財務(wù)人員必須知道的房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險提示

1．企業(yè)所得稅

（1）未完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入是否已按規(guī)定預(yù)計毛利額，計入當(dāng)前應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

（2）產(chǎn)品完工后是否及時結(jié)算其計稅成本并計算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其與對應(yīng)的預(yù)計毛利額之間的差額，計入當(dāng)年度本項目的應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。對于跨年度房地產(chǎn)開發(fā)項目的已完工出售部分，有無不按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入或故意推遲實(shí)現(xiàn)工程結(jié)算收入的現(xiàn)象。

（3）客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、先租后售收取的租金等是否按規(guī)定確認(rèn)收入。

（4）取得的土地資產(chǎn)是否不按規(guī)定計價，包括是否擅自擴(kuò)大或減少土地資產(chǎn)的價值；是否存在將購進(jìn)土地進(jìn)行三通一平后，通過評估虛增土地成本，計入開發(fā)成本。

（5）是否虛列拆遷補(bǔ)償費(fèi)，虛增成本。包括：是否虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)或虛增補(bǔ)償金額，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)；征地、拆遷支出，是否按規(guī)定進(jìn)行歸集分?jǐn)?，涉及分片分期開發(fā)的，是否在各個項目進(jìn)行合理分?jǐn)偂?

（6）是否簽訂虛假合同、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用。包括：是否簽訂虛假單項合同，取得虛開發(fā)票，提高建安工程費(fèi)用；是否存在利用關(guān)聯(lián)關(guān)系虛增成本轉(zhuǎn)移利潤，從關(guān)聯(lián)企業(yè)購進(jìn)材料，向關(guān)聯(lián)企業(yè)發(fā)包或分包工程，人為提高材料價格或建安費(fèi)用；采取包工不包料方式發(fā)包工程，并在開發(fā)企業(yè)提供的材料、水電和其他物資已憑發(fā)票計入開發(fā)成本的情況下，是否讓施工企業(yè)按勞務(wù)費(fèi)和材料價款的合計金額再次開具發(fā)票，并負(fù)擔(dān)其多開部分的稅款，重復(fù)列支開發(fā)成本；是否虛列工程監(jiān)理費(fèi)；是否存在從法人代表個人賬戶支付公司采購費(fèi)用的情況。

（7）是否取得不符合規(guī)定的發(fā)票入賬，多列成本費(fèi)用。包括：取得舊版作廢發(fā)票入賬；涂改、偽造、自行填開發(fā)票入賬；取得第三方開具的發(fā)票入賬；取得開具內(nèi)容不實(shí)的發(fā)票入賬等。

（8）是否混淆成本核算對象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本。包括：是否未根據(jù)開發(fā)項目的特點(diǎn)及實(shí)際情況確定成本核算對象，所有開發(fā)工程成本在一個賬戶中核算，無法確認(rèn)當(dāng)期單項工程開發(fā)成本；企業(yè)各期成本核算混亂，提前列支下期項目成本；一次性列支應(yīng)由各期分?jǐn)偟耐恋爻杀荆ê恋馗綄俪杀荆?；未單?dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，將其全部計入可售房屋開發(fā)成本；雖單獨(dú)核算有償轉(zhuǎn)讓或自用配套設(shè)施的成本，但只分?jǐn)偨ㄖ惭b工程費(fèi)，而土地成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、借款利息等費(fèi)用在已售房屋中分?jǐn)?；發(fā)生銷售退回業(yè)務(wù)，只沖減收入，不沖回已結(jié)轉(zhuǎn)成本。

（9）是否將資本性支出直接列入當(dāng)期成本，減少應(yīng)納稅所得額。包括：將辦公用的電子設(shè)備、汽車、音像設(shè)備等固定資產(chǎn)計入銷售費(fèi)用或在低值易耗品賬戶核算，進(jìn)行稅前扣除；由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的，位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等配套設(shè)施在完工后出租的，未將其按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理；在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的會所、售樓部、停車場庫、物業(yè)管理場等產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理；臨時出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，對其已計提折舊處理是否正確。企業(yè)購買的交通工具（車輛）不計入固定資產(chǎn)計提折舊，而是直接進(jìn)入管理費(fèi)用，影響當(dāng)年利潤，可能存在少繳納企業(yè)所得稅的風(fēng)險。

