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國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程

來源: 正保會計(jì)網(wǎng)校 編輯:qizhenzhen 2021/09/23 14:32:43 字體:

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》的公告

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局2021年第8號

  為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅征收管理,規(guī)范土地增值稅清算工作流程,國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局制定了《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》,現(xiàn)予以發(fā)布,自2021年10月8日起施行。

  特此公告。

  國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局

  2021年9月3日

國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程

  第一章 總則

  第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅征收管理,規(guī)范土地增值稅工作流程,根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《征管法》)及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定,制定本規(guī)程。

  第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的征收管理。

  第三條 納稅人應(yīng)如實(shí)申報(bào)繳納土地增值稅,并對納稅申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。

  第四條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)項(xiàng)目管理、為納稅人清算提供納稅服務(wù)、開展清算審核、加強(qiáng)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的管理。

  第二章 項(xiàng)目管理

  第五條 土地增值稅以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

  第六條 納稅人辦理土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告手續(xù)時(shí),應(yīng)填報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目信息報(bào)告表》,報(bào)告項(xiàng)目應(yīng)與清算單位保持一致。

  第七條 納稅人應(yīng)按照報(bào)告的項(xiàng)目申報(bào)繳納土地增值稅。納稅人同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的,應(yīng)按項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

  第八條 同一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的,在預(yù)征時(shí)應(yīng)分別適用預(yù)征率,計(jì)算繳納土地增值稅;在清算及尾盤銷售時(shí)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率,繳納土地增值稅。

  第九條 清算項(xiàng)目的容積率按以下順序確定:

  (一)按建設(shè)工程規(guī)劃許可證上標(biāo)明的容積率確認(rèn);

  (二)按建設(shè)用地規(guī)劃許可證上標(biāo)明的容積率確認(rèn);

  (三)按土地出讓合同上標(biāo)明的容積率確認(rèn);

  (四)按其他合理的方式確認(rèn)。

  第三章 預(yù)繳申報(bào)管理

  第十條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅征收采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的方式。納稅人在土地增值稅清算申報(bào)前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得銷售收入先按預(yù)征率申報(bào)繳納稅款,辦理清算后再多退少補(bǔ)。

  房地產(chǎn)銷售收入含預(yù)售收入。

  第十一條 納稅人在收訖銷售收入款項(xiàng)或取得索取銷售收入款項(xiàng)憑據(jù)的次月15日內(nèi),向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)并預(yù)繳稅款。

  第十二條 納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)預(yù)繳土地增值稅。

  第四章 清算申報(bào)及受理

  第十三條 符合下列條件之一的,納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算:

  (一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

  (二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

  (三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

  第十四條 符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:

  (一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已銷售(包括視同銷售)的房地產(chǎn)建筑面積占清算項(xiàng)目總可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

  (二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

  (三)申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

  納稅人符合前款第(三)項(xiàng)情形的,應(yīng)當(dāng)在辦理注銷稅務(wù)登記前辦理土地增值稅清算申報(bào)。

  第十五條 本規(guī)程第十三條和第十四條所稱“竣工”和“竣工驗(yàn)收”,是指除土地開發(fā)外,其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一:

  (一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案;

  (二)開發(fā)產(chǎn)品已開始交付購買方;

  (三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

  第十六條 符合本規(guī)程第十三條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

  符合本規(guī)程第十四條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算的,應(yīng)當(dāng)通知納稅人,納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

  第十七條 納稅人辦理清算時(shí),應(yīng)以清算申報(bào)當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間。

  第十八條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí),應(yīng)依法計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅,填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料,辦理土地增值稅清算手續(xù)。

  第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算申報(bào)資料后,應(yīng)在10日內(nèi)進(jìn)行審查。對符合清算條件且報(bào)送的清算資料完備的,予以受理;對符合清算條件但報(bào)送的清算資料不全的,應(yīng)當(dāng)要求納稅人在15日內(nèi)補(bǔ)齊,納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后,予以受理;對不符合清算條件的項(xiàng)目,不予受理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請,納稅人無正當(dāng)理由不得撤回。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在做出予以受理、補(bǔ)正資料告知、不予受理決定時(shí),應(yīng)當(dāng)對納稅人予以書面告知。

  第五章 清算管理

  第二十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在項(xiàng)目清算受理之日起90日內(nèi)(不包括納稅人反饋意見時(shí)間)完成清算審核,并將審核結(jié)果書面通知納稅人。如清算審核在90日內(nèi)完成確有困難的,經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的負(fù)責(zé)人批準(zhǔn),可以適當(dāng)延期,但延期不得超過60日。

