小規(guī)模納稅人轉讓不動產的增值稅問題

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點有關事項的規(guī)定》第一條第（八）項規(guī)定：
5.小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
6.小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
《國家稅務總局關于發(fā)布<納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2016年第14號）第四條規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉讓其取得的不動產，除個人轉讓其購買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：
（一）小規(guī)模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
（二）小規(guī)模納稅人轉讓其自建的不動產，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。
除其他個人之外的小規(guī)模納稅人，應按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人按照本條規(guī)定的計稅方法向不動產所在地主管地稅機關申報納稅。
第六條規(guī)定，其他個人以外的納稅人轉讓其取得的不動產，區(qū)分以下情形計算應向不動產所在地主管地稅機關預繳的稅款：
（一）以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：
應預繳稅款=全部價款和價外費用÷（1+5%）×5%
（二）以轉讓不動產取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額作為預繳稅款計算依據的，計算公式為：
應預繳稅款=（全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價）÷（1+5%）×5%
第八條
納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務總局規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。
上述憑證是指：
（一）稅務部門監(jiān)制的發(fā)票。
（二）法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。
（三）國家稅務總局規(guī)定的其他憑證。

《財政部 稅務總局關于增值稅小規(guī)模納稅人減免增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第19號）第二條規(guī)定，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅；適用3%預征率的預繳增值稅項目，減按1%預征率預繳增值稅。第三條規(guī)定，本公告執(zhí)行至2027年12月31日。
根據上述規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉讓不動產應按5%的征收率計算繳納增值稅，不能適用減按1%的政策。

《增值稅一般納稅人登記管理辦法》（國家稅務總局令第43號）第二條規(guī)定，增值稅納稅人（以下簡稱“納稅人”），年應稅銷售額超過財政部、國家稅務總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標準（以下簡稱“規(guī)定標準”）的，除本辦法第四條規(guī)定外，應當向主管稅務機關辦理一般納稅人登記。
本辦法所稱年應稅銷售額，是指納稅人在連續(xù)不超過12個月或四個季度的經營期內累計應征增值稅銷售額，包括納稅申報銷售額、稽查查補銷售額、納稅評估調整銷售額。
銷售服務、無形資產或者不動產（以下簡稱“應稅行為”）有扣除項目的納稅人，其應稅行為年應稅銷售額按未扣除之前的銷售額計算。納稅人偶然發(fā)生的銷售無形資產、轉讓不動產的銷售額，不計入應稅行為年應稅銷售額。
根據上述規(guī)定，小規(guī)模納稅人偶然發(fā)生的轉讓不動產的銷售額，不計入應稅行為年銷售額，即使年應稅銷售額超過500萬元，也不需要轉為一般納稅人。

《國家稅務總局關于增值稅小規(guī)模納稅人減免增值稅等政策有關征管事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第1號）第一條規(guī)定，增值稅小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）發(fā)生增值稅應稅銷售行為，合計月銷售額未超過10萬元（以1個季度為1個納稅期的，季度銷售額未超過30萬元，下同）的，免征增值稅。
小規(guī)模納稅人發(fā)生增值稅應稅銷售行為，合計月銷售額超過10萬元，但扣除本期發(fā)生的銷售不動產的銷售額后未超過10萬元的，其銷售貨物、勞務、服務、無形資產取得的銷售額免征增值稅。
第二條規(guī)定，適用增值稅差額征稅政策的小規(guī)模納稅人，以差額后的銷售額確定是否可以享受1號公告第一條規(guī)定的免征增值稅政策。
《增值稅及附加稅費申報表（小規(guī)模納稅人適用）》中的“免稅銷售額”相關欄次，填寫差額后的銷售額。
根據上述規(guī)定，小規(guī)模納稅人按季納稅的，季度銷售不超過30萬元免征增值稅包括轉讓不動產的銷售額。

根據國家稅務總局公告2023年第1號第一條第二款規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉讓不動產與提供服務季度銷售額合計超過30萬，提供服務不超過30萬元，提供服務的銷售額可以免征增值稅。

根據財稅〔2016〕36號、國家稅務總局公告2016年第14號以及國家稅務總局公告2023年第1號的規(guī)定，小規(guī)模納稅人轉讓其取得（不含自建）的不動產，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。此種情況可以按差額后的銷售額確定是否超過30萬元。

《國家稅務總局關于增值稅小規(guī)模納稅人減免增值稅等政策有關征管事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第1號）第九條規(guī)定，按照現行規(guī)定應當預繳增值稅稅款的小規(guī)模納稅人，凡在預繳地實現的月銷售額未超過10萬元的，當期無需預繳稅款。在預繳地實現的月銷售額超過10萬元的，適用3%預征率的預繳增值稅項目，減按1%預征率預繳增值稅。
第十條規(guī)定，小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶銷售不動產，應按其納稅期、本公告第九條以及其他現行政策規(guī)定確定是否預繳增值稅；其他個人銷售不動產，繼續(xù)按照現行規(guī)定征免增值稅。
國家稅務總局辦公廳發(fā)布的《關于<國家稅務總局關于增值稅小規(guī)模納稅人減免增值稅等政策有關征管事項的公告>的解讀》第八問對于“小規(guī)模納稅人銷售不動產取得的銷售額，應該如何適用免稅政策？”的答復明確，小規(guī)模納稅人包括單位和個體工商戶，還包括其他個人。不同主體適用政策應視不同情況而定。
第一，小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶銷售不動產，涉及納稅人在不動產所在地預繳增值稅的事項。如何適用政策與銷售額以及納稅人選擇的納稅期限有關。舉例來說，如果納稅人銷售不動產銷售額為28萬元，則有兩種情況：一是納稅人選擇按月納稅，銷售不動產銷售額超過月銷售額10萬元免稅標準，則應在不動產所在地預繳稅款；二是該納稅人選擇按季納稅，銷售不動產銷售額未超過季度銷售額30萬元的免稅標準，則無需在不動產所在地預繳稅款。因此，本公告明確小規(guī)模納稅人中的單位和個體工商戶銷售不動產，應按其納稅期、公告第九條以及其他現行政策規(guī)定確定是否預繳增值稅。
第二，小規(guī)模納稅人中其他個人偶然發(fā)生銷售不動產的行為，應當按照現行政策規(guī)定執(zhí)行。因此，本公告明確其他個人銷售不動產，繼續(xù)按照現行規(guī)定征免增值稅。
根據上述規(guī)定及解讀，小規(guī)模納稅人按季納稅，銷售不動產銷售額未超過季度銷售額30萬元，無需在不動產所在地預繳稅款。