（10）是否擴(kuò)大期間費(fèi)用列支范圍及標(biāo)準(zhǔn)，減少應(yīng)納稅所得額。包括：“廣告費(fèi)”、“業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)”、“業(yè)務(wù)招待費(fèi)”、“壞賬損失”等期間費(fèi)用是否按規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行扣除，是否存在為規(guī)避扣除比例的限制而將上述費(fèi)用部分計入開發(fā)成本的情況；開發(fā)產(chǎn)品完工前的借款利息，是否一次性計入當(dāng)期損益，虛增財務(wù)費(fèi)用；高于同類同期商業(yè)銀行貸款利率支付的利息是否調(diào)整；從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50%的，超過部分的利息支出，是否已作納稅調(diào)整；工資及“三費(fèi)”扣除是否正確。是否將工資性的支出列入了營業(yè)費(fèi)用，未進(jìn)行納稅調(diào)整；計提的以前年度應(yīng)計未計、應(yīng)提未提的折舊、費(fèi)用是否已作納稅調(diào)整；是否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出。如違規(guī)列支行政性罰款，少申報繳納企業(yè)所得稅。

（11）各項跌價準(zhǔn)備金、投資減值準(zhǔn)備是否已作納稅調(diào)整；政策性減免稅金是否視作已繳稅金，少申報繳納企業(yè)所得稅和土地增值稅；以前年度損益調(diào)整事項未計入以前年度所得計繳所得稅的，是否已作納稅調(diào)整；接受捐贈貨幣性資產(chǎn)是否未調(diào)增應(yīng)納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅；接受捐贈非貨幣性資產(chǎn)是否低價入賬，少繳所得稅；固定資產(chǎn)盤盈收入是否未入賬或者低價入賬，少繳所得稅；未經(jīng)審批的固定資產(chǎn)盤虧，是否未作納稅調(diào)增，少繳企業(yè)所得稅；無法支付的應(yīng)付款項長期掛賬不并入應(yīng)納稅所得額，少繳企業(yè)所得稅。預(yù)提費(fèi)用的貸方余額長期掛賬，是否未做納稅調(diào)整。

2．土地增值稅

（12）對普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定是否符合要求。是否將適用非普通住宅等高預(yù)征率的商品房與普通住房混淆在一起核算，少繳稅款。

（13）是否以工程未結(jié)算、未決算或是商品房未銷售完畢等各種理由不進(jìn)行土地增值稅的清算。

（14）是否按規(guī)定確定土地增值稅的清算單位。

（15）混淆不同項目成本，把不同的項目成本費(fèi)用混淆，是否按規(guī)定進(jìn)行成本費(fèi)用分?jǐn)?；是否多開具建安發(fā)票金額，虛增建安成本；按照開出的發(fā)票金額作為銷售收入環(huán)節(jié)申報稅款，而對于預(yù)收賬款，是否只作長期掛賬處理，不作收入，隱瞞收入少申報稅款；轉(zhuǎn)讓方以凈地價轉(zhuǎn)讓土地且由受讓方代繳的土地出讓金和各項稅費(fèi)的，是否將土地出讓金和各項稅費(fèi)轉(zhuǎn)換一并計算繳納各項稅款。

（16）是否未按規(guī)定從開發(fā)成本中分離并歸集利息支出，將超過貸款期限的利息和罰息稅前扣除。

（17）是否列支不屬于清算項目的開發(fā)成本；從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在綠化工程支出方面，是否存在代開與實(shí)際業(yè)務(wù)價款不符的發(fā)票并據(jù)實(shí)扣除，虛增開發(fā)成本，少繳納土地增值稅。

（18）是否未按規(guī)定方法將相關(guān)項目成本在普通住宅和非普通住宅之間進(jìn)行分?jǐn)偂?

