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云南省將全面推行營業(yè)稅改征增值稅試點

2016-03-31 11:41 來源:新華網   我要糾錯 | 打印 | | |

5月1日起,云南省將全面推行營業(yè)稅改征增值稅試點,建筑業(yè)、房地產業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)4個行業(yè)納入試點范圍,由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。省國稅局貨物和勞務稅處副處長閆泉在解讀營改增政策時稱,雖然過渡期二手房交易營改增基本平移了現行二手房交易營業(yè)稅政策,但目前這種政策的平移并不會帶來稅負增加,實際上還會略微降一點。以售價為100萬的二手房(未滿2年)交易來看,營改增后,稅負將減少2381元。

政策摘要

房地產業(yè)稅率11%

3月18日,國務院常務會議審議通過全面推開營改增試點方案,明確自2016年5月1日起,將建筑業(yè)、房地產業(yè)等納入試點范圍。其中,建筑業(yè)和房地產業(yè)適用11%稅率。值得關注的是,本次營改增還將不動產納入抵扣范圍。

解讀

整體稅負將下降

房地產業(yè)營改增后稅率從營業(yè)稅的5%到增值稅的11%,看似增,其實不然。從銷項看,由于銷售額可扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款,營改增后,房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產項目(選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外),將有效降低房企稅負。從進項看,取得的可抵扣進項越多,稅負越低。

這是否意味著房地產業(yè)稅負將降低?閆泉分析稱,占銷售額權重最高的土地價款不計入征稅范圍,將有效降低房企稅負。另外,房地產行業(yè)跟建筑安裝行業(yè)的關聯性很強。如果合作方都是規(guī)范經營的建筑安裝企業(yè),能獲取的進項發(fā)票將相對充分,有利于進一步降低房地產業(yè)稅負。

利于云南省商業(yè)去庫存

此次營改增還將不動產納入抵扣范圍。不管是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人,還是營改增試點納稅人,都可抵扣新增不動產所含增值稅。閆泉表示,這對企業(yè)而言,影響是非常顯著的。因為企業(yè)無論是購置、出租辦公用房,取得合法憑證后都可按照11%的稅率抵扣進項稅,這將在很大程度上減輕企業(yè)的稅負,對昆明商業(yè)地產去庫存將起到積極的促進作用。

對房價影響不明顯

長遠看,稅負下降,對房地產業(yè)有什么影響?房價是否會降?閆泉認為,營改增后,企業(yè)為降低本環(huán)節(jié)稅負,將盡可能獲得增值稅發(fā)票進行抵扣,這將倒逼產業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)的企業(yè)加強內部管理,有利于規(guī)范經營的企業(yè)做大做強,從而促進整個產業(yè)鏈的轉型升級。但稅收只是決定房價的一個因素,理論上講,房地產營改增后,對云南省房價的影響和波動應該不會特別明顯。

二手房交易征5%增值稅

5月1日起,云南省將實施個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。

解讀

買賣二手房能少交點稅

就大家所關心的二手房營改增后,稅收增減的問題,閆泉給我們算了筆賬:

根據增值稅算法,需要先計算出銷售額=含稅銷售額÷(1 征收率),應納稅額=銷售額×征收率。

以一套售價100萬元(含稅、購買不足2年)的房子為例:

營業(yè)稅這樣繳稅:按照總價5%的稅率征收,營業(yè)稅應納稅額為100×0.05=5萬元。

增值稅這樣繳稅:應納稅額為(100÷1.05)×0.05=4.7619萬元。

這樣算下來,營改增后,二手房交易可省下5萬元-4.7619萬元=2381元。

閆泉認為,營改增后不滿2年的二手房交易成本,會因稅收減少而略微下降,但與動輒數十萬上百萬元的成交價相比,減稅對拉動二手房需求的影響很有限。

今后繳稅不用兩頭跑

過去,二手房過戶購房者只需要在地稅窗口辦理繳稅手續(xù)。營改增后,納稅人除需在國稅繳納增值稅,還需在地稅繳納城建稅、契稅、印花稅等。為避免納稅人兩頭跑,二手房交易的增值稅將暫由地稅代征,國地稅將進一步加強合作,做到征收機關不變、征收場所不變、征收流程不變,確保工作有序銜接,平穩(wěn)過渡。

市場聲音

剛需和改善性需求

催熱二手房市場

隨著營改增政策落地,繳納稅率與免征年限確定,計劃出售房產的趙大媽一家心中的石頭終于落地。趙大媽老兩口準備把西市區(qū)的舊房賣了,買套新房給兒子做婚房。

趙大媽說:“我們正準備給兒子買套婚房,之前政策沒落地,擔心買房會增加稅負,現在算下來,5月1日前后交易稅負差距不會太大,畢竟給兒子置辦婚房是剛需,所以遇到合適的買家就出手了。”

近段時間,昆明市房產交易中心時?梢娕抨牭却k理過戶手續(xù)的市民,二手房市場呈現暖意。記者走訪昆明多家房產中介門店發(fā)現,到店咨詢的消費者不少,置業(yè)顧問王先生說:“近幾天我們經常幫客戶計算5月1日前后交易分別需要繳納多少稅款,大多數客戶覺得要看到確切數字,心里才有譜。”

昆明榮城房地產經紀有限公司總經理助理方女士告訴記者:“3月份,我公司二手房成交量上漲接近30%,從目前了解到的情況來看,一些同行也有20%~30%不等的提升。”在她看來,增值稅實施方案細則的出臺,讓市民知曉二手房交易增值稅與原有營業(yè)稅在稅率、征收年限和征收范圍等方面變化不大,相當于為市場拋出了一顆“定心丸”,近期二手房成交量、成交額的上漲很大程度都是對剛需和改善性需求的消化,如果3~4月份這波需求釋放量較大,5月后會回歸平穩(wěn)。

至于消費者普遍關心的營改增對房價影響,一位資深地產行業(yè)人士分析:“稅收變化會對房地產企業(yè)的利潤產生影響,但并不會直接影響房價,因為從本質上來說,房價還是由市場供求關系決定的。維持穩(wěn)定稅率的背后就是為了在保證營改增順利推進的同時穩(wěn)定市場,讓房價不會隨之出現太大波動。”

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