一、制定背景及目的

　�。ㄒ唬�為加強(qiáng)土地增值稅清算管理，國(guó)家稅務(wù)總局先后出臺(tái)了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)，以下簡(jiǎn)稱187號(hào)文）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《清算規(guī)程》），其中187號(hào)文規(guī)定：“各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法”《清算規(guī)程》第三十八條規(guī)定：“本規(guī)程自2009年6月1日起施行，各�。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合本地實(shí)際，對(duì)本規(guī)程進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化”，為此，我們結(jié)合安徽省實(shí)際情況，按照稅務(wù)總局要求，制定了本辦法。

　�。ǘ�）《國(guó)家稅務(wù)總局<全國(guó)縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅服務(wù)規(guī)范》（稅總發(fā)〔2014〕98號(hào)），對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)提高納稅服務(wù)質(zhì)量、落實(shí)國(guó)家稅務(wù)總局便民辦稅春風(fēng)行動(dòng)要求作出了具體規(guī)定，通過(guò)制定辦法，簡(jiǎn)化了土地增值稅清算時(shí)納稅人報(bào)送資料要求，優(yōu)化了清算申報(bào)和清算審核流程。同時(shí)，在制定辦法時(shí)，廣泛聽(tīng)取了納稅人、基層地稅機(jī)關(guān)以及社會(huì)各界的意見(jiàn)和建議，在分期項(xiàng)目、清算條件的確認(rèn)等涉及納稅人利益的稅務(wù)問(wèn)題處理上，規(guī)定了具體的措施和流程，充分保障了納稅人的合法權(quán)益。

　　（三）土地增值稅清算申報(bào)、清算審核工作時(shí)間跨度長(zhǎng)，流程比較復(fù)雜，征納雙方互動(dòng)頻繁，通過(guò)制定辦法，細(xì)化了清算申報(bào)、清算審核流程，進(jìn)一步明確了征納雙方的職責(zé)，既規(guī)范了地稅機(jī)關(guān)的稅收?qǐng)?zhí)法，又促進(jìn)了納稅遵從度的提高。

　　二、主要內(nèi)容

　　（一）第一條，明確了本辦法的制定依據(jù)。

　　（二）第二條，明確了本辦法的適用范圍。

　�。ㄈ�）第三條、第四條、第五條，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第二十五條、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條、《清算規(guī)程》第三條的規(guī)定，明確了土地增值稅清算中納稅人應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任：納稅人應(yīng)當(dāng)對(duì)清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)法律責(zé)任。

　　（四）第六條，依據(jù)187號(hào)文、《清算規(guī)程》、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）等的規(guī)定，強(qiáng)調(diào)地稅機(jī)關(guān)在清算中的職責(zé)是：進(jìn)行項(xiàng)目管理、提供納稅服務(wù)、開(kāi)展清算審核、加強(qiáng)清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)管理和組織稅款入庫(kù)。

　　（五）第七條，結(jié)合《清算規(guī)程》第六條規(guī)定的地稅機(jī)關(guān)項(xiàng)目管理內(nèi)容，對(duì)納稅人報(bào)送資料作出具體規(guī)定。

　�。�六）第八條，依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函〔2016〕309號(hào)）第一條的規(guī)定，將納稅人土地增值稅項(xiàng)目申報(bào)作為納稅申報(bào)的重要內(nèi)容，要求納稅人按規(guī)定填報(bào)。

　�。ㄆ撸┑诰艞l，依據(jù)《清算規(guī)程》第九條的規(guī)定，要求納稅人按照規(guī)定開(kāi)展會(huì)計(jì)核算，合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

　　（八）第十條、第十一條、第十二條、第十六條，187號(hào)文規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是指國(guó)家有關(guān)部門審批的項(xiàng)目。對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算”。該文對(duì)“國(guó)家有關(guān)部門”、“分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”等未做進(jìn)一步解釋，但明確“各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法”。為此，我們結(jié)合安徽省實(shí)際情況通過(guò)上述4個(gè)條款對(duì)有關(guān)問(wèn)題予以明確。