（19）是否通過多次對土地進(jìn)行評估增值的方式增加土地成本，少繳土地增值稅；房地產(chǎn)企業(yè)利用土地評估，將評估增值的土地成本直接記入開發(fā)成本，虛增土地成本，少繳納土地增值稅。

（20）清算后又銷售或有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，是否未按規(guī)定進(jìn)行納稅申報，仍然采用預(yù)征方式申報；是否存在達(dá)到土地增值稅清算條件，并已經(jīng)進(jìn)行清算后，剩余的存量房銷售時未按原清算成本進(jìn)行申報繳納土增稅，只按預(yù)征率申報繳納，造成少繳稅款。

（21）是否及時進(jìn)行土地增值稅清算，是否及時向稅務(wù)機(jī)關(guān)報送清算資料，報送的資料是否完整。

3．城鎮(zhèn)土地使用稅

（22）承租集體土地用于開發(fā)項目建設(shè)，是否繳納土地使用稅。

（23）土地等級和使用稅額變更后是否及時調(diào)整納稅申報。

（24）開發(fā)用地在開發(fā)期間是否按規(guī)定計征土地使用稅；《土地使用稅暫行條例》第三條中規(guī)定：土地使用稅按照企業(yè)實(shí)際占用面積繳納。在實(shí)際中，企業(yè)認(rèn)為有證無地的部分企業(yè)沒有實(shí)際占用，因而在繳稅過程中未按照土地房屋權(quán)屬證書上的面積繳稅。

（25）未銷售的商品房占用的土地是否按規(guī)定繳納土地使用稅。

（26）符合土地使用稅減免政策的納稅人是否按規(guī)定辦理審批或備案手續(xù)；企業(yè)與農(nóng)民或集體簽訂土地租賃合同，長租(50年或70年)無產(chǎn)權(quán)證，實(shí)際擁有使用權(quán)，沒有土地使用權(quán)證，是否存在未申報納稅造成少繳土地使用稅的情況。

（27）企業(yè)實(shí)際占有使用土地的時間與辦理土地使用證的時間不一致，在計算繳納稅款時應(yīng)以實(shí)際占有使用的時間，而不是以辦證的時間。以辦證時間為準(zhǔn)計算繳納稅款的，可能存在少繳納土地使用稅問題。

4．契稅

（28）出讓方式取得國有土地使用權(quán)，是否按照取得該土地使用權(quán)支付的全部經(jīng)濟(jì)利益計繳契稅。具體包括：以協(xié)議方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政建設(shè)配套費(fèi)等承受者應(yīng)支付的貨幣、實(shí)物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)利益；以競價方式出讓的，契稅計稅價格里是否未包括市政建設(shè)配套費(fèi)及各種補(bǔ)償費(fèi)；以出讓方式承受原改制企業(yè)劃撥用地的，是否按規(guī)定繳納契稅。

（29）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得使用權(quán)的，是否補(bǔ)繳契稅。

（30）土地使用權(quán)受讓人通過完成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲得的低價轉(zhuǎn)讓或無償贈與的土地使用權(quán)，是否已參照納稅義務(wù)發(fā)生時當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格，繳納契稅。

（31）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以工程換取土地，是否繳納契稅。

（32）承受舊城改造拆遷范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，是否按規(guī)定繳納契稅。

（33）分期支付方式取得的土地使用權(quán)，是否按合同規(guī)定的總價繳納契稅。

（34）企業(yè)已占有使用土地，但以尚未辦理土地過戶手續(xù)為由不申報繳納契稅；競價取得的土地使用權(quán)尚未辦理產(chǎn)權(quán)，直接再轉(zhuǎn)讓的，是否按規(guī)定申報繳納契稅。

（35）有些房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝修房屋時，往往給購房者分別開具售房發(fā)票和安裝發(fā)票，造成少繳納裝修部分契稅。

