問(wèn)：土地增值稅節(jié)稅籌劃方法有哪些？

答：結(jié)合具體實(shí)務(wù)案例分析，下面提供給大家六種土地增值稅節(jié)稅籌劃方法，希望能夠幫助到大家。

（一）利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《土地增值稅暫行條例》）第8條的規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：

（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的。

（2）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第7條的規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。

（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。

（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。

（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

如果企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20％這個(gè)臨界點(diǎn)上，可以通過(guò)適當(dāng)控制出售價(jià)格而避免繳納土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第6條的規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用。

（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》）第7條的規(guī)定，這里的“其他扣除項(xiàng)目”為取得土地使用權(quán)所支付的金額以及開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的20％。

根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)［2005］26號(hào)）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的標(biāo)準(zhǔn)為：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。

下面舉個(gè)例子來(lái)幫大家理解一下。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，取得銷售收入2500萬(wàn)元，根據(jù)稅法規(guī)定允許扣除的項(xiàng)目金額為2070萬(wàn)元。該項(xiàng)目的增值額為：2500-2070=430（萬(wàn)元）；該項(xiàng)目增值額占扣除項(xiàng)目的比例為：430÷2070=20.77％。根據(jù)稅法規(guī)定，應(yīng)當(dāng)按照30％的稅率繳納土地增值稅：430×30％=129（萬(wàn)元）。請(qǐng)?zhí)岢黾{稅籌劃方案。

分析：如果該企業(yè)能夠?qū)N售收入降低為2480萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的增值額為：2480-2070=410（萬(wàn)元）；該項(xiàng)目增值額占扣除項(xiàng)目的比例為：410÷2070=19.81％。增值率沒有超過(guò)20％，可以免征土地增值稅。該企業(yè)降低銷售收入20萬(wàn)元，少繳土地增值稅129萬(wàn)元，增加稅前利潤(rùn)109萬(wàn)元。

（二）利息支付過(guò)程中的納稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往需要利用大量貸款，其中涉及利息的支出，關(guān)于利息支出的扣除，我國(guó)稅法規(guī)定了一些限制。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條規(guī)定：“財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。”這里的（一）項(xiàng)為取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。這里的（二）項(xiàng)為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況：一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實(shí)扣除；另一種是與其他費(fèi)用一起按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式就為企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃提供了空間，企業(yè)可以根據(jù)兩種計(jì)算方法所能扣除的費(fèi)用的不同而決定具體采用哪種扣除方法。

例如：某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬(wàn)元，為開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1200萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒌睦⒅С鰹?00萬(wàn)元，不超過(guò)商業(yè)銀行同類同期貸款利率。請(qǐng)確定該企業(yè)是否提供金融機(jī)構(gòu)證明？

解析：如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，則該企業(yè)所能扣除費(fèi)用的最高額為：（1000+1200）×10％=220（萬(wàn)元）；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，該企業(yè)所能扣除費(fèi)用的最高額為：200+（1000+1200）×5％=310（萬(wàn)元）。可見，在這種情況下，提供金融機(jī)構(gòu)證明是有利的選擇。

（三）代收費(fèi)用處理過(guò)程中的納稅籌劃

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅［1995］48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

企業(yè)是否將該代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)對(duì)于企業(yè)的增值額不會(huì)產(chǎn)生影響，但是會(huì)影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會(huì)影響房地產(chǎn)的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的數(shù)額。由此，企業(yè)利用這一規(guī)定可以進(jìn)行納稅籌劃。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一套房地產(chǎn)，取得土地使用權(quán)支付費(fèi)用300萬(wàn)元，土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本為800萬(wàn)元，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為100萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅費(fèi)為140萬(wàn)元，房地產(chǎn)出售價(jià)格為2500萬(wàn)元。為當(dāng)?shù)乜h級(jí)人民政府代收各種費(fèi)用為100萬(wàn)元。現(xiàn)在需要確定該企業(yè)是單獨(dú)收取該項(xiàng)費(fèi)用，還是并入房?jī)r(jià)收取該費(fèi)用？

