.電子應(yīng)稅憑證

應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅憑證記載的金額×適用稅率

展望——印花稅法(征求意見(jiàn)稿)

稅率和計(jì)稅依據(jù)的變化:

加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同和貨物運(yùn)輸合同的印花稅稅率由萬(wàn)分之五降到萬(wàn)分之三。

明確計(jì)稅依據(jù)不包括增值稅稅款;但合同中價(jià)款或者報(bào)酬與增值稅稅款未分開(kāi)列明的,按照合計(jì)金額確定。

明確應(yīng)稅營(yíng)業(yè)賬簿的計(jì)稅依據(jù)為營(yíng)業(yè)賬簿記載的實(shí)收資本(股本)、資本公積合計(jì)金額。消除了對(duì)于股本是否繳納印花稅的爭(zhēng)議。同時(shí)對(duì)于征納雙方爭(zhēng)論最激烈的合伙企業(yè)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)的投資資本是否征收印花稅,有了定論。在實(shí)際財(cái)務(wù)核算中合伙企業(yè)、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)投資資本一般使用“合伙人資本”、“實(shí)收基金”,則不屬于納印花稅的征稅范疇。諸如湖北、深圳、廈門(mén)、福建、蕪湖、廣州,稅務(wù)機(jī)關(guān)則要改換主張,轉(zhuǎn)為不征收印花稅了。

免稅規(guī)定:

金融機(jī)構(gòu)與小型微型企業(yè)訂立的借款合同,免征印花稅;

申報(bào)方式的變化:

申報(bào)方式由主要的傳統(tǒng)的貼印花稅票劃銷的方式改為按期(季、年)和按次申報(bào)納稅方式,不再采用貼花劃銷的方式。證券交易印花稅采取由證券登記結(jié)算機(jī)構(gòu)代扣代繳方式。

(二)獲取土地

開(kāi)發(fā)商品房等經(jīng)營(yíng)性用地,以招、拍、掛方式取得土地,主要涉及契稅、印花稅、耕地占用稅。

1、契稅

在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬,承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。

契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi),向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

應(yīng)納稅額=土地成交價(jià)格×適用稅率(3%-5%)

2、印花稅

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲取土地環(huán)節(jié)涉及的印花稅及處理方式:

(1)通過(guò)招拍掛方式簽訂國(guó)有土地出讓合同,按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目繳納印花稅,取得土地使用證時(shí),按“權(quán)利許可證照”稅目每證貼花5元。

與其他單位或者個(gè)人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,參照土地出讓合同繳納印花稅。

(2)通過(guò)接受投資方式擁有土地,依“營(yíng)業(yè)賬簿”稅目自2018年5月1日起按萬(wàn)分之五稅率減半征收印花稅,股權(quán)投資合作協(xié)議無(wú)需貼花。(實(shí)務(wù)中也有稅務(wù)機(jī)關(guān)要求先按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)貼花,后按照營(yíng)業(yè)賬簿稅目貼花情況,需先和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通)。取得土地使用證時(shí)按件貼花5元。

(3)通過(guò)“收購(gòu)股權(quán)”方式擁有土地,按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目,按股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同成交價(jià)格的萬(wàn)分之五貼花。

(4)通過(guò)“兼并分立”方式擁有土地,新啟用資金賬簿記載的資金:

凡原已貼花的部分可不再貼花

未貼花的部分及以后新增加的資金按規(guī)定貼花

原擁有土地企業(yè)存續(xù)的,土地使用證不更換,不貼花

原擁有土地企業(yè)注銷的,土地使用證更換,貼花5元

3、耕地占用稅(已正式立法)

《中華人民共和國(guó)耕地占用稅法》,自2019年9月1日起施行。

耕地占用稅,是對(duì)在中華人民共和國(guó)境內(nèi)占用耕地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的一種稅。

其中,耕地,是指用于種植農(nóng)作物的土地。

對(duì)占用園地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面、漁業(yè)水域?yàn)┩恳约捌渌r(nóng)用地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的,依照《耕地占用稅法》規(guī)定征收耕地占用稅。

耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù),按照規(guī)定的適用稅額一次性征收,應(yīng)納稅額為納稅人實(shí)際占用的耕地面積(平方米)乘以適用稅額。