　　1.第十條，一是在“國(guó)家有關(guān)部門”的確認(rèn)方面，參照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第248號(hào)）第十條、《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》（國(guó)發(fā)[2004]第20號(hào)），確認(rèn)國(guó)家有關(guān)部門是指發(fā)展改革部門�？紤]到各市、縣、區(qū)以及各開(kāi)發(fā)區(qū)在機(jī)構(gòu)設(shè)置上可能不一致，辦法中所提到的發(fā)展改革部門包括各地發(fā)改委、履行項(xiàng)目備案職能的經(jīng)信委、計(jì)經(jīng)委等部門。二是在分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的確認(rèn)方面，分期開(kāi)發(fā)是納稅人根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)發(fā)展情況自行確認(rèn)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期分批開(kāi)發(fā)、建設(shè)，在其開(kāi)發(fā)過(guò)程中，納稅人根據(jù)《安徽省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第三十條的規(guī)定：“在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)持使用土地的有關(guān)證明文件、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案等材料，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證”，其申辦的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》既是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中不可缺少的許可證照，也是確認(rèn)其分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的證明資料，2012年省地稅局據(jù)此出臺(tái)《安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》（皖地稅函〔2012〕583號(hào)），以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項(xiàng)目作為土地增值稅清算項(xiàng)目。但是考慮到部分地方規(guī)劃部門在辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)，一棟樓辦理一個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，嚴(yán)格按照《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)分期項(xiàng)目與實(shí)際脫節(jié)，且增加了納稅人的稅收負(fù)擔(dān)和稅務(wù)機(jī)關(guān)審核難度，經(jīng)過(guò)大量走訪、調(diào)研，根據(jù)房地產(chǎn)分期開(kāi)發(fā)的共同特征，確定了“由主管地稅機(jī)關(guān)依據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及相關(guān)《建筑施工許可證》《預(yù)售許可證》及預(yù)售資金回籠情況等，經(jīng)調(diào)查核實(shí)、集體審議，綜合認(rèn)定分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”的處理辦法。三是在對(duì)主管地稅機(jī)關(guān)的認(rèn)定時(shí)限作出規(guī)定。

　　2.第十一條，對(duì)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為同一分期項(xiàng)目的情形進(jìn)行了列舉，其中第一款：“取得多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，只取得一個(gè)《建筑工程施工許可證》的”，是指該多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所確定的工程項(xiàng)目的地基和基礎(chǔ)工程或主體結(jié)構(gòu)工程由一個(gè)《建筑工程施工許可證》組織施工。第二款：“取得多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，且由若干個(gè)《建筑工程施工許可證》確定組織施工，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)該多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所確定的項(xiàng)目未利用本分期項(xiàng)目回籠資金開(kāi)工建造的”，是指該多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所確定的工程項(xiàng)目的地基和基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程由多個(gè)《建筑工程施工許可證》組織施工，但在該多個(gè)《建筑工程施工許可證》確認(rèn)的施工項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)，前述多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所確定的工程項(xiàng)目尚未預(yù)售。

　　3.第十二條，對(duì)分期項(xiàng)目的日常管理和變更作出規(guī)定。

　　4.第十六條，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)對(duì)納稅人權(quán)益的保護(hù)。

　�。ň牛┑谑�三條、第十四條、第十五條，依據(jù)《清算規(guī)程》的規(guī)定，細(xì)化房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的具體要求，要求主管地稅機(jī)關(guān)加強(qiáng)項(xiàng)目管理，保持管理連續(xù)性，積極關(guān)注納稅人會(huì)計(jì)核算、督促納稅人按照要求合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

　　（十）第十七條、第十八條，依據(jù)《清算規(guī)程》第九條、第十條的規(guī)定，明確應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的四種情形以及可以清算的兩種情形。此外，對(duì)納稅人分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的，條款中的“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”均指“分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”。

