房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳增值稅稅額抵減的思考

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的增值稅可以抵減不同項目的應(yīng)納增值稅嗎？

對于這個問題，地方稅務(wù)局明確答復如下：
《河北國稅全面推開營改增有關(guān)政策問題解答（之二）》
八、關(guān)于提供建筑服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額問題
《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第17號）第八條規(guī)定：“納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款，可以在當期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減?！?br/>《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第十四條規(guī)定：“一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。”
因此，提供建筑服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)繳稅款可以抵減應(yīng)納稅款。應(yīng)納稅款包括簡易計稅方法和一般計稅方法形成的應(yīng)納稅款。
例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有A、B、C三個項目，其中A項目適用簡易計稅方法，B、C項目適用一般計稅方法。2016年8月，三個項目分別收到不含稅銷售價款1億元，分別預(yù)繳增值稅300萬元，共預(yù)繳增值稅900萬元。2017年8月，B項目達到了納稅義務(wù)發(fā)生時間，當月計算出應(yīng)納稅額為1000萬元，此時抵減全部預(yù)繳增值稅后，應(yīng)當補繳增值稅100萬元。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在《增值稅申報表》主表第19行“應(yīng)納稅額”欄次，填報1000萬元，第24行“應(yīng)納稅額合計”填報1000萬元，第28行“分次預(yù)繳稅額”填報900萬元，第34行“本期應(yīng)補（退）稅額”填報100萬元。
與河北稅務(wù)局執(zhí)行口徑一致的還有天津、北京等地。通過12366咨詢，回復說是因為增值稅申報表附列資料四《稅額抵減情況表》中，對房產(chǎn)地企業(yè)預(yù)繳增值稅抵減應(yīng)納稅額時沒有分項目。
對于“跨項目抵減預(yù)繳稅款”的操作，基于專門從事稅務(wù)咨詢的職業(yè)敏感，直覺有地方不妥：比如納稅人甲開發(fā)的A項目已完工開始交付，B項目剛剛開盤預(yù)售，B項目在預(yù)收款預(yù)繳的增值稅，在預(yù)繳當期就可以從A項目的應(yīng)納稅額中抵減，對于B項目的預(yù)售業(yè)務(wù)，能算實現(xiàn)實質(zhì)上的預(yù)繳稅款嗎？
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號發(fā)布）規(guī)定：“第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和11%（筆者注：2019年4月1日起調(diào)整稅率為9%）的適用稅率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
第二十二條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減?！?br/>文件中，對納稅人抵減預(yù)繳增值稅稅款的規(guī)定中，都明確是“應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間”。
而“因為增值稅申報表附列資料四《稅額抵減情況表》中，對房產(chǎn)地企業(yè)預(yù)繳增值稅抵減應(yīng)納稅額時沒有分項目”，所以認為預(yù)繳稅款可以在不同項目間抵減，不是舍本逐末嗎？
對部分地方稅務(wù)局這樣的操作，我也是醉了。當然，也有地方稅務(wù)局有不同的操作，比如：
新疆稅務(wù)局在2021年2月9日對“抵減已預(yù)繳稅款”到底該如何抵減？是抵減全部項目的預(yù)交稅款？還是只能抵減發(fā)生增值稅納稅義務(wù)項目中的預(yù)交稅款？”回復如下：
經(jīng)與相關(guān)部門核實答復：《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)  第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
根據(jù)上述文件規(guī)定，納稅人在確定納稅義務(wù)發(fā)生時間時，申報抵減已預(yù)繳稅款即可。
最后提示大家，在具體執(zhí)行中，一定要先與當?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)溝通明確。