耕地占用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收到自然資源主管部門(mén)辦理占用耕地手續(xù)的書(shū)面通知的當(dāng)日。納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起三十日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納耕地占用稅。

免稅規(guī)定:……

(注意耕地占用稅與土地使用稅的銜接)

(三)開(kāi)發(fā)建設(shè)

取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證后進(jìn)行施工,主要涉及土地使用稅、印花稅。

1、土地使用稅

應(yīng)納稅額=土地實(shí)際占用面積×適用稅額

注:

起繳時(shí)間為實(shí)際交付或合同約定交付土地的時(shí)間。

停繳時(shí)間規(guī)定不一,有的地方規(guī)定,取得預(yù)售證后不再繳納土地使用稅,將商品房轉(zhuǎn)為自用或出租的除外,也有其他地區(qū)規(guī)定交房后停繳,實(shí)際操作中注意當(dāng)?shù)匾?guī)定。

2、印花稅

常用的合同如下:

印花稅稅額=建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同金額×0.05%+建筑安裝工程承包合同金額×0.03%+借款合同金額×0.005%

(1)簽訂的測(cè)繪合同,適用“加工承攬合同”稅目,按測(cè)繪費(fèi)用的萬(wàn)分之五貼花。

(2)與勘探設(shè)計(jì)院簽訂的勘探、設(shè)計(jì)合同及境外設(shè)計(jì)公司簽訂的設(shè)計(jì)合同,適用“建筑工程勘探設(shè)計(jì)合同”稅目,按萬(wàn)分之五貼花,境外設(shè)計(jì)費(fèi)無(wú)扣繳印花稅法定義務(wù)。

(3)與檢測(cè)機(jī)構(gòu)簽訂的合同,是以常規(guī)手段進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化測(cè)試不屬于技術(shù)服務(wù)合同,不繳納印花稅。如工程監(jiān)理、環(huán)境監(jiān)測(cè)、消防檢測(cè)等。

(4)與建筑公司簽訂的建筑、安裝、裝飾、其他工程合同,適用“建筑安裝工程承包合同”稅目,按萬(wàn)分之三貼花。

(5)若購(gòu)銷合同單獨(dú)列明增值稅的,以不含稅購(gòu)銷金額作為印花稅計(jì)稅基數(shù)。

(6)與供電公司簽訂的供電協(xié)議,不繳納印花稅。

(7)電梯維修合同,按“加工承攬合同”繳納印花稅。

(8)因工程內(nèi)容變更簽訂的補(bǔ)充協(xié)議,若不涉及合同金額無(wú)需繳納印花稅,若涉及增加合同金額,則僅針對(duì)增加部分繳納印花稅。工程竣工結(jié)算后增減的結(jié)算金額,不再補(bǔ)繳或退還印花稅。

(9)應(yīng)稅合同簽約主體發(fā)生變更,應(yīng)重新申報(bào)繳納印花稅。

(10)與中介機(jī)構(gòu)簽訂的工程造價(jià)咨詢服務(wù)合同,不征收印花稅

(四)銷售轉(zhuǎn)讓

取得預(yù)售證后進(jìn)行預(yù)售,需預(yù)繳增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

1、增值稅

增值稅分別要在預(yù)征和實(shí)際開(kāi)發(fā)票清算兩個(gè)環(huán)節(jié)繳納。

注:對(duì)房開(kāi)企業(yè)來(lái)講,《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目或建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目,適用簡(jiǎn)易計(jì)稅。

2、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加

預(yù)征及清算時(shí)實(shí)際繳納的增值稅額作為計(jì)稅依據(jù),乘以適用稅率計(jì)繳城建稅(7%或5%或1%)、教育費(fèi)附加(3%)、地方教育附加(2%)。

3、土地增值稅(預(yù)繳)

預(yù)繳稅額=(預(yù)收款—預(yù)繳增值稅稅款)×預(yù)征率

預(yù)征率:住宅一般為2%,非住宅一般為3%或者4%,具體按照地方政府規(guī)定。

4、印花稅

印花稅稅額=商品房銷售合同金額×0.05%

(1)媒體廣告、戶外廣告和印刷合同,適用“加工承攬合同”稅目,按萬(wàn)分之五貼花。

(2)租賃合同,適用“租賃合同”稅目,按千分之一貼花。與個(gè)人簽訂住房租賃合同,個(gè)人暫免繳納印花稅。租金貼花金額小于1角免貼花,大于1角小于1元按1元貼花。