　�。ㄊ�一）第十九條，187號(hào)文、《清算規(guī)程》都提到了“竣工”的概念，但未具體明確，本辦法參照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第三條的規(guī)定，確認(rèn)了竣工的概念。

　�。ㄊ�二）第二十條，依據(jù)《清算規(guī)程》第十一條的規(guī)定，明確了納稅人的清算申報(bào)期限。

　�。ㄊ�三）第二十一條，細(xì)化可清算項(xiàng)目的管理，要求主管地稅機(jī)關(guān)通過(guò)集體研究的方式確定是否清算。同時(shí)考慮到土地增值稅清算是涉及納稅人重大利益的稅收管理事項(xiàng)，為且保障納稅人合法權(quán)益，對(duì)主管地稅機(jī)關(guān)下發(fā)的通知清算的《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》有異議的，納稅人可申請(qǐng)主管地稅機(jī)關(guān)復(fù)核。

　　（十四）第二十二條，依據(jù)《清算規(guī)程》第三條、《國(guó)家稅務(wù)總局稅款繳庫(kù)退庫(kù)工作規(guī)程》（國(guó)家稅務(wù)總局令第31號(hào)）的規(guī)定，明確清算稅款退抵稅流程。

　�。ㄊ�五）第二十三條、第二十四條，依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第二十七條、第六十二條的規(guī)定，明確納稅人清算申報(bào)時(shí)申請(qǐng)延期申報(bào)、未按規(guī)定期限辦理清算申報(bào)的處理。

　�。ㄊ�六）第二十五條，依據(jù)《清算規(guī)程》第三十八條，明確清算收入和扣除項(xiàng)目金額的歸集的截止時(shí)間。清算申報(bào)時(shí)，為確定應(yīng)繳土地增值稅稅額，減少爭(zhēng)議，必須確定一個(gè)時(shí)點(diǎn)，作為清算收入和扣除項(xiàng)目金額歸集的截止時(shí)間。本辦法將申報(bào)日作為截止時(shí)點(diǎn)，充分考慮了納稅人在清算可清算項(xiàng)目時(shí)，因各種原因未能取得支出的合法憑據(jù)的因素。納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)申報(bào)的，清算申報(bào)的當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間。納稅人在申報(bào)期內(nèi)更正申報(bào)的，以更正申報(bào)的當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間。納稅人在規(guī)定期限內(nèi)辦理清算申報(bào)確有困難需要延期，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的，在核準(zhǔn)的期限內(nèi)辦理清算申報(bào)的當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間。

　　需要注意的是，對(duì)于可清算項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，清算收入和扣除項(xiàng)目金額的歸集是有差異的，就清算收入的歸集來(lái)說(shuō)是指納稅人截止清算申報(bào)日已實(shí)現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)的全部銷售收入（含視同銷售收入），不包括未售部分的收入；就扣除項(xiàng)目金額的歸集來(lái)說(shuō)，是指納稅人截止清算申報(bào)日整個(gè)項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額，含未售部分的扣除項(xiàng)目金額。納稅人按上述要求歸集有關(guān)清算收入和扣除項(xiàng)目金額后，再按規(guī)定采用合理的方法將扣除項(xiàng)目金額在已售和未售部分中進(jìn)行分配，并據(jù)以計(jì)算已售部分應(yīng)繳納的土地增值稅，同時(shí)對(duì)于未售部分，轉(zhuǎn)為尾盤銷售處理。

　�。ㄊ�七）第二十六條，依據(jù)187號(hào)文第六條、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法（試行）>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2017年第13號(hào)）第五條的規(guī)定，明確納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算進(jìn)行涉稅鑒證的原則，以及對(duì)涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)開(kāi)展涉稅鑒證相關(guān)要求。

