免費試聽：設(shè)立環(huán)節(jié)存在問題及關(guān)注要點

【課程介紹】

本課題主要從設(shè)立環(huán)節(jié)存在問題及關(guān)注要點、涉稅規(guī)劃要點、規(guī)劃要求及涉稅應(yīng)用和土地投資案例應(yīng)用四個方面介紹房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)如何全程最優(yōu)化規(guī)劃稅負，幫助學(xué)員重點掌握適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)運營特點的整體財稅規(guī)劃思維觀。

試聽內(nèi)容選自《 房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)財稅核算籌劃 》1. 設(shè)立環(huán)節(jié)存在問題及關(guān)注要點（時長：18:03）

【課程筆記】

1.設(shè)立環(huán)節(jié)存在問題及關(guān)注要點

第一節(jié)  設(shè)立環(huán)節(jié)存在哪些涉稅風(fēng)險

（1）對國家相關(guān)稅收政策不了解，初始設(shè)立缺少統(tǒng)一規(guī)劃，給企業(yè)注銷清算帶來涉稅風(fēng)險。

投資主體：設(shè)立開發(fā)公司其投資人可選自然人、法人。兩者對應(yīng)分配、清算環(huán)節(jié)所得稅政策不同，轉(zhuǎn)股環(huán)節(jié)相關(guān)涉稅政策也有很大差別。

經(jīng)營凈利分配：自然人投資者按20%繳個人所得稅。法人投資者符合居民企業(yè)之間分配股息紅利免稅條件的，免企業(yè)所得稅。

轉(zhuǎn)股：開發(fā)過程中或注銷清算環(huán)節(jié)，自然人投資者需按20%繳財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅。法人股投資者需按25%繳企業(yè)所得稅，但作為法人股投資主體其賬面如有虧損可按稅法規(guī)定彌補虧損。

案例——平安保險解禁引發(fā)稅收爭議

2007年平安保險上市前，由于個人不能為上市保險公司股東，所以將員工受益計劃設(shè)計為法人持股，即：由新豪時公司和景傲實業(yè)兩家員工投資集合相關(guān)公司代表員工持股。

股權(quán)架構(gòu)：平安保險員工→（新豪時公司、景傲實業(yè)公司）→平安保險上市公司。

2010年4月，首批平安保險限售股解禁，1.9萬平安保險員工平均每人出售所持股票獲利200萬元，但出售股票主體是新豪時公司和景傲公司，200萬元按25%稅率繳企業(yè)所得稅50萬元，分員工時需扣繳20%個人所得稅30萬元，員工累計負擔80萬所得稅，受益打六折。

此舉引起平安保險員工極大不滿，他們高舉“我的股票我做主”旗幟，在平安保險總部靜坐，但平安保險公司說法，如不是目前股權(quán)結(jié)構(gòu)，個人不能做上市保險公司股東，員工連120萬利潤都得不到，這種公司架構(gòu)設(shè)計，才使員工享受公司上市紅利。

問題——那么是否有其他更合理方式解決該問題呢？

根據(jù)財稅【2008】159號規(guī)定，合伙企業(yè)采取先分后稅原則，即：如新豪時公司是合伙企業(yè)，只需就200萬利潤代扣個人所得稅40萬元，25%企業(yè)所得稅不需繳，即：財富打八折。

公司主體的架構(gòu)設(shè)計會給后續(xù)的經(jīng)營分配帶來很大影響。

（2）設(shè)立階段沒充分考慮房地產(chǎn)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。

房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型企業(yè)，增值稅的稅基巨大，其市場準入對人數(shù)限制較低，最低限額達7人即可成立房地產(chǎn)公司。充分利用該行業(yè)增值稅減免稅優(yōu)惠政策可獲得高額稅收減免。

