【案例情況】出于專業(yè)化運作及戰(zhàn)略發(fā)展的考慮，A集團公司（非房地產公司）決定將其下屬的B房地產開發(fā)公司正建設中的酒店剝離出去，單獨成立公司經營該酒店，酒店直接控制權上移至A集團公司。目前，B公司賬面上這一在建酒店的凈值為2.3億元（以出讓方式取得的土地使用權價值2億元，占地面積約2.8萬平方米，現(xiàn)造價支出3000萬元），經估算該酒店總造價約54000萬元。

　　雖然從A集團公司角度看，重新配置在建酒店僅是酒店所有權和經營主體的變化，但根據(jù)現(xiàn)行稅法，這一變化將可能涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、契稅、土地增值稅和印花稅等，且營業(yè)稅、土地增值稅、契稅和企業(yè)所得稅稅負很重。

　　【籌劃思路】根據(jù)實際情況，稅收籌劃的目標為：A公司直接控制酒店，并使總稅負最小。

　　方案一：B公司以酒店投資成立新公司，再轉讓B公司所持有新公司股權給A集團公司的稅收籌劃。

　　根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）的相應規(guī)定，B公司采取以酒店投資成立一個新公司，不繳納營業(yè)稅，將來再轉讓新公司股權，也不繳納營業(yè)稅。

　　根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）規(guī)定：對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，可暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。同時，根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）同時規(guī)定：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。

　　因此，考慮到B公司為房地產公司，其采取以酒店投資成立新公司的行為應繳納土地增值稅。

　　根據(jù)《契稅暫行條例細則》規(guī)定和《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）的規(guī)定，在股權轉讓中，單位、個人承受企業(yè)股權，企業(yè)土地、房屋權屬不發(fā)生轉移，不征收契稅（注：本規(guī)定從2003年以來一直執(zhí)行）。

　　根據(jù)《國家稅務總局關于企業(yè)改制重組契稅政策若干執(zhí)行問題的通知》（國稅發(fā)[2009]89號）規(guī)定：財稅[2008]175號文件第二條中規(guī)定的“股權轉讓”，僅包括股權轉讓后企業(yè)法人存續(xù)的情況，不包括企業(yè)法人注銷的情況。在執(zhí)行中，應根據(jù)工商管理部門對企業(yè)進行的登記認定，即企業(yè)不需辦理變更和新設登記，或僅辦理變更登記的，適用該條。

　　因此，B公司以酒店投資成立新公司的行為，應繳納契稅。

　　在股權轉讓時，因B公司不注銷，則不用再繳納契稅。一般情況，契稅籌劃主要方法是減少稅基。由 于B公司的酒店已發(fā)生支出，已決定了其契稅稅基，因此，B公司不應再發(fā)生酒店支出，而應按目前酒店對外投資成立一個新公司，以便實現(xiàn)節(jié)稅目的。這樣操作，按照我國目前現(xiàn)行的契稅政策，承受方需繳納權屬變更的契稅690萬元。如果該酒店建成后再對外投資，承受方繳納契稅將為1620萬元。因此，如果按目前酒店投資成立一個新公司的方式予以處理，承受方就可以實現(xiàn)少納契稅930萬元的目的。

　　在上述方案中，企業(yè)僅回避了營業(yè)稅，減少了部分契稅。

　　方案二：B公司采取存續(xù)分立的方式，將酒店分立公司，并將新公司股權轉移給A集團公司的稅收籌劃。

　　公司分立是資產、負債、股權、勞動力等要素的同時轉移（非“轉讓”），其涉及的不動產和無形資產 的轉移，不屬于《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定的銷售不動產、轉讓無形資產的征稅范圍，也不屬于《土地增值稅暫行條例》規(guī)定的有償轉讓房地產的行為，不征營業(yè)稅和土地增值稅。

　　根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財稅[2008]175號）規(guī)定，B公司可以將酒店分立出去單獨成立公司，再轉讓分立公司股權給A集團公司，在成立公司與轉讓股權等環(huán)節(jié)，都不用繳納契稅。

　　根據(jù)《關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號）中提到的酒店分立時可享有特別稅務處理規(guī)定的5個條件（詳見財稅[2009]59號文），B公司還可根據(jù)這一規(guī)定具體籌劃。

　　因此，B公司分立酒店時，宜采取100%股權支付方式，以便可選擇特殊稅務處理模式：分立企業(yè)經營酒店公司接受被分立企業(yè)B公司資產和負債的計稅基礎，以被分立企業(yè)B公司的原有計稅基礎確定；被分立企業(yè)B公司已分立出去資產相應的所得稅事項由分立企業(yè)承繼；被分立企業(yè)B公司未超過法定彌補期限的虧損額可按分立資產占全部資產的比例進行分配，由分立企業(yè)繼續(xù)彌補；被分立企業(yè)B公司的股東取得分立企業(yè)的股權(以下簡稱“新股”)，如需部分或全部放棄原持有的被分立 企業(yè)的股權(以下簡稱“舊股”)，“新股”的計稅基礎應以放棄“舊股”的計稅基礎確定。

　　在上述操作中，如不需放棄“舊股”，則其取得“新股”的計稅基礎可從以下2種方法中選擇確定：直接將“新股”的計稅基礎確定為零；或者以被分立企業(yè)分立出去的凈資產占被分立企業(yè)全部凈資產的比例先調減原持有的“舊股”的計稅基礎，再將調減的計稅基礎平均分配到“新股”上。待分立完成后12個月以上，再由A集團公司收購B公司持有分立公司股份。

　　在上述方案中，B公司采用存續(xù)分立酒店方式，完全回避了營業(yè)稅、土地增值稅、契稅，暫緩交納企業(yè)所得稅。所以，相對于“以酒店投資成立新公司，再轉讓新公司股權”的方式，B公司不妨采用分立方式重新配置在建酒店。

　　注意事項：稅收籌劃可以極大地降低B公司的稅負水平，但具體操作還應關注其他法律的規(guī)定，按《公司法》的規(guī)定，在公司分立中，公司應當自做出分立決定之日起10日內通知債權人，并于30日內在報紙上予以公告。另外，《公司法》還規(guī)定，公司分立前的債務由分立后的公司承擔責任，但公司在分立前與債權人就債務清償達成的書面協(xié)議另有約定的除外。