5．房產(chǎn)稅

（36）自行建造的自用房產(chǎn)交付使用后，是否長期掛“在建工程”，既不辦理竣工結(jié)算，也未申報繳納房產(chǎn)稅。

（37）是否將房屋租金直接沖減“企業(yè)管理費(fèi)”或掛在其他應(yīng)付款上未繳房產(chǎn)稅。

（38）與房屋不可分割的附屬設(shè)備及固定資產(chǎn)改良支出是否增加計稅房產(chǎn)原值。

（39）新建和購置的房產(chǎn)是否從建成之次月和取得產(chǎn)權(quán)的次月申報繳納房產(chǎn)稅。

（40）自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，是否按照有關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按規(guī)定申報繳納房產(chǎn)稅。

（41）是否按規(guī)定將相應(yīng)的土地價值計入房產(chǎn)原值據(jù)以征收房產(chǎn)稅。

（42）納稅單位使用免稅單位的房產(chǎn)，未履行納稅義務(wù)。

6．印花稅

（43）房屋銷售（預(yù)售）合同、銀行借款合同、建筑安裝合同、建筑材料購銷合同、租賃合同、勘察設(shè)計合同、廣告合同等是否按規(guī)定足額繳納印花稅。

（44）有否混淆合同性質(zhì)，從低適用稅率或擅自減少計稅依據(jù)，未按全部所載金額計稅。

（45）忽視對工商執(zhí)照、土地使用證貼印花稅票；各類應(yīng)稅憑證是否按規(guī)定粘貼印花稅票或繳納印花稅。

（46）簽訂的土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是否按規(guī)定申報繳納印花稅。

7．個人所得稅

（47）未通過“應(yīng)付職工薪酬”科目發(fā)給職工的獎金、實(shí)物以及其他各種應(yīng)稅收入，是否足額、準(zhǔn)確代扣代繳個人所得稅。

（48）為職工購買的商業(yè)保險、補(bǔ)充養(yǎng)老保險、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個人所得稅；加班補(bǔ)助是否計入工資薪金所得繳納個人所得稅。

（49）以發(fā)票報銷方式或定額發(fā)放的交通補(bǔ)貼、誤餐補(bǔ)助、加班補(bǔ)助、通訊費(fèi)補(bǔ)貼等，是否代扣代繳個人所得稅。

（50）以發(fā)票報銷方式套取現(xiàn)金，發(fā)放獎金或支付給個人手續(xù)費(fèi)、回扣、獎勵等，是否代扣代繳個人所得稅。

（51）支付債權(quán)、股權(quán)的利息、紅利時是否扣繳利息、股息、紅利收入的個人所得稅。

（52）房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否并入工資、薪金代扣代繳個人所得稅。

（53）為管理人員購買住房，支付房款，是否并入雇員工資、薪金所得計征個人所得稅；企業(yè)按照激勵機(jī)制獎勵給員工汽車、提供免費(fèi)旅游等是否代扣代繳個人所得稅；高管人員收入是否以燃料費(fèi)等沖減，少繳個人所得稅。

（54）各種促銷活動向客戶贈送禮品，是否代扣代繳個人所得稅。

（55）支付的利息是否涉及代扣代繳稅金義務(wù)而未履行。

（56）支付借款人（自然人）的利息，是否代扣代繳個人所得稅。

（57）借給自然人股東超過1年以上的借款，應(yīng)被認(rèn)定為股息、紅利分配是否代扣代繳個人所得稅；企業(yè)出資為股東或管理者購各式各樣的會員卡，少代扣代繳個人所得稅；股東或公司員工向企業(yè)借款超過一年未歸還，未代扣代繳個人所得稅。

（58）商品房買賣過程中，有的房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無法繳納后續(xù)房屋價款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購房人支付違約金時是否履行個人所得稅代扣代繳義務(wù)。

8．耕地占用稅

（59）占用耕地建房是否按規(guī)定申報繳納耕地占用稅；經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人須在收到土地管理部門的通知之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅；未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人應(yīng)自實(shí)際占用耕地之日起30日內(nèi)繳納耕地占用稅。

9．城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加

（60）國稅機(jī)關(guān)查補(bǔ)增值稅、消費(fèi)稅后，納稅人未向地稅機(jī)關(guān)申報相應(yīng)的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。

（61）不按增值稅、消費(fèi)稅應(yīng)稅行為發(fā)生地適用稅率、費(fèi)率申報繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加。