  第二十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在完成初審工作后,向納稅人反饋初審意見,并要求納稅人在15日內(nèi)提出意見及補(bǔ)充資料。

  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在收到納稅人反饋意見后30日內(nèi)出具清算審核結(jié)論,通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。

  第二十二條 清算審核應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的補(bǔ)繳稅款期限不得超過90日。

  納稅人多繳的土地增值稅稅款,稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自清算審核結(jié)論送達(dá)之日起90日內(nèi)辦理退還手續(xù)。

  第二十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算后,稽查部門對納稅人立案檢查的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核,待稽查完畢后重新辦理清算事宜。

  第六章 核定征收

  第二十四條 納稅人有下列情形之一的,按核定征收方式對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算:

  (一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

  (二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

  (三)雖設(shè)置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全,難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

  (四)符合土地增值稅清算條件,未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的;

  (五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,又無正當(dāng)理由的。

  第二十五條 對符合核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)逐項(xiàng)核定銷售收入和扣除項(xiàng)目金額,確定應(yīng)繳納的土地增值稅。

  (一)銷售收入

  根據(jù)納稅人日常申報(bào)的收入資料、數(shù)據(jù)和從政府主管部門取得該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓合同金額,確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的銷售收入。對房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的,按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。

  (二)扣除項(xiàng)目金額

  1.土地價(jià)款。根據(jù)納稅人報(bào)送的資料,政府土地管理部門提供的土地價(jià)款或同期同類基準(zhǔn)地價(jià),確定土地價(jià)款。

  2.房地產(chǎn)開發(fā)成本按照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)參考指標(biāo)核定。

  3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。開發(fā)費(fèi)用=(土地價(jià)款+已核定開發(fā)成本)X10%。

  4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的金額按照規(guī)定計(jì)算確認(rèn)。

  (三)根據(jù)上述方法確認(rèn)銷售收入和扣除項(xiàng)目金額后,區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其它類型房地產(chǎn),分別計(jì)算增值額和增值率,確定應(yīng)繳納的土地增值稅。

  核定征收的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅,稅負(fù)率原則上不得低于5%。

  第二十六條 對符合核定征收條件的納稅人,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)通知其予以核定。清算審核完成后,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人送達(dá)核定稅款結(jié)論。

  第七章 后續(xù)管理

  第二十七條 土地增值稅清算申報(bào)后轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)。銷售收入按不含增值稅收入總額確認(rèn),扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用額乘以清算后轉(zhuǎn)讓面積,加上轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計(jì)算。其中單位建筑面積成本費(fèi)用的計(jì)算公式如下:

  單位建筑面積成本費(fèi)用額=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總可售建筑面積

  清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

  第二十八條 納稅人在清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,納稅期限為主管稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)清算審核結(jié)論的次月15日內(nèi)。

  在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)清算審核結(jié)論后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,納稅人應(yīng)按月匯總,并在次月15日內(nèi)申報(bào)繳納土地增值稅。

  第八章 法律責(zé)任

  第二十九條 納稅人未按規(guī)定辦理項(xiàng)目登記、預(yù)繳申報(bào)、報(bào)送土地增值稅涉稅資料、辦理土地增值稅清算申報(bào)的,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正,并按照《征管法》及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定進(jìn)行處罰。

  主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算過程中發(fā)現(xiàn)納稅人涉嫌偷稅的,應(yīng)當(dāng)移交稽查部門處理。

  第三十條 納稅人未按規(guī)定期限預(yù)繳土地增值稅,或未按規(guī)定期限繳納清算審核應(yīng)補(bǔ)繳稅款的,或未按尾盤銷售管理規(guī)定期限繳納稅款的,按照《征管法》第三十二條規(guī)定,從繳納稅款期限屆滿的次日起,按日加收滯納金。

  第三十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)基于納稅人提供的資料出具土地增值稅清算審核結(jié)論后,如稅務(wù)稽查、審計(jì)、財(cái)政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人存在少繳稅款的,按照《征管法》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定處理。

  第九章 附 則

  第三十二條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求,妥善保存。

  第三十三條 本規(guī)程所稱的“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)”是指管轄房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)稅務(wù)局、稅務(wù)分局、稅務(wù)所,所稱的“日”是指自然日,所稱的“以上”含本數(shù)。

