鼓樓區(qū)一家知名房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)某高檔住宅樓盤，2015年年初開始動工，2016年5月才取得商品房銷售許可證。企業(yè)財務人員小李打電話到稅務機關咨詢：“‘營改增’后房地產企業(yè)銷售商品房應該如何繳稅？”

稅務人員了解到，這家企業(yè)開發(fā)該樓盤的《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期為2015年4月，而該企業(yè)在“營改增”后屬于增值稅一般納稅人。于是，稅務人員告訴小李：根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布〈房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的規(guī)定，房地產老項目，是指：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。因此，該房地產開發(fā)企業(yè)銷售的高檔住宅樓盤屬于房地產老項目。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產老項目，有兩種計稅方式：一是采用一般方法計稅，按取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額（不含增值稅稅款）和11%的增值稅率計算繳納增值稅。如果房地產開發(fā)企業(yè)取得符合規(guī)定的增值稅專用發(fā)票，可以用來抵扣增值稅進項稅。二是選擇采用簡易計稅方法，以當期銷售額和5%的征收率計稅。這僅僅是針對房地產開發(fā)企業(yè)銷售房地產老項目的情形，而且企業(yè)一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。此外，如果企業(yè)選擇對老項目采用了簡易計稅方法計稅，則應當以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款，也不再有增值稅進項稅的抵扣。

了解相關政策后，財務人員小李表示：企業(yè)銷售該樓盤，符合老項目政策，可以適用一般計稅方法，也可以適用簡易計稅方法，這終適用何種計稅方法，主要取決于企業(yè)是否有足夠的增值稅進項抵扣的項目，企業(yè)完全可以做好籌劃，將稅負降到低。