轉(zhuǎn)讓二手不動產(chǎn):稅負大大降低
南京的房地產(chǎn)市場近來持續(xù)火爆,而住房問題更是老百姓關心的頭等大事。聽說“營改增”政策開始實行,近正打算為孩子上學購置學區(qū)房而需要賣掉手中現(xiàn)有房產(chǎn)的胡先生,致電“12366”熱線,希望可以了解“營改增”后原營業(yè)稅的優(yōu)惠政策是否延續(xù)、買賣二手房的負擔是否增加等相關政策。
稅務人員告訴胡先生:本著“營改增”后各行業(yè)稅負“只減不增”原則,對于個人轉(zhuǎn)讓住房,改成增值稅后,滿2年的住房免征營業(yè)稅的優(yōu)惠政策依然會延續(xù)適用。同時,根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)的規(guī)定,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。個人轉(zhuǎn)讓住房繳納增值稅的計算公式為增值稅=含稅銷售額÷(1+征收率)×征收率。因為增值稅屬于價外稅,而營業(yè)稅是價內(nèi)稅,“營改增”后需要將價格中含增值稅的稅款剔除,這一點區(qū)別于營業(yè)稅的計算方法,要繳的稅比之前少了。
舉例來說,假設有南京某市民2015年購買了一套房子在今年5月1日前出售,售價200萬元,那么他需要繳納的營業(yè)稅=200萬元×5%=10萬元。5月1日起改征增值稅后,采用簡易征收公式的征收率為5%,同樣是出售這套房子,售價200萬元,該市民需要繳納的增值稅=200萬元÷(1+5%)×5%=9.52萬元,相比之下可以減少納稅0.48萬元,而房屋售價越高,實際稅款減的越多。
同樣的道理,對于購房人來說需要繳納契稅,而根據(jù)目前的政策,契稅的計稅依據(jù)也是剔除了增值稅的售價,所以購房人也享受到了政策利好。