解析：如果將該費(fèi)用單獨(dú)收取，該房地產(chǎn)可扣除費(fèi)用為：300+800+100+（300+800）×20％+140=1560（萬(wàn)元），增值額為：2500-1560=940（萬(wàn)元），增值率為：940÷1560=60.25％，應(yīng)納土地增值稅：940×40％-1560×5％=298（萬(wàn)元）。

如果將該費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)，該房地產(chǎn)可扣除費(fèi)用為：300+800+100+（300+800）×20％+140+100=1660（萬(wàn)元），增值額為：2500+100-1660=940（萬(wàn)元），增值率為：940÷1660=56.62％，應(yīng)納土地增值稅：940×40％-1660×5％=293（萬(wàn)元）。該納稅籌劃減輕土地增值稅負(fù)擔(dān)：298-293=5（萬(wàn)元）。

（四）通過(guò)增加扣除項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20％，從而享受免稅待遇。

例如：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬(wàn)元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為：200÷800=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅：200×30％=60（萬(wàn)元），營(yíng)業(yè)稅：1000×5％=50（萬(wàn)元），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：50×（7％+3％）=5（萬(wàn)元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為：1000-800-60-50-5=85（萬(wàn)元）。請(qǐng)?zhí)岢鲈撈髽I(yè)的納稅籌劃方案。

分析：如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為200萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至1200萬(wàn)元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為：200÷1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅：1200×5％=60（萬(wàn)元），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：60×10％=6（萬(wàn)元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為：1200-1000-60-6=134（萬(wàn)元）。該納稅籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)：134-85=49（萬(wàn)元）。

（五）利用土地增值稅的優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃

我國(guó)對(duì)土地增值稅規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，通過(guò)享受稅法規(guī)定的優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃。

土地增值稅的法定減免稅項(xiàng)目如下：

（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)法定扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

（2）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房地產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

（3）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。居住未滿3年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。2008年11月1日起，居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

（六）通過(guò)兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)銷售所負(fù)擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，而土地增值稅是超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售的價(jià)格，從而降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，因此，可以從簡(jiǎn)單裝修上做文章，將其作為單獨(dú)的業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，這樣就可以通過(guò)兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃。

下面舉個(gè)例子來(lái)幫助大家分析一下。

例如：某房地產(chǎn)公司出售一棟房屋，房屋總售價(jià)為1000萬(wàn)元，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元，增值額為600萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司應(yīng)該繳納土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及企業(yè)所得稅。土地增值率為：600÷400=150％。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第10條的規(guī)定，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％的，土地增值稅稅額=增值額×50％-扣除項(xiàng)目金額×15％。因此，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅：600×50％-400×15％=240（萬(wàn)元），應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅：1000×5％=50（萬(wàn)元），應(yīng)當(dāng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：50×10％=5（萬(wàn)元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為：1000-400-240-50-5=305（萬(wàn)元）。請(qǐng)?zhí)岢鲈撈髽I(yè)的納稅籌劃方案。

分析：如果進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，第一個(gè)合同為房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋出售價(jià)格為700萬(wàn)元，允許扣除的成本為300萬(wàn)元。第二個(gè)合同為房屋裝修合同，裝修費(fèi)用300萬(wàn)元，允許扣除的成本為100萬(wàn)元。則土地增值率為400÷300=133％。應(yīng)該繳納土地增值稅：400×50％-300×15％=155（萬(wàn)元），營(yíng)業(yè)稅：700×5％=35（萬(wàn)元），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：35×10％=3.5（萬(wàn)元）。裝修收入應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅：300×3％=9（萬(wàn)元），城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：9×10％=0.9（萬(wàn)元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為：700-300-155-35-3.5+300-100-9-0.9=396.6（萬(wàn)元）。經(jīng)過(guò)納稅籌劃，減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)：396.6-305=91.6（萬(wàn)元）。

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