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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳增值稅稅額抵減的思考

來源: 正保會計(jì)網(wǎng)校 編輯:qizhenzhen 2022/11/04 09:45:33 字體:

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的增值稅可以抵減不同項(xiàng)目的應(yīng)納增值稅嗎?

對于這個問題,地方稅務(wù)局明確答復(fù)如下:
《河北國稅全面推開營改增有關(guān)政策問題解答(之二)》
八、關(guān)于提供建筑服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額問題
《納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第17號)第八條規(guī)定:“納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù),向建筑服務(wù)發(fā)生地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅稅款,可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減,抵減不完的,結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。”
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)第十四條規(guī)定:“一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減?!?br/>因此,提供建筑服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)繳稅款可以抵減應(yīng)納稅款。應(yīng)納稅款包括簡易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法形成的應(yīng)納稅款。
例如:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有A、B、C三個項(xiàng)目,其中A項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法,B、C項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法。2016年8月,三個項(xiàng)目分別收到不含稅銷售價(jià)款1億元,分別預(yù)繳增值稅300萬元,共預(yù)繳增值稅900萬元。2017年8月,B項(xiàng)目達(dá)到了納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,當(dāng)月計(jì)算出應(yīng)納稅額為1000萬元,此時(shí)抵減全部預(yù)繳增值稅后,應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳增值稅100萬元。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《增值稅申報(bào)表》主表第19行“應(yīng)納稅額”欄次,填報(bào)1000萬元,第24行“應(yīng)納稅額合計(jì)”填報(bào)1000萬元,第28行“分次預(yù)繳稅額”填報(bào)900萬元,第34行“本期應(yīng)補(bǔ)(退)稅額”填報(bào)100萬元。
與河北稅務(wù)局執(zhí)行口徑一致的還有天津、北京等地。通過12366咨詢,回復(fù)說是因?yàn)樵鲋刀惿陥?bào)表附列資料四《稅額抵減情況表》中,對房產(chǎn)地企業(yè)預(yù)繳增值稅抵減應(yīng)納稅額時(shí)沒有分項(xiàng)目。
對于“跨項(xiàng)目抵減預(yù)繳稅款”的操作,基于專門從事稅務(wù)咨詢的職業(yè)敏感,直覺有地方不妥:比如納稅人甲開發(fā)的A項(xiàng)目已完工開始交付,B項(xiàng)目剛剛開盤預(yù)售,B項(xiàng)目在預(yù)收款預(yù)繳的增值稅,在預(yù)繳當(dāng)期就可以從A項(xiàng)目的應(yīng)納稅額中抵減,對于B項(xiàng)目的預(yù)售業(yè)務(wù),能算實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)上的預(yù)繳稅款嗎?
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號發(fā)布)規(guī)定:“第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號文件印發(fā),以下簡稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》)第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,以當(dāng)期銷售額和11%(筆者注:2019年4月1日起調(diào)整稅率為9%)的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
第二十二條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。”
文件中,對納稅人抵減預(yù)繳增值稅稅款的規(guī)定中,都明確是“應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間”。
而“因?yàn)樵鲋刀惿陥?bào)表附列資料四《稅額抵減情況表》中,對房產(chǎn)地企業(yè)預(yù)繳增值稅抵減應(yīng)納稅額時(shí)沒有分項(xiàng)目”,所以認(rèn)為預(yù)繳稅款可以在不同項(xiàng)目間抵減,不是舍本逐末嗎?
對部分地方稅務(wù)局這樣的操作,我也是醉了。當(dāng)然,也有地方稅務(wù)局有不同的操作,比如:
新疆稅務(wù)局在2021年2月9日對“抵減已預(yù)繳稅款”到底該如何抵減?是抵減全部項(xiàng)目的預(yù)交稅款?還是只能抵減發(fā)生增值稅納稅義務(wù)項(xiàng)目中的預(yù)交稅款?”回復(fù)如下:
經(jīng)與相關(guān)部門核實(shí)答復(fù):《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)  第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的,應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號文件印發(fā),以下簡稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》)第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間,以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額,抵減已預(yù)繳稅款后,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
根據(jù)上述文件規(guī)定,納稅人在確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間時(shí),申報(bào)抵減已預(yù)繳稅款即可。
最后提示大家,在具體執(zhí)行中,一定要先與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)溝通明確。


作者:盛老師(正保會計(jì)網(wǎng)校答疑專家)

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