  第三十四條 本規(guī)程由國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局解釋,本規(guī)程未盡事項(xiàng),按相關(guān)規(guī)定處理。

  第三十五條 本規(guī)程自2021年10月8日起施行,此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的,按本規(guī)程處理。《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算申報(bào)主體問題的公告》(海南省地方稅務(wù)局2010年第2號)、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅納稅人納稅義務(wù)的公告》(海南省地方稅務(wù)局2011年第2號)、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答的通知》(瓊地稅函〔2015〕917號)、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收辦法的公告》(海南省地方稅務(wù)局2016年第8號)和《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》(瓊稅發(fā)〔2019〕8號)同時(shí)廢止。

關(guān)于《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》的解讀

  一、制定目的

  為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅征收管理,規(guī)范土地增值稅工作流程,根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定,結(jié)合我省稅收征管實(shí)際,制定并發(fā)布《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)。

  二、主要內(nèi)容

  (一)土地增值稅清算單位如何確定?

  《規(guī)程》第五條明確土地增值稅以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。納稅人辦理土地增值稅項(xiàng)目登記的名稱應(yīng)以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的項(xiàng)目名稱為準(zhǔn)。

  (二)《規(guī)程》第九條為何要明確容積率的確定順序?

  《規(guī)程》第八條明確房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型,在預(yù)征、清算及尾盤銷售時(shí)分別計(jì)算繳納土地增值稅。我省區(qū)分普通住宅、非普通住宅根據(jù)容積率和建筑面積進(jìn)行確認(rèn),為統(tǒng)一執(zhí)行口徑,明確清算項(xiàng)目容積率的確定順序。

  (三)《規(guī)程》第十四條第(一)項(xiàng)“或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”和本條第(二)項(xiàng)“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”的起始時(shí)間在具體工作中該如何掌握?

  “剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”是指已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項(xiàng)目總可售建筑面積×100%≥85%。第(二)項(xiàng)“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”的起始時(shí)間為清算項(xiàng)目最后一份預(yù)售許可證首次取得時(shí)間。

  (四)《規(guī)程》第十六條明確了清算申報(bào)的期限,為何沒有明確清算申報(bào)稅款的繳納期限?

  納稅人應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交清算資料,辦理清算手續(xù)。經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定應(yīng)繳納土地增值稅后在稅務(wù)征收系統(tǒng)進(jìn)行納稅申報(bào),辦理補(bǔ)退土地增值稅稅款的相關(guān)手續(xù)。

  (五)如何理解《規(guī)程》第十七條關(guān)于清算收入和扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間?

  清算申報(bào)是納稅人的責(zé)任,為還責(zé)于納稅人,因此規(guī)定納稅人在辦理清算申報(bào)手續(xù)時(shí),以清算申報(bào)當(dāng)日確定收入和扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間,有利于明晰征納責(zé)任,減少爭議。

  對于可清算項(xiàng)目來說,清算收入和扣除項(xiàng)目金額的歸集是有差異的。就清算收入的歸集來說是指納稅人在截止時(shí)間已實(shí)現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)的全部銷售收入,不包括未售部分的收入;就扣除項(xiàng)目金額的歸集來說,是指納稅人在截止時(shí)間整個(gè)項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額,含未售部分的扣除項(xiàng)目金額。納稅人按上述要求歸集后,再按規(guī)定的分?jǐn)偡椒▽⒖鄢?xiàng)目金額在已售和未售部分中進(jìn)行分配,并據(jù)以計(jì)算已售部分應(yīng)繳納的土地增值稅,同時(shí)對于未售部分,轉(zhuǎn)為尾盤銷售處理。

  (六)《規(guī)程》第二十五條“...計(jì)算確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅,稅負(fù)率原則上不得低于5%”該如何理解?

  根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)第四條“...核定征收率原則上不得低于5%”的規(guī)定,按本《規(guī)程》的核定方法確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅,稅負(fù)率原則上不得低于5%,如低于5%,應(yīng)按5%計(jì)算確定應(yīng)繳納的土地增值稅。

  (七)《規(guī)程》第二十六條明確了核定程序,為何沒有明確稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的期限及核定清算稅款的繳納期限?

  《規(guī)程》第二十條和第二十二條已明確稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的期限及清算稅款的補(bǔ)退期限,不再重復(fù)表述。

  三、《規(guī)程》施行時(shí)間

  《規(guī)程》自2021年10月8日起施行,此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的,按本《規(guī)程》處理。

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