　�。ㄊ�八）第二十七條，依據(jù)《全國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅服務(wù)規(guī)范》（2.3版），明確納稅人清算申報(bào)的資料要求，同時(shí)為減輕納稅人負(fù)擔(dān)，規(guī)定：主管地稅機(jī)關(guān)已經(jīng)取得的，不再要求納稅人報(bào)送。

　�。ㄊ�九）第二十八條，依據(jù)《清算規(guī)程》第十三條、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條的規(guī)定，對(duì)納稅人清算申報(bào)時(shí)地稅機(jī)關(guān)受理申報(bào)、納稅人補(bǔ)正資料以及特殊情況有關(guān)事項(xiàng)的處理作出明確規(guī)定。

　　（二十）第二十九條，依據(jù)《清算規(guī)程》第十五條的規(guī)定，對(duì)主管地稅機(jī)關(guān)清算審核期限予以確認(rèn)。同時(shí)考慮到實(shí)踐中延期審核情況較多，參考《稅務(wù)稽查工作規(guī)程》，對(duì)延期審核作出規(guī)定。

　�。ǘ�十一）第三十條，依據(jù)《清算規(guī)程》第十六條的規(guī)定，對(duì)主管地稅機(jī)關(guān)清算審核的形式與重點(diǎn)予以明確。

　�。ǘ�十二）第三十一條，依據(jù)《清算規(guī)程》第三十二條、第三十八條以及《稅務(wù)行政復(fù)議規(guī)則》第十四條的規(guī)定，對(duì)主管地稅機(jī)關(guān)如何開(kāi)展清算審核提出具體要求，細(xì)化清算審核的流程，同時(shí)為保障納稅人合法權(quán)益，明確納稅人對(duì)主管地稅機(jī)關(guān)出具的《土地增值稅清算審核表》以及具體的調(diào)整事項(xiàng)和理由有異議的，可以申請(qǐng)主管地稅機(jī)關(guān)復(fù)核。

　�。ǘ�十三）第三十二條，依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布﹤涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管辦法（試行）﹥的公告》（2017年第13號(hào)）、《安徽省地方稅務(wù)系統(tǒng)購(gòu)買涉稅評(píng)估鑒證服務(wù)操作規(guī)范（暫行）》（皖地稅發(fā)〔2015〕100號(hào)）、《安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步做好購(gòu)買涉稅專業(yè)服務(wù)工作的通知》（皖地稅函〔2017〕202號(hào)）等，對(duì)主管地稅機(jī)關(guān)通過(guò)購(gòu)買涉稅評(píng)估鑒證服務(wù)開(kāi)展清算審核的實(shí)施方法提出了具體要求。

　　（二十四）第三十三條，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第九條、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條以及《清算規(guī)程》第十八條、第十九條的規(guī)定，明確了清算審核時(shí)主管地稅機(jī)關(guān)審核房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入重點(diǎn)、視同銷售收入確認(rèn)方法和順序及售價(jià)偏低無(wú)正當(dāng)理由的處理，并對(duì)售價(jià)偏低但屬于正當(dāng)理由的情形作出一定界定。

　　（二十五）第三十四條，依據(jù)《清算規(guī)程》第二十條的規(guī)定，明確土地增值稅清算扣除項(xiàng)目的內(nèi)容。

　�。ǘ�十六）第三十五條，明確土地增值稅清算扣除項(xiàng)目必須同時(shí)符合的七項(xiàng)原則性要求。其中，第一款規(guī)定是對(duì)納稅人扣除項(xiàng)目提出了合法性要求，第二、第三、第四、第五、第六款規(guī)定依據(jù)《清算規(guī)程》第二十一條第二、第三、第四、第五、第六款規(guī)定制定，第七款規(guī)定依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第一、第二、第三款規(guī)定制定。在執(zhí)行本條第七款規(guī)定時(shí)，對(duì)質(zhì)量保證金應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第二條的規(guī)定執(zhí)行。