【法規(guī)】  財稅【2016】36號附件3第40條

為安置自主擇業(yè)的軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部就業(yè)而新開辦的企業(yè)，凡安置自主擇業(yè)的軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部占企業(yè)總?cè)藬?shù)60%（含）以上的，自領(lǐng)取稅務(wù)登記證之日起，其提供的應(yīng)稅服務(wù)3年內(nèi)免征增值稅。

享受上述優(yōu)惠政策的自主擇業(yè)的軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部必須持有師以上部隊頒發(fā)的轉(zhuǎn)業(yè)證件。

應(yīng)用

企業(yè)如用好此優(yōu)惠須在充分考慮地方征管現(xiàn)狀下，設(shè)立之初規(guī)劃好開發(fā)銷售時間表，充分利用三年免增值稅有限時間，且須符合新辦企業(yè)條件。新辦企業(yè)須從無到有組建起來的。原有企業(yè)一分為幾、改組、擴建、搬遷、轉(zhuǎn)產(chǎn)、合并后繼續(xù)經(jīng)營，或吸收新成員、改變領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系、改變企業(yè)名稱的，都不能視為新辦企業(yè)。

此政策執(zhí)行中有哪些征管漏洞呢？

1)如何界定“為安置自主擇業(yè)軍隊轉(zhuǎn)業(yè)干部就業(yè)而新開辦企業(yè)”，是設(shè)立時就安置還是設(shè)立后安置未規(guī)定，設(shè)立后多長時間安置才可免稅也未明確；

2)地產(chǎn)企業(yè)享受免稅政策，是否需與軍轉(zhuǎn)干部簽勞動合同，需簽幾年勞動合同未做要求。審批中并未要求必須簽勞動合同。

此政策征管漏洞給房地產(chǎn)企業(yè)利用優(yōu)惠政策帶來機會同時也增加風(fēng)險。如用好此政策，在符合政策規(guī)定下，設(shè)立企業(yè)初期應(yīng)與主管稅務(wù)機關(guān)充分溝通后再設(shè)立，并及早申請優(yōu)惠政策。

第二節(jié)  設(shè)立環(huán)節(jié)應(yīng)關(guān)注涉稅事項

（1）立項：土地增值稅的清算單位和不同項目所得稅盈虧應(yīng)用。

（房地產(chǎn)企業(yè)要進行合法開發(fā)，取得合法資產(chǎn)，首先要進行立項。房地產(chǎn)企業(yè)在立項環(huán)節(jié)涉及到的主要是土地增值稅的清算單位和所得稅的相關(guān)涉稅問題。土地增值稅以“建設(shè)工程規(guī)劃許可證”作為增值稅清算單位劃分依據(jù)，土地增值稅在房地產(chǎn)企業(yè)查實征收、規(guī)范征管的前提下，是企業(yè)比較重的一個稅種。

要讓稅負有效降低，在宏觀規(guī)劃環(huán)節(jié)，企業(yè)要從清算單位入手。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)有幾個土地使用證，對應(yīng)頒發(fā)幾個建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

立項環(huán)節(jié)要充分考慮利用高增值稅項目和低增值稅項目的配合，有效利用土地增值稅的優(yōu)惠政策。）

（2）規(guī)劃：

①回避項目外支出，如非發(fā)生，協(xié)議注明與本項目必然聯(lián)系。盡量規(guī)劃在紅線內(nèi)，防止規(guī)劃外支出土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算不許扣。

②規(guī)劃內(nèi)涉及拆遷補償，嚴格履行拆遷手續(xù)，避免違法拆遷或違法付拆遷補償費情況，造成拆遷補償支出土地增值稅清算、企業(yè)所得稅匯算不能扣（2011年1月21日后發(fā)生拆遷補償費原則上屬違法支出，不許扣；③規(guī)劃范圍內(nèi)涉及經(jīng)濟適用房、廉租房、公租房、棚改房建設(shè)，須嚴格履行審批手續(xù)，否則無法享受土地使用稅、印花稅優(yōu)惠。

（3）設(shè)計：戶型對土地增值稅和契稅影響。付境外設(shè)計費代扣稅費。

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