出租住房必須了解的那些稅事兒

一、增值稅

A、一般納稅人出租住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

1、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的住房，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%

2、一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的住房，適用一般計稅方法計稅。

應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×11%-進項稅額

預(yù)繳稅款=含稅銷售額÷(1+11%)×3%

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的住房適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。

B、小規(guī)模納稅人出租住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

1、單位出租住房，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

2、個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%

3、其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)申報納稅。

C、中介機構(gòu)提供住房租賃服務(wù)

房地產(chǎn)中介機構(gòu)一般納稅人提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率。應(yīng)納稅款=含稅銷售額÷(1+6%)×6%

D、小微企業(yè)稅收優(yōu)惠

增值稅小規(guī)模納稅銷售服務(wù)月銷售額不超過3萬元（按季納稅9萬元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可享受小微企業(yè)暫免征收增值稅優(yōu)惠政策。出租住房月租金收入不足3萬元的，或者提供住房中介服務(wù)月收入不足3萬元的，今年年底前還能免征增值稅哦！

E、預(yù)收租金能否按月（季度）分攤計稅？

納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此，預(yù)收租金不能按月(季度)分攤計稅，應(yīng)當(dāng)在收到租金的當(dāng)月(季度)全額計入銷售總額。

但是，“其他個人”例外。《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第23號)規(guī)定，其他個人采取預(yù)收款形式出租不動產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

二、城市維護建設(shè)稅

以增值稅稅額為計稅依據(jù)，按適用稅率繳納城市建設(shè)維護稅。納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；所在地在縣城、鎮(zhèn)（縣、市屬鎮(zhèn)的），稅率為5%；所在地不在市區(qū)?？h城或鎮(zhèn)（縣、市屬鎮(zhèn)）的稅率為1%。

稅收優(yōu)惠：其他個人免征增值稅的，同時免征城市維護建設(shè)稅。

三、教育費附加

以增值稅稅額為計稅依據(jù)，按適用稅率3%繳納教育費附加。

稅收優(yōu)惠：根據(jù)相關(guān)規(guī)定如果月銷售額或營業(yè)額不超過10萬元（按季度納稅的季度銷售額或營業(yè)額不超過30萬元）的繳納義務(wù)人。將免征教育費附加、地方教育附加。

四、印花稅

財產(chǎn)租賃，按租賃金額1‰貼花，稅額不足1元，按1元貼花。

稅收優(yōu)惠：對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

五、所得稅

個人財產(chǎn)租賃收入減除規(guī)定費用、有關(guān)稅費和實際開支的修繕費用，按20%比例稅率征稅。不過，允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

企業(yè)租金收入如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

稅收優(yōu)惠：

對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅。

個人捐贈住房作為公共租賃住房，符合稅收法律規(guī)定的，對其公益性捐贈支出未超過其申報的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準(zhǔn)儀從其應(yīng)納稅所得額中扣除。

六、城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米城鎮(zhèn)土地使用稅年應(yīng)納稅額。

稅收優(yōu)惠：對個人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

七、房產(chǎn)稅

住房出租適用從租計征房產(chǎn)稅，按房產(chǎn)的租金收入計征，適用稅率為12%。

稅收優(yōu)惠：對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。