(3)商品房預(yù)售/銷售合同,適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目,按萬(wàn)分之五稅率貼花,因面積差異項(xiàng)目公司補(bǔ)收樓款或退款,不需要再補(bǔ)交或退還印花稅。如發(fā)生業(yè)務(wù)退房,項(xiàng)目公司不能申請(qǐng)退還印花稅,也不能抵扣其他銷售合同產(chǎn)生的印花稅。

(4)個(gè)人銷售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅,但取得房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)按“權(quán)利許可證照”稅目繳納印花稅。

5、企業(yè)所得稅

銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率(一般為15%)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后,及時(shí)結(jié)算此前銷售的實(shí)際毛利額,將其與預(yù)計(jì)毛利額之間的差額合并計(jì)入當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

依據(jù):財(cái)稅[2016]36號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)、國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)、財(cái)稅[2006]162號(hào)、國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)

(五)后期運(yùn)營(yíng)

房產(chǎn)稅:

房產(chǎn)稅全年稅額分兩次繳納,納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外,在納稅人自愿的原則下,經(jīng)申請(qǐng),納稅人可在每年4月份的征期中一次征收其全年應(yīng)納稅款。

公司的房產(chǎn)稅分為兩種計(jì)稅方法:

1.從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅

1)從價(jià)計(jì)征的房產(chǎn)稅,是以房產(chǎn)余值為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅依據(jù)房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計(jì)算繳納。

2)房產(chǎn)稅采用比例稅率,依照房產(chǎn)余值從價(jià)計(jì)征的,稅率為1.2%。

2.從租計(jì)征房產(chǎn)稅

1)從租計(jì)征的房產(chǎn)稅,是以房屋出租取得的租金收入為計(jì)稅依據(jù)。

2)房產(chǎn)稅采用比例稅率,依照房產(chǎn)租金收入計(jì)征的,稅率為12%。

另外,房產(chǎn)若用于出租,則涉及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等

(六)清盤(pán)結(jié)算

土地增值稅清算

項(xiàng)目全部竣工并完成銷售,或滿足其他清算條件,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)-預(yù)繳稅額

清盤(pán)階段如涉及資產(chǎn)處置,需按照稅法要求繳納相關(guān)增值稅及附加、企業(yè)所得稅。

還想學(xué)習(xí)更多財(cái)稅知識(shí)嗎?

快來(lái)正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校-開(kāi)放課堂

李鳳老師講解的

房地產(chǎn)企業(yè)票據(jù)、合同、賬務(wù)、報(bào)表實(shí)訓(xùn)吧!

本課程以實(shí)戰(zhàn)應(yīng)用與職業(yè)晉升為目標(biāo),為培養(yǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)專業(yè)財(cái)務(wù)人員而開(kāi)設(shè)。首先對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)政策及會(huì)計(jì)核算進(jìn)行專篇講解,在此基礎(chǔ)上,以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程為主線,講解公司設(shè)立、臨時(shí)設(shè)施、工程開(kāi)發(fā)、房屋銷售、工程竣工、收益分配及公司注銷的全流程財(cái)稅處理,同時(shí)結(jié)合財(cái)務(wù)崗位的工作特點(diǎn),進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)合同簽訂及票據(jù)審核要點(diǎn)進(jìn)行解讀。除財(cái)稅理論外,本課程還包含了一定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)知識(shí),佐之以三十余個(gè)精彩案例的細(xì)致剖析,以期幫助學(xué)員建立處理財(cái)稅問(wèn)題的系統(tǒng)性、全局觀及稅務(wù)思維,使學(xué)員達(dá)到聽(tīng)后即懂、學(xué)后即用、全面提升職場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的效果。心動(dòng)不如行動(dòng),快來(lái)一起學(xué)習(xí)吧!點(diǎn)擊圖片即可報(bào)名>>

正保會(huì)計(jì)網(wǎng)校


回到頂部
折疊
網(wǎng)站地圖

Copyright © 2000 - m.galtzs.cn All Rights Reserved. 北京正保會(huì)計(jì)科技有限公司 版權(quán)所有

京B2-20200959 京ICP備20012371號(hào)-7 出版物經(jīng)營(yíng)許可證 京公網(wǎng)安備 11010802044457號(hào)