　�。ǘ�十七）第三十六條，依據(jù)《清算規(guī)程》第二十一條第一款規(guī)定制定本條，并對(duì)合法有效憑證作了具體解釋。其中，本條第一款規(guī)定依據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第十九條制定，第二、第三款規(guī)定參考了原《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十九條的規(guī)定，第四款規(guī)定依據(jù)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第14號(hào)）第八條的規(guī)定制定。

　　（二十八）第三十七條，依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條、第七條第一款規(guī)定制定。在土地出讓、轉(zhuǎn)讓中，土地的出讓、轉(zhuǎn)讓方，依照合同將土地出讓或轉(zhuǎn)讓給受讓方，并依照合同從受讓方取得轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益；土地的受讓方，依照合同受讓土地，并將各種形式經(jīng)濟(jì)利益按照合同的要求支付給出讓方或轉(zhuǎn)讓方。因此土地的出讓、轉(zhuǎn)讓和受讓以及相關(guān)經(jīng)濟(jì)利益的流入、流出均應(yīng)從尊重合同當(dāng)事人真實(shí)意思表達(dá)�；�于這一基本原則，本條明確“依據(jù)有關(guān)土地轉(zhuǎn)讓、出讓合同、協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議，政府或有關(guān)單位、部門以扶持、獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助、改制或其他形式返還、支付、撥付給納稅人或其控股方、關(guān)聯(lián)方的金額應(yīng)從取得土地使用權(quán)所支付的金額中剔除”。

　　（二十九）第三十八條，依據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第六條規(guī)定制定本條，對(duì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)予以明確。

　　（三十）第三十九條，依據(jù)187號(hào)文第四條第三款規(guī)定制定本條，并依據(jù)《安徽省物業(yè)管理?xiàng)l例》和我省實(shí)際情況對(duì)“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主”的情形制定了具體的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

　　（三十一）第四十條，依據(jù)《關(guān)于若干稅收政策問(wèn)題的公告》（安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號(hào)）第十條制定。由于營(yíng)改增的變化，對(duì)銷售收入包括銷售家用電器、家具等取得的收入，在計(jì)算房地產(chǎn)銷售收入時(shí)：對(duì)于征收營(yíng)業(yè)稅的收入或者適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式征收增值稅的收入，以總的銷售收入扣減購(gòu)置家用電器、家具等的含稅價(jià)作為房地產(chǎn)銷售收入。對(duì)于適用一般計(jì)稅方法征收增值稅的收入，以不含稅的總銷售收入扣減家用電器、家具等購(gòu)置價(jià)（不含進(jìn)項(xiàng)稅）作為房地產(chǎn)銷售收入；如購(gòu)置家用電器、家具等的進(jìn)項(xiàng)稅未在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣，則以不含稅的總銷售收入扣減家用電器、家具等含稅價(jià)作為房地產(chǎn)銷售收入。

　�。ㄈ�十二）第四十一條，執(zhí)行本條時(shí)，需要注意：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以外單獨(dú)建造樣板房、售樓部的，或者在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)建造臨時(shí)建筑作為樣板房、售樓部之后又拆除的，其建造成本費(fèi)用均屬于銷售費(fèi)用，依據(jù)《清算規(guī)程》）第二十一條第三款規(guī)定，不得計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)的建筑裝修后作為樣板房、售樓部的，在銷售前拆除了裝修，其裝修費(fèi)用同樣屬于銷售費(fèi)用，不得計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。

　�。ㄈ�十三）第四十二條，依據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條第二款制定本條，對(duì)扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額予以明確。

　　（三十四）第四十三條，依據(jù)《關(guān)于若干稅收政策問(wèn)題的公告》（安徽省地方稅務(wù)局公告2012年第2號(hào)）第九條的規(guī)定制定，對(duì)政府或有關(guān)部門直接向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收費(fèi)如何處理予以明確。

　�。ㄈ�十五條）第四十四條，本條款集合了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第三條、《清算規(guī)程》第二十一條、第二十七的規(guī)定，對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出的處理方法予以明確。

