實用！不看后悔！出租房屋免租期的財稅處理！

《企業(yè)會計準則第21號—租賃》應用指南（2019）中明確，在租賃期內(nèi)各個期間，出租人應采用線法或者其他系統(tǒng)合理的方法將經(jīng)營租賃的租賃收款額確認為租金收入。如果其他系統(tǒng)合理的方法能夠更好的反映因使用租賃資產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟利潤的消耗模式的，則出租人應采用該方法。出租人提供免租期的，出租人應將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內(nèi)，按直線法或其他合理的方法進行分配，免租期內(nèi)應當確認租金收入。出租人承擔了承租人某些費用的，出租人應將該費用自租金收入中扣除，按扣除后的租金收入余額在租賃期內(nèi)進行分配。

根據(jù)上述規(guī)定，出租人提供免租期的，應將租金總額在不扣除免租期的整個租賃期內(nèi)，按直線法或其他合理的方法進行分配，免租期內(nèi)應當確認租金收入。

《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第十四條規(guī)定，下列情形視同銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)：（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。（三）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。

《國家稅務總局關于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第86號)第七條規(guī)定，納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號文件印發(fā))第十四條規(guī)定的視同銷售服務。

根據(jù)上述規(guī)定，租賃合同中約定免租期的，不需要視同銷售繳納增值稅，應按照租賃合同中約定的租金，根據(jù)增值稅納稅義務發(fā)生時間繳納增值稅。

《財政部、國家稅務總局關于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財稅〔2010〕121號)第二條規(guī)定，對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期限由產(chǎn)權所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)上述規(guī)定，合同中約定免租期的，免租期內(nèi)出租方應當按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

根據(jù)《印花稅暫行條例》(國務院令第11號)附件《印花稅稅目稅率表》的規(guī)定，財產(chǎn)租賃合同印花稅征稅范圍包括租賃房屋、船舶、飛機、機動車輛、機械、器具、設備等。由立合同人按租賃金額千分之一貼花。稅額不足一元的按一元貼花。

根據(jù)上述規(guī)定，房屋租賃合同應按照合同所載的租金金額適用千分之一的稅率繳納印花稅。

《企業(yè)所得稅法實施條例》（國務院令第512號）第十九條規(guī)定，租金收入應當按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。

《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函〔2010〕79號)第一條規(guī)定，根據(jù)《實施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應付租金的日期確認收入的實現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實施條例》第九條規(guī)定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關年度收入。

根據(jù)上述規(guī)定，出租房屋約定免租期，應按合同約定的承租人應付租金的日期確認企業(yè)所得稅的租金收入；但如果租賃合同約定的租賃期限跨年度且租金提前一次性支付的，出租人可按包含免租期的租賃期限內(nèi)分期均勻計入相關年度收入。