賀鏗：房產(chǎn)稅應(yīng)在基本消費(fèi)內(nèi)免征

　　賀鏗（全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委原副主任委員）

　　核心提示：開征房產(chǎn)稅的意義主要是調(diào)節(jié)合理消費(fèi)住房，讓民眾住得起房，卻不能過度消費(fèi)，更不能把它當(dāng)作一個(gè)投資、投機(jī)的方法。

　　房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)極其重要的民生產(chǎn)業(yè)，它是實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而不是一部分人所理解的虛擬經(jīng)濟(jì)。

　　有一些理論家對(duì)這個(gè)問題的認(rèn)識(shí)還不如一千多年前的詩人杜甫。杜甫清楚地認(rèn)識(shí)到，房地產(chǎn)業(yè)就是要蓋千千萬萬的廣廈，解決天下寒士的居住問題，但現(xiàn)在的理論家大肆鼓吹房地產(chǎn)是投資場(chǎng)所，他們關(guān)心的并不是房子的使用功能，而是升值功能。

　　更糟糕的是，地方政府關(guān)心的也不是房地產(chǎn)的使用功能，而是土地的財(cái)政功能和房地產(chǎn)的GDP功能，將房地產(chǎn)定位為支柱產(chǎn)業(yè)，這本質(zhì)上就是“GDP掛帥”。

　　可房地產(chǎn)本身是不動(dòng)產(chǎn)，不僅一個(gè)國(guó)家不能把它當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)來對(duì)待，就是一個(gè)地區(qū)，也不能把它當(dāng)作支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。支柱產(chǎn)業(yè)是地方GDP最重要的支持部門，但房地產(chǎn)應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況滿足居民居住。

　　現(xiàn)在大家一致認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)有泡沫，只是有些人對(duì)這個(gè)問題估計(jì)過了，而有些人估計(jì)不足。我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫與2008年美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫表現(xiàn)是不同的，美國(guó)的泡沫主要是投機(jī)者對(duì)次貸進(jìn)行金融包裝，用杠桿工具形成了金融泡沫。而中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫主要表現(xiàn)有三個(gè)特點(diǎn)：一是平均房?jī)r(jià)與平均居民收入水平脫節(jié)，相差很大；二是投資投機(jī)性購房在整個(gè)購房當(dāng)中的比例不小；三是空置房問題，所謂的“鬼城”在不斷增多。在金融方面的主要表現(xiàn)則是政府、開發(fā)商和房屋購買者之間的資金關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，隱含的風(fēng)險(xiǎn)比較大，現(xiàn)在的研究還不是很深入，因?yàn)殛P(guān)于房地產(chǎn)方面的數(shù)據(jù)五花八門，各種判斷都缺少充分的依據(jù)，但風(fēng)險(xiǎn)不可低估，這是毫無疑問的。當(dāng)前已經(jīng)出現(xiàn)的鄂爾多斯（600295，股吧）、溫州的情況，應(yīng)引起每一個(gè)人的關(guān)注。

　　承認(rèn)房地產(chǎn)泡沫，就得弄清楚它產(chǎn)生的原因，否則調(diào)控和治理都是空談。

　　中國(guó)房地產(chǎn)泡沫形成的原因其實(shí)并不復(fù)雜，主要是地方政府炒地、投機(jī)者炒房形成的泡沫。地方政府為了土地財(cái)政，脫離實(shí)際的需求，誘導(dǎo)地價(jià)上漲，開發(fā)商過度開發(fā)，鄂爾多斯就是一個(gè)典型。溫州則是另一個(gè)典型，投機(jī)者為了得到利益，拼命炒作，誘導(dǎo)房?jī)r(jià)上漲。

　　既然是這樣形成的泡沫，治理、調(diào)控本應(yīng)當(dāng)針對(duì)這些形成泡沫的原因，可是我們多年來調(diào)控的措施就是限購、限貸，既不合理又不合法，也沒有針對(duì)原因，加上一些地方政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控問題的陽奉陰違，調(diào)控效果不是很明顯，房?jī)r(jià)甚至越調(diào)越漲，原因就是炒地炒房的因素根本沒有解決。

　　為解決這個(gè)問題而產(chǎn)生的房產(chǎn)稅，我認(rèn)為必須開征。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是促進(jìn)住房合理消費(fèi)的重要經(jīng)濟(jì)杠桿，它的指導(dǎo)思想是不增加基本消費(fèi)的負(fù)擔(dān)。比如，現(xiàn)在城市居民人均住房面積35平方米，這35平方米應(yīng)該免稅，對(duì)于超過35平方米的部分可以適當(dāng)征稅，超過越多則稅率越高。也就是說，讓你住得起房，但不能過度消費(fèi)，更不能把房地產(chǎn)當(dāng)作投資、投機(jī)的東西。

　　在財(cái)政分配上，房產(chǎn)稅收地方稅是許多國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，但土地收入可以歸中央財(cái)政，中央應(yīng)該把這個(gè)錢用于建設(shè)廉租房、改造棚戶區(qū)和加強(qiáng)社會(huì)保障。