　　（三十六）第四十五條，本條款集合了《稅收征管法》第三十六條、《清算規(guī)程》第二十九條的規(guī)定，明確關(guān)聯(lián)交易的處理。

　　（三十七）第四十六條，本條款依據(jù)《清算規(guī)程》第三十四條、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）的規(guī)定，對(duì)核定征收事項(xiàng)予以明確。

　�。ㄈ�十八）第四十七條，本條款依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《稅務(wù)稽查案源管理辦法（試行）》（稅總發(fā)〔2016〕71號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）第三條規(guī)定，明確了主管地稅機(jī)關(guān)在清算審核時(shí)，發(fā)現(xiàn)納稅人涉嫌偷稅、逃避追繳欠稅、抗稅或者其他需要立案查處的稅收違法行為的應(yīng)移送稽查處理，同時(shí)考慮到為節(jié)約國(guó)家稅收管理資源，對(duì)移送稽查的案件，主管地稅機(jī)關(guān)終止清算審核，并于移交稽查部門處理的當(dāng)日書面告知納稅人。

　�。ㄈ�十九）第四十八條，依據(jù)187號(hào)文第八條制定本條款，并對(duì)尾盤銷售土地增值稅申報(bào)期限進(jìn)行了明確。

　　（四十）第四十九條。對(duì)于以自用、出租等形式使用超過(guò)1年的房地產(chǎn)，不論企業(yè)財(cái)務(wù)上如何處理，不論是在清算前銷售還是屬于尾盤銷售，在轉(zhuǎn)讓時(shí)均應(yīng)依據(jù)《安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于明確房產(chǎn)稅土地增值稅等稅種若干政策問(wèn)題的通知》（皖地稅政三字〔1997〕277號(hào)）第七條的規(guī)定，按銷售舊房處理。

　�。ㄋ氖�一）第五十條 ，依據(jù)辦法第四條、《稅收征管法實(shí)施細(xì)則》第七十五條的規(guī)定，對(duì)地稅機(jī)關(guān)通過(guò)清算審核檢查補(bǔ)繳的稅款，自本辦法第二十條規(guī)定的申報(bào)期屆滿之次日起加收滯納金。同時(shí)，考慮到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有延期審核的情形，對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)延期審核的，延期審核期間不加收滯納金。

　　（四十二）第五十一條，考慮到實(shí)踐中，應(yīng)支付但未實(shí)際支付的款項(xiàng)清算后實(shí)際支付的、應(yīng)取得但未取得合法有效憑證的清算后又取得的、清算時(shí)尚未完工的公共配套設(shè)施清算后確實(shí)建造的等情形客觀上的確存在，而這些事項(xiàng)清算時(shí)未能計(jì)入扣除項(xiàng)目，導(dǎo)致納稅人多繳稅款，為維護(hù)納稅人合法權(quán)益，依據(jù)《稅收征管法》第五十一條制定本條款。

　　（四十三）第五十二條，本條款集合了《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕048號(hào)）第十三條、《安徽省地稅局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》（皖地稅函〔2012〕583號(hào)）第一條的規(guī)定，對(duì)納稅人普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是否應(yīng)分開(kāi)計(jì)算增值額、增值率專門作出規(guī)定。

　�。ㄋ氖�四）第五十三條，明確規(guī)定對(duì)納稅人違法行為按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的具體規(guī)定進(jìn)行處理。

　　（四十五）第五十四條 對(duì)未盡事項(xiàng)作出規(guī)定。

　　（四十六）第五十五條，明確了辦法的施行時(shí)間；明確了與辦法內(nèi)容相抵觸的《安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》（皖地稅函〔2012〕583號(hào)）第二條同時(shí)廢止；對(duì)尚未清算的項(xiàng)目如何適用本辦法做出了具體規(guī)定。

　　法規(guī)原文：
　　安徽省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布 《安徽省土地增值稅清算管理辦法》的公告